关于房地产建设项目工程造价控制的-经济论文

关于房地产建设项目工程造价控制的
分析探讨
青岛和达置业有限公司杨海燕
青岛世奥投资发展有限公司刘鹏
泛海建设集团青岛有限公司邓效蔚
山东青岛 266100
内容摘要：随着房地产业的迅速发展，房地产业开发建设的工程造价控制越来越重要。就房地产开发各阶段工程造价的控制分析如下。
关键字：房地产造价控制 ,项目管理,经济论文
目前国内建设投资主体多元化，房地产市场异常活跃，在固定资产投资中占据越来越重要的份额，房地产开发建设的工程造价控制也越来越受到重视。长期以来，人们习惯于把造价控制放在建设实施阶段，其实，造价控制贯穿于工程项目建设的各个阶段。项目造价控制是集经济、技术与管理为一体的综合学科，只有做到各方综合平衡，才能取得成效。
一、决策阶段工程造价的控制
1、保证项目决策的正确性，它是工程造价合理性的前提。项目决策正确，意味着对项目建设作出科学的决断，优选出最佳投资行动方案，达到资源的合理配置，这样才能合理的估计和计算工程造价，并且在实施最优投资方案过程中，有效的控制工程造价。
2、项目决策的内容是决定工程造价的基础。工程造价的计价与控制贯穿于项目建设全过程，但决策阶段各项技术经济决策，对该项目的工程造价有重大影响，特别是建设标准的确定、建设地点的选择、工艺的评选、设备选用等，直接关系到工程造价的高低。据有关资料统计，在项目建设各阶段中，投资决策阶段影响工程造价的程度最高。
3、项目决策的深度影响投资估算的精确度，也影响工程造价的控制效果。投资决策过程，是一个有浅入深、不断深化的过程，依次分为若干工作阶段，不同阶段决策的深度不同，投资估算的精确度也不同。
二、设计阶段工程造价的控制
设计阶段是建设项目造价控制的关键与重点。尽管设计费在建设工程费用中所占比例不大，一般只占建安造价的1.5％～2％，但对工程造价的影响可达75％以上。合理科学的设计可降低工程造价10％以上。但在工程设计中，不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从而影响了项目造价的有效控制。因此，设计阶段对项目造价的影响是极其重要的。
1、对方案进行优化设计
一是按可行性研究上的要求进行设计，力求做到技术上先进，功能上满足需要，经济上合理，安全可靠，而要做到这点。最主要是和采用主要的方法就是采用设计招投标，综合评定设计方案优劣。
二是设立专门的审查部门对设计单位设计的图纸进行全面的审查，防止设计粗糙。同时由审查部门牵头组织工程、造价、前期、销售等相关部门反复论证，多角度分析，不断深化设计方案。
2、开展限额设计以有效控制造价
积极推行限额设计，健全设计经济责任制。严格控制设计变更，以保证投资限额不轻易被突破。
当前普遍存在着设计不精、深度不够的情况。这是增加工程造价的不确定因素。由于设计频繁变更，给工程造价控制带来一定的难度。依据开发经验和投资估算的要求，必须有效地确定设计限额，并建立奖惩考核激励机制。并利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较，优化设计，降低工程造价。
3、采用合同措施有效控制造价
针对目前设计人员经济观念淡薄，设计变更随心所欲的现象，应在设计合同经济条款上，增加设计变更及修改的费用额度限制条款，如设计变更费超出施工合同价的某一比例（如5％）时，则扣罚一定比例的设计费（设计质保金）。
三、施工阶段的造价控制
（一）项目招标过程中的造价控制
工程招标投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面，在招标过程中建设单位应注意以下几点：
　　1、招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则。招标前，应严格审查施工单位资质，必要时进行实地考察，避免“特级企业投标，一级企业转包，二级企业进场”等不正常现象，这对项目投资控制非常不利。
　　2、做好招标文件的编制工作，造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件。对招标文件中涉及费用的条款要反复推敲，尽量做到“知己知彼”，以利于日后的造价控制。
　　3、合理低价者中标。目前推行的工程量清单计价报价与合理低价中标，作为业主方应杜绝一味寻求绝对低价中标，以避免投标单位以低于成本价恶意竞争。
（二）合理确定施工队伍，订立严谨的施工合同
因为施工队伍的优劣关系到建设单位工程造价控制的成败，在选择总包及分包施工单位时，主要考虑施工企业的建设业绩、资信情况和技术装备等等。
在项目建设管理中，特别要高度重视工程施工合同的签订，充分发挥法律制约作用。虽然建设工程施工合同有标准文本，但具体到每个特定的工程项目，还会有许多疏漏，常常引起工程价款结算纠纷。因此，签订工程施工合同时，合同条款越具体越好，能事先预料和想到的问题，都应在合同中明确；语言应精练严密，双方权利义务明确，工程索赔条件清楚；合同价款的调整应有明确的规定；在每一个合同中，凡是涉及投资的内容都要有明确具体的规定，避免歧义和争议。
（三）施工过程中的造价控制
工程项目的实施阶段是建筑物实体形成阶段，是人力、物力、财力消耗的主要阶段。工程量大，涉及面广，影响因素多，施工周期，政策性变化，材料设备价格，市场供求波动大等等。由于建设工程的复杂性，影响因素的多变性的特点，工程实施阶段往往会出现一些意想不到的费用。
　　1、有效控制工程变更和现场经济签证
　　在工程建设项目中，工程变更和现场签证是不可避免的，但要进行有效的控制。为防止在施工图设计中产生漏洞，除在审核时把关外，还应在图纸会审、设计院的技术咨询中消除。总之，尽可能把设计变更控制在设计阶段初期，尤其对影响工程造价的重大设计变更，更要用先算帐后变更的办法解决，使工程进行得到有效控制。
2、材料价格是影响建设产品成本的重要因素，严格控制材料价格是降低造价的有效手段。在保证材料质量的基础上，严把材料价格关，力争把材料价格控制在最低水平上。
四、结语
综上所述，建设工程造价控制是一项系统工程，要有效地控制工程建设造价，应从组织、技术、经济、合同与信息管理等多方面采取措施，在工程建设各个阶段实施切实有效的措施和手段，以达到令人满意的效果。
.