对健全物业管理法规问题的探究

　　摘要:近年来，房地产市场的蓬勃发展为物业管理行业带来了新的生机与活力。与此同时，物业管理涉及到千家万户，现有的物业管理制度和条例仍然存在诸多不足，进而造成物业公司与业主之间的纠纷和矛盾时有发生。为了增加物业的服务品质并确保业主的维权依据，因此规范和健全物业管理法律法规势在必行，当然这也是和谐社会发展下物业行业向集约化、品牌化转变的必然动力和趋势。

　　关键词:物业;管理;业主;法规

　　随着我国经济的快速发展，建筑行业取得了前所未有的成就，因此房地产和物业管理行业也随之蓬勃发展。可以说物业配套服务水平的高低，不仅是影响小区楼房价格的重要因素，同时更关乎着千家万户的和谐与舒心。然而不论是媒体报道还是身边的实际见闻，时常会出现业主与物业管理出现纠纷的现象，而且据调查显示，很多业主都对所居住小区的物业管理存有怨言，甚者还会出现对簿公堂或走法律程序进行解决的现象。这说明了政府和相关部门对物业管理行业仍存在监管不力的行为，尤其体现在目前的物业管理法规体系并不健全，一旦出现问题，实际矛盾和困难无法有效解决。为此，当地政府应该加大力度进行调研，尽快出台适合本地的物业管理法规或条例，通过成效的法规保障，使得广大业主利益能够切实维护，进而推动物业管理行业的和谐与可持续发展。

　　一、对目前我国物业管理制度现状的分析

　　(一)立法层面

　　截止至今，我国在物业管理领域还没有一部专门的法律法规，因此一旦出现纠纷可操作性很差。虽然有《物权法》和《物业管理条例》作为规范指导，但是前者针对性不足以及后者属于行政法规的弊端显露无疑。此外各地区单独出台的规章制度，不仅与相关法律规定冲突，而且缺乏统一性。

　　(二)法律制度层面

　　一方面，业主的合法利益和保护权益在法律民事主体资格的体现上并不充分，致使业主处于劣势地位，尤其是业委会产生后，作为公民权利在监管物业管理职责中十分被动。另一方面，物业管理服务收费机制缺乏合理性和公开性，尤其是当收费与服务质量发生分歧时，物业法律制度的漏洞进而凸显。

　　二、健全物业管理法规的对策及路径

　　(一)将业主权利放在首位

　　物业管理法规的完善要本着将业主权利放在首位的原则和理念，首先选举业主大会执行机构，协调物业服务和纠纷处理。同时在社会管理机制中引入物业服务考评，并建立物业服务平台综合协调机制，各级政府还要设立专门的物业监管机构，确保业主能够实时维权和诉求。

　　(二)小区车位问题

　　目前，停车难和车位不够已经成为了业主的老大难问题，而物业公司在车位管理中无法做到公平，同时在收费标准上还存在乱收费。因此制定涉及车位的规定十分必要。首先应该明确业主共有车位的范围，进而开放公用的车库和车位，并要优先满足业主需求。其次，临时管理车位应征得业主的统一才可以出租，但不可售出，同时确保出租期限在一年之内。(三)电梯安全问题《特种设备安全法》已经明确规定物业公司是电梯安全的首要责任单位，可以说为以往电梯安全事件擦边球扫清了障碍。简单来讲，凡是涉及小区电梯的维修、保养和事故都由物业全权负责。然而安全责任划分虽然明确了，但是能否尽到责任还不止于此。一方面，还应该继续健全开发商、维保机构与物业的关系，使电梯移交流程更加细化。另一方面，有效衔接相关电梯安全法规，使管理措施更有利于业主的自身安全和利益。(四)健全物业管理监督机制业主要行使监管物业的权利，进而确保自身的合法权益。由于目前物业管理并未真正立法，因此保障机制无法发挥实效。基于此，当地政府要积极尝试组织相关保障制度，进而为全国统一性的物业立法奠定基础。由于《物业管理条例》在解决全部物业纠纷问题上的盲点已经十分凸显，因此建立专项的物业管理立法体系迫在眉睫。这不仅关系着民生的稳定与和谐，更是我国物业管理行业取得突破性发展的标志，希望《中华人民共和国物业管理法》能够尽早出台，以为全国各地物业立法、执法提供核心保障。总之，随着时代的发展，物业管理水平已经取得了突破性的进展，但是在业主个性化和多元化服务需求的趋势下，物业管理与业主之间的矛盾依然存在。众所周知，物业的本质在于服务，服务的品质关乎着业主的切身利益以及物业公司的可持续发展。但就目前来讲，物业管理监管存在缺失和不足与物业法律体系的不健全有直接关联，因此强化服务意识、打造专业化、品牌化物业机构不仅是确保城市发展的和谐力量，而且更加有助于物业管理行业的规划化、持久化运行。当然完善物业法规需要不断摸索，而且道路十分漫长，这需要政府和社会多关注物业管理的法制化建设，使物业管理全面步入正轨。

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