房地产企业项目投资财务决策应用研究

　　摘要：为了避免盲目进行项目投资及造成损失，房地产企业要具备高水平的财务管理与分析能力，要运用企业投资管理方法对项目投资进行分析、评估与决策，以确保投资按期收回，为投资者创造更高的回报。基于此，对房地产企业项目投资财务决策的内涵和主要内容进行介绍，并通过案例分析说明项目投资决策的过程及在并购中的应用，以供参考。

　　关键词：房地产企业;项目投资;财务决策

房地产企业项目投资财务决策应用研究

　　一、房地产企业项目投资财务决策的内涵

　　项目开发建设是一项很大的投资，投资工程管理非常复杂，整个投资过程包括企业的营销市场、建筑技术、项目现场施工管理、项目的设计、财务对项目资金筹备等方面，这些都是项目投资决策的重要环节。投资前，企业要对项目从不同角度进行调研、分析、评估、制定投资方案，通过投资方案分析项目效益与面临风险情况，是否能为投资者创造的价值而做出投资的决策。在确定投资决策前，企业首先确定投资目标。投资前期，财务部门根据公司各部门分析情况，结合企业战略风险管理，通过波士顿矩阵分析，把项目全部业务分别定位于明星业务、问题业务、金牛业务、瘦狗业务。同时运用投资决策方法对投资进行充分论证，为投资决策提供可靠依据。

　　二、房地产企业项目投资财务决策的主要内容

　　(一)关键专业指标的获取项目的土地指标、规划设计指标、目标建造成本指标主要来源于政府相关部门，贷款利息主要来源于中国人民银行贷款利率和贷款期限，税金政策来源于国家税务总局。有了这些重要经济指标，结合当地市场实际情况，预算出项目各项投入数据，根据房地产投资周期长的特性，对房地产项目总投入、资金来源方式以及项目开发的收入与支出进行损益分析，同时进行决策所需的敏感性指标分析，对投资者提供专业支持。投资者为了寻找投资机会、获得投资回报，在投资前期就要了解土地相关技术指标。规划部门规划的指标、建造的目标成本、融资的需求，经过财务管理分析，为投资者提供了是否要投资的分析报告。

　　(二)专业数据的审核核对项目前期、立项、规划及销售基本情况，对报建项目的技术指标进行审核，审核指标无误后对项目进行做投资预算，财务部负责对收集的数据审核，以专业技术对如下数据进行核对：一是验证方案设计与土地规划指标是否一致。项目立项后，我们要核对项目规划总用地面积、地上业态等各占地面积，容积率、绿地率及建筑密度等。二是地下建筑面积与总建筑面积配比的合理性。需要对项目计容面积与不计容面积是否与总的建筑面积相符合进行判断。三是销售价格是否符合市场实际，是否存在人为调整价格的因素。项目产品要对外销售，我们要在周边开盘的项目做价格调查，同时结合项目开发产品的成本在做出与市场价格基本一样的情况下确认为售价，不存在由项目那个人调高或调低价格。四是通过行业内毛利率对比，分析目标成本是否合理。由于项目开发的产品与周边项目设计基本一样，可以用周边项目成本作为标杆成本，测算出本项目开支成本是否在本区域成本范围。经过前后比较，可以分析发现本项目的目标成本是否存在偏高或者偏低。五是投入资金是否确保项目正常建设。根据投资估算总额，结合公司自有资金，销售资金，可计算出资金是否能保障项目建设完成。六是税金有无少算、漏算造成税金偏低的情况。房地产项目从拿地、建设到交房过程中都要交税，需要正确计算交税，测算税负率是否合理。

　　(三)分析项目财务相关指标房地产项目投资管理就是需要对相关财务指标进行分析，通常用盈利指标、投资回报率、投资回报期指标进行分析，确定项目投资后得到收益。

　　三、房地产企业项目投资财务决策的案例分析

　　房地产企业投资开发周期较长，前期需要大量资金流出，三至五年后才有资金流入，因此，在项目投资要尽量发挥财务管理作用，保证业务管合规，资产安全，提高项目经营管理效益，保证项目投资战略与企业原来规划发展战略方向同一致发展，促进企业逐步实现自己的发展战略。为了判断项目是否值得投资，投资前可以采用净现值、内含报酬率、投资回收期等四种决策方法来预测。比如采用净现值方法来预测项目投资情况，当现金流入大于零时，说明现金流入量大于现金流出量，表明项目可行，投资者尽快投资;预测净现值现值小于零时，该项目会损害投资者利益。内含报酬率是各年现金流入量与现金流出量的差额，折现到投资时点与投资成本相等所用的折现率，当内含报酬率大于或等于投资者必要报酬率时说明项目可行，但采用内含报酬预测项目投资是存在局限性，一般情况下，项目预测用净现值判断项目是否可行。

　　(一)项目基本情况以某房地产项目来分析，该项目总用地面积35253.33平方米，容积率为1.5，建筑密度24.9%，绿化面积约为43.52%，总建筑面积为70309.37平方米，地上建筑面积为53468.13平方米，其中：住宅建筑面积43899.47平方米，商业建筑面积为9568.66平方米，住宅可售面积为43305.97平方米，商业可售面积为9568.66平方米，地下建筑面积16841.21平方米。停车位492辆，其中：地上停车位116辆，地下停车位376辆，住宅户数344户。

　　(二)项目销售预计收入地产项目的定价大多数采用市场定价的原则，选取周边楼盘销售价格作为定价参考的一部分依据，结合本项目在本区域的优势以及未来发展趋势对价格影响因素，综合对项目进行确定销售的价格，估算项目总体收入46127.17万元。项目销售期为三年，销售期与建设期交叉两年。

　　(三)项目投入情况该项目建设7栋11层住宅，19栋连排商业及地下室，建设期为三年。项目总投入19022.02万元，第一年投入5700万元，投入比例30%，第二年投入9500万元，投入比例50%，第三年投入3822.02万元，投入比例20%。各年营运资本投入预估为下一年销售收入的5%。销售期为3年，销售期与建设期交叉2年。

　　(四)以净现值法对项目进行评价项目投资评价项目投资决策计算净现值时，常用净现值法对项目进行评价，考虑的是建设期投入的现金流出量及项目销售现金流入量。由上表计算得出净现值为10791.33万元，说明项目流入量大于零，表明该项目可行，投资人结合自己的投资情况选择投资。

　　四、房地产企业并购过程中运用项目投资财务决策的案例分析

　　(一)公司并购的基本情况甲乙公司都是房地产企业，已经树立品牌形象，口碑很好，周边市场占有大部分，由于项目资金周转不过来，很有可能对项目建设有影响。甲公司有想法收购乙公司，甲公司在2016年1月根据自身的投资战略规划，扩大投资规模，进一步渗透市场，把当地市场扩大，全面筹备资金，采用善意的收购方式与乙公司协调**收购，当年3月双方达成同意。甲公司在决定购买乙公司全部股权之前，聘请评估公司对乙公司项目有了详细的了解并进行资产评估。根据资产评估的程序，评估的基本要求，以2015年12月31日为基准日，评估采用的方法是市场评估法，按这次评估的价值作为交易价值，如果不考虑其他因素，乙公司被收购前，甲公司目前总资产价值为200亿元，乙公司总共资产价值28.5亿元，甲公司买下乙公司后，通过甲乙双方在资产、劳动力、设备等方面整理，有一段时间合并后，使甲公司增加价值，增加价值后全部价值有235亿元。公司价值为28.5亿元;并购乙公司后，经过内部整合，甲公司价值将达到235亿元。乙公司被甲公司收购前未确定对价，经评估后确定要支付乙公司对价交易价格30亿元，由于收购乙公司需要聘请资产评估公司对乙公司项目评价，需要支付估费0.5亿元。

　　(二)通过项目分析进行投资决策的过程为了收购乙公司项目，甲公司带上专业技术人员对项目进行实地考察，了解收购各方面协议方案，采用并购的有关分析，分析情况如下：甲公司买下乙公司得到的收益=235-(200+28.5)=6.5(亿元);并购收益=235-(200+28.5)=6.5(亿元)价格提高额=30-28.5=1.5(亿元)购买净收益=6.5-1.5-0.5=4.5(亿元)根据以上分析可知，乙公司被甲公司收购后，甲公司能创造收购效益4.5亿元，表明甲收购乙是符合投资要求的。由于投资效益与风险同时存在，假如效益大于风险，风险在投资人可承受范围，投资人就做出收购的决定。

　　参考文献

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