城乡收入差距与房地产价格的实证关系研究

　　收入差距一直以来是个经久不衰的话题，一个社会的发展主要看两个方面，其一是效率，也就是经济总量的问题，是“蛋糕”做多大的问题，其二是公平，也就是收入分配的问题，是“蛋糕”怎么分的问题，随着我国经济总量的不断提升，公平问题越来越成为人们热议的话题。收入差距程度是衡量公平的一个重要指标，收入差距包括城乡收入差距、区域收入差距、行业收入差距、劳动资本收入差距等，我们将关注点放在城乡收入差距上。城乡收入差距是我国城乡二元经济的结果和表现，它是指城市居民和农村居民收入之间的差距，如下图1，我们用城乡收入比即城市居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入比例的演变来分析我国城乡收入差距的演变，80年代以来我国城乡收入差距有扩大的趋势，但是从2008年之后有差距缩小的趋势，说明城乡一体化的措施发挥了作用。

　　与收入差距问题同样受到关注的是我国的房地产市场，从2008年之后，我国的房地产市场出现了一轮迅猛上涨的行情，尤其以一二线城市为代表，在2016年，以合肥、苏州、南京、厦门等为代表的二线城市房价上升了一倍左右，这种不正常的上涨现象让很多人惊呼中国的房地产市场出现了泡沫。一般来说，对于房地产市场的需求主要来自于三个方面，第一是刚性需求，是为了满足最基本的住房的需求，这是房地产市场正常的需求，第二是投资需求，买房的目的是为了在长期中将其卖出，从而赚取差价，第三是投机需求，买房的目的就是在短期中将其卖出，赚取差价，甚至主动去影响短期内房价走势，从而获取盈利，第二种和第三种需求会对房地产市场造成扰乱，尤其是投机现象是我们目前严厉打击的。无论如何，房地产市场都在深刻地影响着中国经济的结构和变迁，房价的变动关系着千千万万户的家庭，其对于收入格局也有着重要的影响。

　　房地产价格的变动会影响到城乡收入差距。房地产价格的上涨既有可能扩大城乡收入差距，也有可能减少城乡收入差距。

　　房价上涨扩大城乡收入差距主要有两个渠道，第一是房地产价格越高，农村居民在城市买房越困难，从而带来资产上的分化;第二是农村居民在城市务工租房的租金提高，也就是生活成本增加，而城市居民的租金收入上升，导致收入差距进一步拉大。房价上涨缩小城乡收入差距也有两个渠道，第一是房价上涨是由于房屋购买需求上升导致的，房屋购买需求增大，说明更多的人从农村进入城市，城镇化率提高，人们的收入差距会减小，第二是房价上涨，土地价格也会随之上涨，土地出租或者出让的收益增大，那么农村居民的收入就会有所提升，城乡收入差距减小。如此看来，房地产价格的上升对于城乡收入差距会有双重效应，那么到底会增大城乡收入差距，还是减少城乡收入差距，我们将运用2013年的各省数据来检验房地产价格与城乡收入差距的关系。

　　数据来源与说明

　　我们要研究房地产价格对于城乡收入差距的影响，就要挑选相应指标来刻画不同的变量，为此我们进行了以下的指标挑选。

　　城乡收入差距的衡量

　　我们用城乡收入比来衡量城乡收入差距，即城镇居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入的比例。城镇居民人均可支配收入是反映居民家庭全部现金收入能用于安排家庭日常生活的那部分收入，它是总收入扣除各种税费之后的收入。农村居民人均纯收入是指农村居民家庭全年总收入中，扣除从事生产和非生产经营费用支出、缴纳税款和上交承包集体任务金额以后剩余的，可直接用于进行生产性、非生产性建设投资、生活消费和积蓄的那一部分收入。城镇居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入都包含了可支配的剩余收入的概念，具有可比性，所以我们用二者的比例来衡量城乡收入差距，用ROinc来表示城乡收入比。

　　房地产价格

　　房地产价格主要是指房地产的销售价格，因而我们用每个省的房屋平均销售价格来进行衡量，用POrea来表示房地产价格。其他控制变量

　　对于城乡收入差距能产生重要影响的变量还有每个省的社会保障支出，我们用社会服务经费支出来衡量，并用EOsoc来表示。

　　以上即为本研究主要用到的变量指标，我们的数据来源主要为国家统计局的年度统计数据，我们提取了各省、自治区、直辖市在2013年的数据，进行以下回归分析。

　　回归分析

　　我们首先通过作图拟合和计算相关系数来初步考察城乡收入差距和房地产价格的关系，然后进行更严格的回归分析，深入探讨城乡收入差距和房地产价格的关系。

　　城乡收入差距与房地产价格的相关关系

　　如下图2显示了城乡收入比和房地产价格的散点图，并且进行了线性拟合，从图中可以看出，城乡收入差距和房地产价格有负向的相关关系。为了更清晰地看出二者的相关关系，我们计算了城乡收入比和房地产价格的相关系数，其相关系数为r=-0.47，r<0且0.3<|r|<0.8,说明城乡收入比与房地产价格存在中度的负相关关系。

　　回归分析

　　我们以城乡收入比ROinc为因变量，以每个省的房屋平均销售价格POrea和社会服务经费支出EOsoc为自变量，进行回归分析，看房价对于城乡收入差距的影响。回归方程如下：

　　ROinc=α+β_1*POrea+β_2*EOsoc

　　根据以上回归方程，我们用31个省、自治区、直辖市的数据进行回归，回归结果如表1所示。

　　tstatisticsinparentheses

　　*p<0.10,**p<0.05,***p<0.01

　　可以看出，每个省的房屋平均价格对于城乡收入比有显著的负向影响，其系数为-0.0652，也就是说省房屋平均销售价格提高1000元，城乡收入比减少0.0652，房地产价格对城乡差距有负向作用，房地产价格的提高有利于城乡收入差距的下降。

　　结论与建议

　　根据以上分析，我们发现城乡收入差距与房地产价格有明显的负向相关关系，我们用城乡收入比作为因变量，用房地产价格作为自变量，并控制了每个省的社会保障支出，发现房地产价格的提高有利于城乡收入比的下降，房地产销售价格每提高1000元，城乡收入比减少0.0652，说明房地产价格对于城乡收入差距的收缩效应超过了其扩大效应，伴随着房地产价格上涨的城镇化和土地价格上涨，带来了城乡居民收入差距的减小。

　　未来要想进一步缩小城乡收入差距，必须做到：第一，保持房地产市场的发展与城镇化进程相吻合，提高住房和改善型需求所占比例，降低房地产市场投资和投机型需求所占的比例，加快城镇化进程，加速城乡一体化。第二，让房地产市场的发展惠及乡村，农村地区作为土地供应的源泉，土地价格的高低直接影响到了其收入，而土地作为一种垄断性的资源，其定价具有很高的溢价。第三，缩小城乡收入差距，还要依靠于农村基础设施、教育、医疗等的改善，这就需要政府加大对农村地区的公共财政投入，通过外部环境的改善，来达到逐步减少收入差距的目的。

　　参考文献：

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