资产证券管理方向新要点

　　金融稳定的核心是货币价值稳定。凯恩经济学认为金融稳定依赖于证券价值的稳定，最终使整个经济体系稳定，以下三种类型体现了投资充分的发展形态：(1)财产所有者暂时与财产关系脱离，此期间每年获得一定数量货币，最终财产由他获得，这种典型模式就是租赁;(2)财产所有者与财产永久性脱落，进而获得无限期货币计量固定年金，典型形式有抵押贷款与债券、公司债务等;(3)财产所有者彻底失去财产管理与支配权，但依然保留自身财产，典型方式为持有公司股份的普通股。凯恩斯认为，基于这种财富制度，企业家们可以自由支配自己的财务，也可以发行债券方式筹集资金，将整个社会的财务储蓄变为企业投资，将货币变为资本[1]。

　　推荐期刊：《证券市场周刊》见证中国证券市场风雨行程，推进中国证券市场规范发展。骄然成为证券新闻媒体公认的领跑者，中产投资阶层首选的引路人，秉承“眼光即价值”的办刊理念，明确为机构和成熟投资人服务的定位，立足证券业，面向财经领域，集新闻性、权威性、专业性于一身，连续多年位居全国周刊类读者阅读率之首。

　　凯恩斯还认为，这种制度长期存在依赖于货币稳定，但是人们普遍沉浸在享受舒适生活上，对货币稳定缺少关注，但他一直提醒人们各种有价证券仅代表货币收益，并非货币本身价值，只有货币收益权价值稳定才能使证券价值稳定，达到证券市场供求关系平衡[2]。

　　一旦货币不再稳定，有价证券稳定性将不复存在，金融市场也面临动荡局面。此外，金融稳定还与信用与信心有关。每一个阶段的借贷均讲求信用，才能使借贷更加稳定，金融市场才能稳定发展，如果有一方不讲信用，借贷活动将由此终止，金融市场也将风雨飘摇。

　　二、资产证券化在房地产领域应用

　　1.房地产投资信托基金概述

　　房地产投资信托基金也称为“房地产投资信托”、“房地产基金”等，是一种将不特定投资者集合起来，同时筹集资金，专门进行房地产投资与经营管理，分享房地产投资收益的一种产业基金。可以将内涵总结为：(1)投资信托基金资金来源自不特定的投资方，资金来源有着较广的范围;(2)主要投资对象为房地产资产;(3)房地产投资信托基金的投资收益由投资者共同享有。

　　2.房地产投资信托基金的运作模式

　　(1)成立阶段。首先设立房地产投资信托基金。

　　(2)筹资阶段。将房地产投资信托基金受益凭证(股份)发行给特定或者不特定的投资者，进而获得资金受益。

　　(3)经营阶段。将信托基金投入到房地产相关权益项目中，将经营管理工作承包给专业开发商，进而获得租金、利息及资本增值额等。

　　三、我国地产投资信托基金面临的条件与障碍

　　1.地产投资信托基金面临的条件

　　央行的121号文件的发行，使地产资金紧张的情况得到缓解，地产商纷纷求助于信托，房地产集合资金信托计划得到快速发展，为房地产商提供持续不断的过桥贷款，即使这一文件出台将房地产开发商信托渠道融资收紧了，但是为房地产投资信托基金发展提供了借鉴。资金与规模较小的房地产开发商资金集合与信托计划面临风险;信托将面对信息不对称情况，加强信托计划与监管显得尤为重要。此外，资本市场为房地产投资信托基金向资本市场推进提供了有力环境，如今，我国已经有超过1450家上市公司，催生大批投资者，均为房地产投资信托基金向资本市场推进提供了条件，且从房地产投资信托基金发行上，可以经基金管理模式错位参考蓝本，在上市流程与交易上存在一致性，有五千多家上市房地产公司经营策略与监管方法提供借鉴。

　　2.房地产投资信托基金面临的障碍

　　(1)房地产投资信托基金法律法规不完善。真正的房地产投资信托基金应该是房地产业投资基金，但是我国当前缺少这部分法律，《证券投资基金法》仅对证券投资活动做出规定，而《产业投资资金管理办法》也缺乏相应的指导意义，房地产投资信托基金缺乏法律法规支持，管理制度不完善，因缺少有效法律法规的支持与指导，使房地产投资信托基金难以大面积发起。

　　(2)金融市场不稳定。我国金融市场处于起步阶段，股票市场涨落不稳定，房地产投资信托基金难以在国内证券市场中募集足够的资金。此外，封闭式基金流动性差，尤其是国内市场证券外交易不够顺畅，由此，很多投资者以退出方式消除这些顾虑，房地产基金超过20亿元以上的非常少，难以开展项目，使房地产投资信托风险分散能力减弱。

　　(3)信托制度存在疏漏，加强信托产品风险。当前我国的信托制度依然存在缺陷，很多信托公司新推出的产品对房地产投资信托基金发展不利，一种是“一对一”的信托合同方式，暗中营销宣传以及“一对多”发行方式依然存在;此外，即使我国发行的法律法规禁止承诺收益，但是信托合同中依然做出了收益预期，我国证券市场缺乏规范化市场运作，均表现出信托产品缺乏相关部门支持或者缺少投资公司亏损处理，使信托变为承诺收益。

　　3.发展房地产投资信托基金的对策

　　(1)推进我国资产证券化稳步发展。资产证券化对金融体系稳定有着支持作用，金融市场稳定了房地产信托基金才能有所发展，在市场中有立足之地。一方面，需要鼓励资产证券化，加强金融监管。加强法律法规建设，确保证券化市场各方参与者获得合法权益，证券化涉及到资产转移、出售以及资产接管等，制定并逐步完善《资产证券化法》同时完善其他法律，为证券化运转创造良好环境，确保证券化可以大规模开展;加强证券专业人才培养，确保资产证券化设计方案、结构优化，选拔证券营销、管理方面的人才，了解我国经济环境、市场倾向，顺应证券化市场需求;加强证券化创新监督。房地产信托基金设立的重点在于信贷资产质量，需加强对其的监管，对证券化的信贷资产审查，避免信贷资产监督审核的弱化，通过激励机制促使银行加强对贷款监督与审核，提高信贷资产质量。

　　(2)加强房地产投资信托基金组织机构的建设。房地产投资信托基金设立需要有明确的组织结构，包括管理委员会、监督机构与操作机构等，需结合金融体制，设立房地产信贷部、抵押银行、信托银行等多元化投资机构，由保险公司设立项目担保信用，组建评估机构进行房地产证券登记评估，加强证管会监督。