房地产开发应用改革战略

　　摘要：特别是少数房地产开发企业恶意侵害买受人合法权益事件屡见不鲜,给本来就信誉不佳的房地产业带来更大更坏的影响,甚至已经严重影响到了整个房地产行业的健康发展。不久前在广州市发生的“广地花园”事件,就是其中的一个典型表现(详细情况请在互联网上搜索及访问南方周末网站2003年12月4日等相关报道)。笔者现在仅就房地产开发过程中表现较突出的最基本的几个问题与大家共同探讨。

　　关键词：房地产开发,房地产应用,房地产类论文

　　一、怎样让房地产开发企业实际履行保修义务?

　　根据建设部发布的《房屋建筑工程质量保修办法》的规定,地基基础和主体结构工程的保修,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的保修,为5年;供热与供冷系统的保修,为2个采暖期、供冷期;电气系统、给排水管道、设备安装的保修为2年;装修工程的保修为2年。

　　推荐期刊：《中国房地产金融》由中国房地产业协会金融专业建设银行委员会主办，是我国目前唯一一份经国家新闻出版署批准向国内外公开发行的房地产金融专业期刊，在社会享有一定信誉，其社会影响也较大。

　　在现在的房地产开发中,很多投资者大多数是成立一个与自己独立的项目公司(也是其子公司)来对某一个具体的房地产开发项目进行房地产开发。《城市房地产开发管理暂行办法》也规定,以依法取得的土地使用权可以依照有关法律、法规的规定作价入股,合资、合作开发经营房地产。

　　合资、合作双方应当在项目确定后,依法设立房地产开发企业。也就是说规定了在合作开发房地产时合作双方应当共同投资设立一个与各投资者都独立的房地产开发企业来进行房地产开发。这些规定本来是为了加强对房地产开发的监督与管理,但实践中却反而成了房地产开发企业逃避责任的手段。在现实的房地产开发中,很多项目公司往往在该商品房销售完毕后就予以注销,或者是故意创造条件让工商机关予以吊销。

　　在这种情形时,不管是保修二年也好还是五年也好,房地产开发企业都不存在了,谁来给你保修呢?都只不过是一句空话而已。由于我国目前的公司法制度所采取的是较为严格的法人有限责任制度,当房屋质量或保修承诺等方面出现问题时很难追究到实际投资人的责任,现行的法人有限责任制度也就成了房地产开发企业逃避责任的重要方式,这也可能是劣质工程或者豆腐渣工程不断出现的一个重要原因。项目公司不存在了,也无法追究到实际投资者的责任,业主的权利如何真正保障呢?看来不仅仅是司法实践中面临的一个问题,也是我国房地产立法与管理等方面存在的一个重要问题。

　　二、为什么会出现重复出售与抵押?

　　重复出售与抵押,本来是一件很容易管理与控制的事情。由于不动产出售与抵押在我国都是要式行为,必须履行一定的登记或备案手续。预售、现售与抵押都要**登记,都有据可查,怎么会让买受人无法可查无处可查呢?房地产开发企业骗取了国有银行的资金,说不定会让全国的纳税人来承担这些损失,毕竟不是直接让买受人损失。

　　但是如果骗取是某一个具体的公民的钱,可就很不一样了,要知道这些钱也许就是一个人或者一个家庭多少年来的所有积蓄,也可能是一角一元节约积攒起来的血汗钱啊。本来法律制度规定**产权变动登记的一个重要目的就是公示,从而使有关交易相对人能够清楚知道该标的物的权利状态以及是否存在瑕疵,从而正确面对与预防风险。但是,我们的某些政府主管部门似乎并没有明白这法律制度的目的,也根本没有向老百姓负责的观念,故意或过失地忘记了自己的职责。一个只要认真的履行了自己的职责、稍加留意略想一些措施就能避免的小小问题,为什么竟然屡见不鲜的如此严重的出现了呢?难道我们的某些政府主管部门不能对其行为进行反思、不能从这类事件中得到一些启示吗?