地方政府住房公积金政策调整的利益诉求及政策建议

　　为了提高职工的购房支付能力，改善居住条件，国务院1999年颁布了《住房公积金管理条例》，在全国范围内正式运行住房公积金制度。经过十多年的实施与发展，该项制度已经在全国形成了一定的规模。其间，为了促进房地产市场的持续健康发展，加强对房地产市场的调控和建立完善的住房保障体系，政府对住房公积金政策进行了多次调整，并产生了一定的影响。
　　一、住房公积金调整的利益诉求及影响
　　首先是存贷款利率方面，调整的主要趋势表现在公积金存贷款利差逐步缩小。而且由于住房公积金利率政策与商业银行利率政策相挂钩，贷款的利率优惠也随着商业性住房贷款利率的大幅度下调而减少，造成其运营收益空间的缩小，也不利于实现用最优惠利率保障住房需求的初衷。同时，这种“低存低贷”政策在一定程度上推动了住房公积金管理中心加大贷款投放力度，随之也引发了对贷款需求量的增加，造成供求不平衡。而且对于近期没有贷款能力的缴存者而言，在利息收入受损的同时承担着公积金贷款不能按时偿付、公积金存款贬值的风险。除此之外，住房公积金贷款的低息优惠对于首次购买自住住房职工的吸引力也会有所下降。
　　其次，在公积金最高贷款额度方面，由于存在最高贷款额度的限制，随着房价的持续上涨，公积金贷款对职工购房融资的作用明显下降。为此，政府逐步提高公积金最高可贷额度，加大对职工购房需求的支持力度，但同时也造成了公积金库存量的明显减少。针对这种情况，政府采取了全面收紧住房公积金的政策。2010年2月，南京市公积金管理中心发布通知，降低住房公积金最高贷款额度，将住房公积金贷款最高可贷额度由现行的30万元/人、夫妻双方60万元/户，下调为20万元/人、夫妻双方40万元/户。最高贷款额度的下调，有助于缓解公积金放贷吃紧的状况，防止贷款困难的出现。但受到住房公积金资金量和政策公平性的制约，最高贷款额度的调整幅度不宜过大，也不宜过于频繁。
　　再次，关于首付比例的调整，各地政府一般都已定为不低于20％，许多城市还针对新建商品房、存量住房、二次购房和经济适用房等不同情况实行了区别对待。2009年1月，政府将商品房和二手房的首付比例进行了下调，并且取消了对二次申请公积金贷款首付比例的限制，以刺激公积金贷款。但由于公积金贷款占购房总价的比例并不高，调整首付比例对于自住性购房需求的影响并不明显，更多的是住房公积金管理中心出于对贷款风险控制的考虑。
　　除此之外，部分城市还陆续出台了取消二次及以上住房公积金贷款限制、开放住房公积金异地贷款、调整实行商业性住房贷款转住房公积金贷款等调控措施。在当地政府刺激购房需求的引导下，这些调控措施有助于住房公积金管理中心实现资金平衡、完成增值目标，但在一定程度上也将造成公积金“存货量”的负增长，出现资金缺口。这样一来，政府将会出台收紧政策，通过降低个人还贷能力系数、限制高档房和二次申请的贷款额来进行调控。
　　总的来说，在经济衰退，房地产市场低迷的情况下，政府将通过降低贷款利率，调低贷款门槛，延长贷款期限，提高贷款额度等措施进行救市，刺激公积金贷款，防止公积金沉淀比例越来越高；一旦出现公积金放贷吃紧的情况，政府则采取降低最高贷款额度、限制二次住房公积金贷款、提高首付比例等政策进行调整。也就是说，政府通过调整住房公积金政策，调控房地产市场，使公积金贷款在一定程度上减轻职工的购房负担，为人民提供住房保障。
　　二、优化住房公积金政策调整的政策建议
　　住房公积金作为强制性储蓄的公众资金，其目的是为中低收入家庭筹集一笔长期的、稳定的、政策性的住房资金，提高职工购建住房的支付能力。因此，在具体实施过程中应突出体现其普遍性住房保障作用，扩大制度的受益群体，加强对中低收入者的支持力度，防止出现经济利益差别扩大的问题，而不应把重点放在提高公积金运用率、刺激购房需求上。只有这样，才能更好地发挥住房公积金在解决居民住房问题上的作用。具体来说，住房公积金政策的调整还应注意以下几个方面。
　　(一)住房公积金的利率政策的设定要体现其保障性。
　　住房公积金存贷款利率水平应依据使用对象和具体使用情况来确立。对于符合当地保障对象条件并且所购住房符合国家政策导向的缴存者，可以将“低存低贷”政策变为“平存低贷”，即保证住房公积金存款利率不低于储蓄存款利率，而对于收入较高的公积金缴存者则实行“限额低贷”，使利率水平介于商业银行住房贷款利率和保障住房贷款利率之间，以体现住房公积金制度向中低收入者的倾斜。同时，还可以依据住房面积大小、住房市场价格高低、资金供求关系等现实的市场因素、经济因素和政策因素来调整利率水平，给予住房公积金利率更多的弹性空间，以便于根据公积金的运作情况，适时调整利率水平，建立起独立的住房公积金利率政策体系。
　　（二）提高公积金使用的便利性，增值收益惠及缴存者。
　　公积金的使用还应考虑为缴存者的提取提供便利，即可以建立住房公积金与按揭贷款划转账户，使公积金可以直接补充按揭贷款，切实改变缴存容易、提取难的现状。另一方面，由于现阶段住房公积金的保障力度不足，更应考虑进一步发挥其增值收益对净缴存者和中低收入者的转移支付作用。在保证管理费用和风险准备金支出的同时，将公积金的增值部分以利息的形式直接返回到缴存者的公积金账户，以增加其实际购房能力。
　　(三)扩大公积金的覆盖范围，拓宽使用渠道。
　　针对下岗再就业人员、失业后重新找到工作的人员以及进城打工的农民工建立职工住房公积金制度，扩大住房公积金的缴存对象。同时，扩大住房公积金的受益范围，如个人在购买住房时，可以使用直系亲属的公积金，享受贷款优惠。除此之外，公积金的使用应摆脱单一模式，拓宽渠道，完善功能，使公积金的用途进一步多元化，如可以向医疗、养老、补充失业金、交纳房屋租金等方面扩充。