房地产企业筹资管理解析

　　[摘要]房地产企业投资与一般的企业投资相比金额较大，房地产项目的成败关键在于其资金是否充足且能否良性循环，因此筹资管理显得尤为重要。房地产企业筹资管理要根据具体情况估算其未来发展趋势，计算筹资总额，做出正确合理的筹资决策，比较各项资金来源的比例方案，权衡利弊，使筹资成本与筹资风险均衡，最终确定最优资金结构，以达到综合资金成本最低的目的。

　　[关键词]房地产;筹资;管理

　　房地产企业的经营主要是销售商品房，转让已开发土地和配套设施，在扣除劳动消耗后，才能获得盈利。在优胜劣汰的市场经济中，尽管房地产企业有着其他企业无法比拟的区位独有、房源稀缺等优势，但也无法避免市场激烈的竞争。一些房地产企业由于无法适应市场竞争，最后倒闭、破产。房地产企业与其他企业一样都是以获取利润最大化作为经营目标，企业要想获利首先要求得生存和发展，只有站稳脚跟，持续发展，才能达到盈利的目的。房地产企业要以雄厚的资金作为支撑，从前期考察决策到项目建设直到后期的销售运营均需要大量的资金，可以说房地产项目的成败关键在于其资金是否充足和能否良性循环，因此，筹资管理显得尤为重要。

　　一、筹资管理的首要问题是决策

　　筹资就是筹集资金。筹资决策即对企业取得的资金数量、来源等进行分析判断。企业要确定资金数量首先要阶段性对项目建设投资和销售进行预算，其次还要考虑年终的股东分红。房地产企业核心的思想是尽量利用自身的销售收入，在整个项目运营尚未完成之前，应减少利润的分配，这样可以有效地利用内部资金，节省外部借款形成的利息费用以避免不能按期还款的财务危机。在筹资的决策阶段，首要任务是确定各项资金来源与总资金的比例关系，合理的资本结构可以极大地降低筹资风险和成本。

　　房地产企业可以选择的资金按照来源不同可分为权益性资本和借入资金两种。[1]权益性资本是房地产企业的股东投入的资金，一般是企业成立时即形成注册资本，也可以是企业运营一段时间后由原有投资人或新股东增资注资形成的资本。权益资本无需归还，筹资风险小，但股东要求按照投资比例进行利润分红，报酬率较高。借入资金是企业向债权人借款形成的资金，需要按期还本付息。如果还款使得资金链断裂，则房地产企业无法继续运营，这也是导致许多烂尾工程出现的原因。借入资金负担的利息一般低于股东分得的报酬。房地产企业要权衡二者的利弊，使权益资本与借入资金形成适当的比例，企业既能得到负债的杠杆收益，也能将风险控制在可操控范围之内。企业可选择的资金按照时间的长短分为长期资金和短期资金。企业能长期使用的资金即为长期资金，股东投资和归还期长的借款属于此类。短期资金即一年内归还的借款，它主要针对房地产企业临时的资金需求。一般来说，短期借款的筹资成本较低、风险较大，企业要充分考虑二者的特点，合理安排它们的数量和结构。

　　二、企业资金筹集的原则

　　房地产企业通过筹资可获得企业所需的运营资金。企业所有的经营活动实质上都是资金的运动，企业要进行有效的财务管理就必须从资金运动的源头——筹资活动开始抓起。

　　(一)筹资的关键是确定资金数量和选择恰当的使用时机

　　由于筹集的资金是有偿使用的，即必须支付利息，计算资金成本，因此，在资金的使用过程中必须严格控制资金的投放量。筹资前要预先制定资金需求计划，对资金需要量作出估算。房地产企业开发成本包括土地购置成本、房屋建设成本、建设过程中发生的管理费用、销售环节的费用和税款及投资利息。房地产开发投资呈现动态变化，周期长，受市场、政策等因素的影响，其中有许多不确定因素，对于规模较大的项目很难一下子作出整个运营资金的估计。因此，房地产企业可以分阶段地预测所需资金数量，在保证企业正常运营的前提下，尽量避免资金闲置，一旦取得预售款项，留存足够的资金以备下一阶段使用，剩余资金可归还借款，降低筹资成本。

　　(二)将筹集资金与投资效果相结合

　　筹集资金是为了下一步的投资。房地产企业投资是一个长期、动态的过程，只有很好地把握资金的投向，才能用有限的资金获取最大利益。在筹资前，企业应就投资方案进行充分分析论证，要分析本次房地产开发项目是否达到了最高最佳用途，是否采用了先进技术，企业财务状况能否承受以及项目的销售前景是否乐观，最后对筹资的必要性作出判断。因此，企业筹集资金必须与投资效果紧密地结合起来，防止盲目投资。

　　(三)采用合理的筹资方式，控制资金成本

　　房地产企业筹集资金可以有不同的形式，资金来源渠道有多种，无论以任何渠道、任何方式筹集的资金都会产生相应的费用。借款会产生利息费用，即便是股东投资也会产生相应的机会成本，它是放弃另一项投资收益的代价。这些构成了资金成本。房地产企业获取资金的难易程度不同，不同筹资方式的资金成本也不同。房地产企业既要选择容易取得的筹资方法，还要降低资金成本，必须比较分析多种筹资方式，在既定的项目前提下选择最适合的筹资方式。[2]如果采用多种筹资方式，必须要分析确定一个最佳的组合比例，较好地控制资金成本，以最大限度地避免和分散财务风险，维护企业所有者的利益。

　　(四)要充分考虑企业负债能力

　　房地产企业的资金在股东投资不能满足经营需要时就要从外部借款。负债经营是大多数房地产企业普遍采取的开发生产经营方式。在一定前提下，负债经营可起到一个正向的推动作用，可以提高企业的自有资本利润率，使综合资金成本下降等;[3]但有时也会产生消极影响，由于需要按时归还，对归还时点的房地产财务状况造成压力，甚至会面临丧失偿债能力而无法持续经营的危险。因此，企业负债经营必须注意两方面的问题。一是房地产企业负债经营的前提是其资金利润率要高于负债资金成本率。如果企业的资产利润率小于负债的利率则不能借款筹资。二是负债规模要适度，负债金额要有一定限制。目前，银行对房地产企业的建设贷款有规定的审查手续和贷款额度控制。企业要合理安排自有资金和借入资金的数量，在利用负债经营和杠杆作用的基础上，保证企业的财务信誉，将财务风险控制在合理范围。具体来说，要掌握负债的时机、数量和结构，提高负债的效益，并做到及时还债。

　　三、资金需要量的预测管理

　　房地产企业筹集资金首先要预测资金的需要量。房地产企业在开发前会有项目的投资概算，由于开发经营期限一般较长，所以实际的材料、设备及人工成本会有所变化。预测资金的需要量可将变化因素进行替换，最终为筹集资金确定数量提供依据。

　　(一)确定企业基期资金的合理占用数额

　　企业在基期实际占用的资金数额，既包括企业正常开发生产经营所必需的合理占用数额，同时也包括一部分不正常、超储积压物资。剔除这部分不合理占用额，目的是要将预测的基数调整到合理的水平，以保证预测数值的科学性和合理性。

　　(二)确定影响资金需要量的相关因素变动

　　房地产企业开发规模、资产价格以及资金周转速度是影响资金需要量的主要因素。首先，房地产企业开发规模的大小对资金需要量产生直接的影响。一般情况下，开发规模变大，企业的资金需要量就会增大;反之，则会减少。因此，对材料、设备、在产品、产成品这些与开发经营活动有直接关系的资金占用项目，可以根据业务量的增长率进行同比例的调整;而对固定资产、低值易耗品等资金占用项目，则可按适当比例进行调整。其次，在规模一定、资金周转率一定、资产占用数量一定的情况下，房地产企业资金的需要量会随着资产价格的变化而相应变化。资金需要量伴随资产价格的上升而相应升高;相反，资产价格下降则资金需要量相应减少。同时，资金的周转速度也会使得资金需要量变动，在其他因素不变时，资金周转速度越快，房地产企业的资金需要量越少，即资金的利用效率较高。

　　四、资金成本的管理

　　房地产企业的资金成本是筹资所付出的代价，包括筹集时发生的费用和使用中支付的费用。房地产企业要确定筹资方案、拟定资金来源，一个主要标准即资金的付出成本，它不仅可衡量项目是否可行，而且构成企业利润的减项，直接影响经营成果。资金成本的计算一般是通过资金成本率进行的，其基本计算公式如下：K=D÷(P-F)×100%或K=D÷[(1-f)×P]×100%

　　式中：K—资金成本率

　　D—使用费用

　　P—筹资总额

　　F—筹资费用

　　f—筹资费用与筹资总额的比率

　　每一种筹资方式所付出的资金成本不同，计算企业整个项目的资金成本要分别测算个别资金成本和项目综合资金成本。综合资金成本是全部资金的平均支付代价。[4]按照筹集资金的不同形式可以分为：借款资金、债券资金、优先股资金、普通股资金及留存收益资金。企业要分别测算每种资金成本及它们构成的综合资金成本。

　　房地产企业筹资方式多样，其资金成本即形成综合资金成本。综合资金成本等于其各自的资金成本乘以其比重进行加权平均计算。如某公司拟筹资10000万元，所采用的筹资方式及其资金成本率如表1所示：

　　五、企业资金结构的管理

　　房地产企业的资金结构，是指构成企业总体资金的各类资金及其比例。房地产企业在筹资管理过程中追求企业利润最大化，就要使得加权平均资金成本最小，即达到优化的资金结构。此外，房地产企业还要使企业资产维持适当的流动性，保持企业有一定伸缩度的资本结构。

　　(一)选择最优资金结构

　　如何确定最优资金结构?可以计算比较不同资金结构的综合资金成本，选择确定其中结果最低的资金构成方案。其计算过程为：先待定几种筹资方案;然后计算确定各方案的综合资金成本;最后进行比较，将其中综合资金成本最低的方案作为最终选择予以采纳。

　　(二)对资金结构进行调整

　　在实际工作中，房地产企业会时常根据企业运营状况对资金结构适时做出调整，如筹资成本过高、风险超过企业的可控程度、资金结构过于呆板等。房地产企业由于项目运营周期长，受政策干预影响大，变动因素较多、原有的资金结构往往随着因素的变化而不再适应新的形势要求。房地产企业要使企业形成最优的资金结构，就要适时调整，看准时机，选择在现有资金结构有较强伸缩性时、或在追加投资时、或在企业进行债务重组时、或在企业获取较高利润时做出调整。这样一方面可以顺势调整资金结构使其达到优化合理;另一方面可以减少由于调整而产生的波动等不利影响。房地产企业资金结构调整可以采取三种方法：一是可以对资金结构进行存量调整，即在房地产企业现有资金数量的基础上仅对资金结构作以调整。如果自有资金比例过高，可以通过法定程序减资并借入等量的负债资金;如果负债资金比例过高，可以考虑将其转化为自有资金;持有可转换公司债券的可将其转换为股票，或提前还款，同时追加等量的注册资本。二是可以对资金结构进行增量调整，即增加筹资总额进而调整资金结构。在自有资金比例过高时，可以增加负债规模;在自有资金比例过低时，可以追加投资，股份制公司发行新股等。三是可以对资金结构进行减量调整，即减少筹资总额进而调整资金结构。在负债资金比例过高时提前还款，以减少资金总量，相应降低负债资金比例;在自有资金比例过高时，回购部分普通股股票，同样达到减少资金总量，相应降低自有资金比例。

　　参考文献：

　　[1]栾春玉.企业如何制定最佳融资决策[J].长春金融高等专科学校学报，2003，(2)：40-41.

　　[2]郝佳丽.企业筹资风险管理研究[D].太原：山西财经大学，2010，(3)：1-68.

　　[3]曲立峰.企业筹资策略与筹资方式的选择研究[J].中国矿业，2010，(11)：57-61.

　　[4]王战勤.企业筹资风险管理分析[J].会计之友，2011，(11)：54-55.