房地产成本投资建设新方向

　　(2)管理密集：房地产的开发涉及利用各个方面的社会资源，包括融资过程中的银行、信托投资公司;建筑过程中的设计院、建筑安装企业、装修装饰企业、各类物资供应企业、社会咨询服务企业;营销过程中的广告代理企业、房屋销售企业以后后期的物业管理公司等各方面的社会资源。可以这样理解，一个房地产项目的幵发，就是各种资源的综合利用。如何把这些资源有效的整合，使其发挥最大的经济效益，这就要求房地产企业在内部管理上具有控制及协调的职能。

　　(3)受社会发展周期的干扰大：因为房地产项目具有产品生产周期长，资金使用巨大，对社会经济发展具有扰动性的特点，也就带来房地产企业极易受到国家及地方政策的影响。比如98年国家取消福利分房制度，带来了房地产市场数十年来的极度繁荣，房地产企业也得到了快速的发展;但从2006年开始的国家宏观调控对房地产的限制以及今天的限购限贷等各项市场及行政的调控政策，对房地产企业的发展又带来了很大的不确定性。

　　2房地产企业的成本构成

　　2.1房地产企业项目发展阶段划分

　　房地产开发是从房地产企业对一个地区市场的投资意向开始，先后经过投资分析、筹资、土地征用、规划、勘查、设计、前期的施工准备、工程招投标、施工建设、项目梭工验收、备案、销售直到最后的入伙、移交物业等一系列的复杂漫长的过程。在此过程中，各个阶段均涉及到房地产项目各个阶段的成本开支，归纳起来，可以?划分为以下以下五个阶段：

　　(1)决策阶段

　　房地产开发的决策阶段主要的工作内容是进行投资机会的选择以及投资决策的分析。其主要内容又反映在投资决策阶段，它主要分析的内容包含对项目选择的市场环境分析以及项目的财务评估两个部分。市场分析主要内容是供求关系、竞争环境、目标市场以及可支付的价格水平;财务评估就是根据市场分析的结果，对项目的经营收入与费用进行的对比分析。

　　(2)规划设计阶段

　　规划设计阶段是房地产公司项目开发过程中最关键的阶段，它对项目成本以及利润的影响是巨大的。当一个项目的设计方案确定以后，其总平布置、产品的结构、外观等标准就基本确定，不同的设计方案对项目的施工建造成本、产品的定位影响很大，它直接关系到产品的建造成本以及消费者对该项目的感观认识，从而影响项目的销售定位等，最终对房地产公司的利润产生直接的影响。

　　(3)施工建造阶段

　　施工建造阶段实际上也可以分为三个阶段：施工准备阶段、施工阶段以及项目维修保养阶段。项目施工建造阶段，是房地产企业开发产品的一个重要的实施阶段，期间涉及到一个房地产企业内部大量的人力、物力、财力等资源的使用，同时也是对社会资源集中利用的阶段。该阶段能否成功的实施，对一个房地产企业来说是极其关键的，它涉及到其产品能否成功的投放到市场而产生实际收益的阶段。

　　(4)产品销售阶段

　　产品销售阶段是房地产企业实现收益的重要阶段，是实现产品价值的最终阶段。该阶段是对前期各项工作的一次检阅，如投资的效益是否在预期的范围内、对产品的定位是否准确等。

　　2. 2房地产企业的成本构成

　　房地产企业的成本构成，归纳起来主要包括以下六大部分：

　　(1) 土地费用

　　土地费用包括了土地出让金、土地的征用费或拆迁安置补偿费以及土地评估、土地交易费等。现在房地产企业获取土地的方式主要有三种方式：协议出让、招标出让、拍卖出让。目前比较常见的是招标与拍卖出让两种方式。该部分的费用目前正常约全部房屋成本的30%左右，当然随着区域地段的不同，其费用差距也很大。

　　(2)前期费用

　　前期工程费主要是指项目开发前，对市场的可行性研究、项目的策划、环境评估、地震测评、项目建设规划、施工图纸设计、地质勘查、定位放线、图纸审查、防雷装置设计审查、消防报建、工程监理、人防建设、建筑垃圾清运、园林绿化、建设工程招标代理、土地证、施工许可证以及现场“三通一平”等等费用。各项费用在各省市都有各自不同的收费标准，许多检测项目均按建筑面积的平方单位由物价局或自行行政规定收取。这部分费用在整个价格成本中占10%左右。其中有部分费用也随着谈判、人际关系等影响可以有较大幅度的浮动，最终对成本的构成也有一定的影响。

　　(3)工程建设费用

　　工程建设费用主要是房屋建造过程中所发生的费用。它即包括了新建的全部建筑物、构筑物以及设备的购置费用，还包括各项公共配套建设费以及基础设施建设费。它在整个成本构成中占房屋总成本40%以上。其对成本的影响很大，也是本文下面重点研究的部分。

　　(4)营销费用

　　该费用主要涉及房屋销售过程中的广告投入、卖场设置以及售楼**等费用。对整个项目成本所占比例较小。

　　(5)管理费用

　　管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产经营活动所发生的各项费用，它主要是管理人员工资、奖金、社会及医疗保险费、劳动保护费、差旅费、办公费等费用。它在整个成本构成中所占比例相对很小。

　　(6)财务费用

　　财务费用主要是资金的使用成本。房地产项目因开发周期长，投资金额巨大，其必借助金融机构进行融资。其产生的费用主要支付利息及其它费用。目前市场的主要融资途径有银行借贷、信托贷款、企业证券及证券融资等主要渠道，资金使用成本的多少也与房地产企业的规模、信誉等多种因数有关，所产生的成本对公司影响也是非常大的。