完善房地产业对经济有何新制度转变

　　( 一) 数据处理1. 数据选取范围与来源说明本文选用 1998 年第 1 季度至 2008 年第 4 季度之间的季度数据，研究全国房地产开发投资额与人均国内生产总值、国内贷款余额、居民储蓄存款期末余额、消费物价总指数、3 年期贷款利率之间的关系。本文数据来源于中国经济景气月报、中国人民银行网站、Wind 资讯、中宏数据库等。

　　2. 季节调整本文各经济变量都是时间序列，用季节影响因子除以原来的序列，从而得到消除季节影响的时间序列。本实证分析是用计量经济学软件 EViews5. 0操作完成，经济变量在 EViews5. 0操作及模型中的代码含义见表1。

　　( 二) 序列平稳性检验在对变量进行 VAR 模型分析之前，首先进行变量的平稳性检验。变量只有在 1 阶差分平稳的条件下，才能进行 VAR 模型分析。

　　检验某一时间序列是否平稳，通常使用单位根检验。若序列存在单位根，则说明序列是非平稳的; 反之则说明该序列是平稳的。本文采用 ADF 检验对各个变量分别进行单位根检验。

　　在此，首先对季节调整后的人均 GDP 进行单位根检验。(见表 2)可见，与 t 统计量的临界值相比较，在 1%、5%和10% 的检验水平下，不能拒绝原假设，即可以认为序列RJGDPSA 至少有一个单位根，是非平稳的。

　　从表 3 可以看出，序列 RJGDP 一阶差分的 ADF 检验 t 统计量比 1% 、5% 和 10% 检验水平下的临界值都小。因此，可以拒绝原假设，即可以认为一阶差分序列 D(RJGDPSA) 没有单位根，是平稳的，也即序列RJGDPSA是一阶差分平稳的，即 I(1)。

　　其次，用同样方法分别对表 1 中其他变量进行单位根检验得到: 在 1%检验水平下，国内信贷余额、居民储蓄存款期末余额和消费物价总指数均是一阶差分平稳的，即 I(1) ; 在5% 检验水平下，季节调整后的房地产开发投资额是一阶差分平稳的，即 I(1) ; 三年期贷款利率的原序列在 5%的检验水平下水平平稳，即 I(0)。

　　综上所述，除 3 年期贷款利率外，其余 5 个经济变量皆是水平序列非平稳、一阶差分序列平稳，可对这五个经济变量进行 VAR 模型估计。

　　( 三)VAR 模型的估计西姆斯1980年提出 VAR 模型是非结构化的模型，即变量之间的关系并非以经济理论为基础的，不需要依赖“难以置信”的假定，可应用于大规模宏观经济的研究。本小节欲构造房地产开发投资额与宏观经济具体指标的 VAR 模型。为减少数据的波动、消除异方差性，先对这5个变量取自然对数，得到新的序列 XDYE1、RJGDP1、SAVE1、CPI1、KFTZE1，并引入建立 VAR 模型。

　　我国房地产业发展与宏观经济互动关系实证研究131Enterprise Economy2012年第3期( 总第379期)我国房地产业发展与宏观经济互动关系实证研究投资的影响最大。居民储蓄存款期末余额增长 1%，房地产开发投资额相应地提高大约 0. 86%; 消费物价总指数上升 1% ，房地产开发投资额相应地增长大约 0. 32% ;国内信贷余额增长 1%，房地产开发投资额相应地大约提高 0. 23%; 人均 GDP 提高 1% ，房地产开发投资额相应地大约增长 0. 20%。

　　( 五)Granger 因果关系检验Granger 因果性表示的是时间序列之间的领先与滞后关系，只是时间上的因果关系，重在影响方向的确认，而非完全的因果关系。VAR 模型给出每个内生变量相对于模型中其他内生变量的 Granger 因果关系检验统计量和其相应的概率值。

　　内生变量 KFTZE1 相对于 RJGDP1 的 x2统计量 =4. 76，其相应的概率值 0. 09。因此，KFTZE1 对应的方程在 10%检验水平下不能将 RJGDP1 排除，即 10%检验水平下变量 RJGDP1 是 KFTZE1 的 Granger 原因; 内生变量KFTZE1 相对于 XDYE1 的 x2统计量 = 6. 41，其相应的概率值 0. 04。因此，KFTZE1 对应的方程在 5%检验水平下不能将 XDYE1 排除，即 5% 检验水平下变量 XDYE1是 KFTZE1 的 Granger 原因; KFTZE1 与其他变量之间的因果关系不显着。

　　经过同理分析可得出: 1% 检验水平下变量 SAVE1是 CPI1 的 Granger 原因，KFTZE1 是 RJGDP 的 Granger原因; 在 10% 检验水平下 XDYE1 是 SAVE1 的 Granger原因; 其他变量之间的因果关系不显着。

　　( 六) 方差分解分析方差分解是研究 VAR 模型动态特征的方法，通过分析每个新息冲击对内生变量变化的贡献度，从而了解各新息对模型内生变量的相对重要性。

　　从表 2 - 10 可见，房地产开发投资额第 1 季度预测的标准差等于 0. 10，第 2 季度预测的标准差是 0. 12。而且，随着预测期数的推移，价格预测的标准差也缓慢增加。KFTZE1 列表示房地产开发投资额预测的标准差中由其自身引起的部分百分比，其他变量列含义类推，而这五列的百分比之和为 100。

　　在一期预测中，房地产开发投资预测标准差全部由其自身扰动所引起的。随着预测期的推移，大约在第12期左右，房地产开发投资额分解结果基本稳定，房地产开发投资额预测标准差有50%左右是其自身扰动引起的，33%左右是国内信贷余额扰动引起的，5%左右是居民储蓄存款扰动引起的，2%左右是消费物价总指数扰动引起的。

　　三、政策建议

　　( 一 ) 对房地产进行宏观调控，实现与国民经济发展相协调由于房地产开发投资额与人均 GDP 存在长期稳定的均衡关系，并且在一定检验水平下，互为 Granger 原因。一旦发展失衡，房地产发展过快，脱离了国民经济的承载能力，那么房地产业的发展势必会停滞，甚至倒退，不仅会影响其健康发展，而且会给整个国民经济的良性发展带来威胁。

　　(二)加强房地产信贷风险管理，维护金融与经济稳定经实证分析国内信贷余额提高 1%，房地产开发投资额相应地大约增长 0. 23%。因此必须加强房地产信贷的管理，严格控制风险，防止银行贷款为房地产业的过热发展推波助澜。首先，建立和完善房地产信贷风险的监测指标体系; 其次，加强房地产信贷风险管理; 再次，加强金融监管。

　　( 三 ) 优化住房供给结构，完善房屋租赁市场改进房型设计，控制套型面积，积极建设满足中低收入家庭住房需求的小户型住宅。大力发展住房租赁市场，建立梯级消费观念，鼓励暂时无购房能力者通过租赁解决住房问题。