我国现行住房保障制度下廉租房制度的分析

　　摘要：在我国现有的住房保障制度中，廉租房制度是国家对住房困难的低收入家庭实施的一种社会救济。实践证明廉租房政策能够在解决低收入者住房问题方面发挥重要作用，尤其在经济欠发达地区，廉租房是解决低收入者住房问题的良好途径。在进一步推广中，廉租房制度还应进一步完善操作管理，使其给更多需要解决住房问题的低收入者带来福音。
　　关键词：住房保障制度；低收入者；廉租房；赣州
　　1.前言
　　住房问题对世界任何一个国家来说都是一个重大的社会经济问题，世界各国政府无一例外都在不同程度上为中低收入阶层解决住房问题提供帮助，同时并承担重要的社会和经济责任。随着我国城市化进程的不断加速，人口与产业的不断高度集聚，加之我国人口基数大的国情，对城市土地和住房需求量的巨大增加造成地价与房价的不断持续上涨，出现大批中低收入家庭在购房过程中的支付困难现象。[1]尽管近年来，随着我国经济社会的不断发展，城镇居民收入水平得到了不断提高；但是，城镇居民住房条件贫富不均现象也随之出现并日益凸现，城镇低收入家庭无法依靠自身力量解决。因此，解决的弱势群体住房问题是我过现阶段住房保障制度一个亟待解决的问题。
　　2.我国廉租房制度及其现状
　　2.1廉租房含义
　　廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。廉租房制度是国家队住房困难的低收入家庭实施的一种社会救助，是深化住房制度改革的一项重要措施，同时也是社会保障制度的一个重要组成部分。[2]
　　2.2廉租房制度的建立
　　1998年7月国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，首次提出了最低收入家庭租赁由政府或者单位提供的廉租房。2004年3月1日起，实施建设部、财政部、民政部、国土资源部、国家税务总局令第120号发布的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》；2005年3月，建设部、国家发改委联合下发《城镇廉租住房租金管理办法》，规定廉租住房租金要实行政府定价，租金调整必须向社会进行公示等。2007年8月，国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难那的若干意见》进一步明确了保障目标、保障对象，保障形式和资金渠道。在过去的十多年实践中，廉租房政策保障框架已建成，逐步覆盖城乡地区。
　　2.3我国廉租房现状及特点
　　由于我国的廉租房制度建设起步晚，中央及各级地方政府对廉租住房制度还在不断地探索与完善中。我国廉租房现状主要有以下特点：
　　(1)现阶段在我国是由各级政府承担城镇廉租住房制度的建设和进行有效的行政管理工作。
　　(2)我国廉租房属于非营利性质，较商品房与经济适用房有着本质的不同。由于它是为城镇最低收入家庭解决住房问题的一种社会保障，其开发建设追求的主要是社会保障效益。政府在廉租房建设中往往不以盈利为目的。
　　(3)廉租房制度实施方式多样化。由于我国幅员辽阔，各个区域经济水平差异较大，各级地方政府都在结合当地的实际情况，综合分析该地区经济实力、社会因素来实施不同的廉租房制度。
　　2.4我国廉租房制度存在的问题
　　2.4.1廉租住房建设资金压力较大
　　由于我国目前的经济、社会发展水平有限，地方政府的保障能力与社会实际需求之间还存在着巨大的差异。现阶段财政是我国目前廉租房建设资金的主要来源，但是仅靠政府的财政实力无法提供足够的资金用于廉租房补贴或建设。尤其是在一些经济欠发达的地区，自身经济发展的滞后，面对需要配套资金较多的廉租房建设，资金缺口问题直接影响到廉租房建设与推广的进程。
　　2.4.2社会力量参与廉租房建设的奖励机制不完善
　　由于廉租房的建设将导致政府土地出让金收入的减少，相对无偿划拨土地的廉租住房建设，地方政府必然会更加倾向于商品房开发建设，这在一定程度上造成了对廉租住房建设的挤出效应。另一方面，作为房地产发开企业从经济利益与自身承受能力出发都不愿意从事租金标准低、政府限价且租住对象经济收入低的开发项目。繁杂并且工作效率不高的的廉租房计划审批、手续**以及相对滞后的政策执行均造成建房成本和风险的提升。
　　2.4.3廉租住房退出机制尚不健全
　　目前我国城市居民纳入最低生活保障范围的困难居民数量巨大，各地区仅凭现在的经济财力是无法满足所有低保困难户的住房要求的。尽管我们对廉租房申请者的条件给出了明确严格的要求，但现有的居民及家庭收入的信息来源还尚不充分。由于无法有效地动态跟踪已建档的居民的经济状况，一些家庭收入得到改善的的居民在有能力利用其他途径解决住房问题时依旧住着廉租房，造成廉租房资源一边被浪费，一边需要获得廉租房的困难居民无房可住的尴尬局面。
　　2.4.4集中建设廉租房的地区容易滋生社会问题
　　现阶段大多数地区采取集中选址进行廉租住房的建设，在较为偏远城区的廉租住房区相对于城市中心而言缺乏文化、教育、体育等公共服务配套设施和完善的社区物业管理体系。加之低收入者文化水平总体而言相对较低，集中安置他们可能造成新的“贫困小区”的现象，这不仅增加了治安管理的风险与难度还不利于居住家庭及子女的心理健康，长期下去可能诱发更多的社会问题。
　　3.透视赣州中心城区廉租房体制实践
　　3.1总体情况
　　赣州位于江西的南部，管辖1区2市15县，总面积3.94万平方千米，总人口861.15万人，其中市中心城区57.92万人。在改革开放和经济社会发展的今天，赣州仍属于中部地区经济欠发达城市。尽管如此赣州市于2004年9月起在江西省率先启动了廉租住房的建设。从1996年中心城区实施第三步房改开始，赣州市便对租赁直管公房的困难救济家庭实行租金减免政策。减免范围由原来的“五保户”、残疾及抚恤对象、烈士及红军遗属、离退休干部等社会救济对象，扩大到现在的包括低保户、下岗职工等。政府通过自己的制度创新，管理部门通过认真到位的工作，率先建立起了具有赣州特色的“廉租房”模式[3]。
　　3.2赣州中心城区廉租房制度特点
　　3.2.1资金与建设：政府为主，多单位合作
　　赣州地区人口多，经济底子薄，政府财政并不宽裕，市政府将廉租房作为一项重要的民生工程来抓，提出：廉租房建设实行政府主导，房管局实施，部门配合，统一规划。廉租住房保障资金的来源包括：本级财政年度预算安排的廉租住房保障资金；住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后余额；中央和省预算内投资补助和中央、省财政廉租住房保障专项补助资金；社会捐赠廉租保障资金及其他资金。
　　在工程建设上，户型设计根据贫困家庭的实际情况，主要以55平米的小户型为主，功能齐全。建设过程中所涉设计、土建、施工、监理等项目，全部面向社会公开招标，市招标办、监察局以及房管局监察室全程参与，优选设计、施工和监理单位，不仅降低了工程建设成本，又从源头上预防腐败。在财务管理上，该市制订了严格的廉租住房建设财务管理制度，单独设账，专户管理，封闭运行，由财政按工程进度核付工程款，切实保障廉租住房所需建设资金。
　　3.2.2为鼓励廉租房政策出台的优惠政策
　　对于廉租房这样一项非盈利为目的的房产开发模式，为了更大成都的服务人民吸引更多的开发商，赣州政府还制定了一系列的优惠政策，包括：廉租房建设用地实行行政划拨供地；工程报建费用实行行政性规费免缴、服务性收费按收费标准下限减半缴纳。通过减免相关费用来扩大廉租房建设对开发商的吸引力。
　　3.2.3公平的分配制度与动态档案管理
　　赣州市房管局就制定了“城区廉租住房分配摇号规则”，采取公开摇号的方式分配。坚持公开分配的范围和条件、公开分配的房源和户型、公开分配受理的程序和过程的“三公”原则。
　　此外，对符合廉租房申请条件的家庭，实行审核、公示、登记、审批、摇号、配租；对没有被摇号分配的家庭，实行轮候配租的办法，直至解决为止。同时，按照“三级审核两榜公示”的要求，严把廉租房对象准入关。廉租房的分配工作由房管局、政府、民政、公安、监察部门、各街道办事处、社区居委会协同配合，在中心城区四个街道办事处同时进行廉租住房申请受理工作。推行人性化操作，将需要安排在一楼的残疾人单列一组单独摇号。房地产行政管理部门要定期对享受廉租住房保障家庭的经济收入、人口及住房状况进行复核，并根据复核结果对享受廉租住房保障的资格、方式、额度等进行调整从而进一步完善廉租住房准入和退出机制。
　　3.2.4廉租房制度化人性化的管理
　　政府部门考虑到方便廉住房住户生活就业和子女上学问题，选择在中心城区交通较为便捷的区域建设廉租房小区。新建廉租房水、电、气到位，不需要再度装修即可如这个月使用，同时在小区内哈设计了幼儿园、社区活动室、超市、物业服务和社区居委会等用房。在物业服务招投标后选择最合适的物业管理者，同时廉租房小区还组建了一支全心全意为居住服务的居委会队伍。驻地房管站、居委会、物业服务公司协作，制度化的管理，一起维护小区的管理和安宁。
　　社区队伍成员还通过挂牌上岗、便民服务卡、限时办结制、服务承诺制等一系列人性化管理举措的推出，加强了廉租住户和管理机构之间的信任和沟通。随着社区社会工作志愿者服务协会、健康医疗服务站、扶贫帮困服务站、社区文化服务站等机构的建立健全，使得廉租房小区内居民文化生活贫乏、“就业难”、“看病难”、“维权难”等一系列问题逐步得到解决。
　　4.我国廉租房建设的思考与建议
　　对于政府为满足广大低收入者的住房需求，廉租房住房保障体系的推出非常令人称道，体现了政府关心弱势群体，切实解决百姓实际问题，建设社会和谐稳定发展的坚定决心，增强人们对安居乐业的期望[4]。然而，目前我国保障性住房廉租房等实施过程中也表现出弃租、腐败、国有资产流失等问题，表明现行的住房保障制度还需要进一步调整。
　　廉租房作为我国现有住房保障体系的一个重要组成部分，为了进一步推广廉租房，结合中部经济欠发达地区赣州的成功经验，在当下的工作中对廉租房制度的思考得到几点建议：
　　（1）完善现有保障性住房体系的建设，各个部门各行其能
　　首先应对政府在保障性住房体系中的地位进行准确定位，明确职责范围；其次，相应的各级地方组织机构，在政府监管下加强各部门合作，提高现有的办事效率。再次，将廉租住房规划与城市规划和其他社会保障工作结合起来，制定符合本区经济社会实际情况的保障体系。同时还应当不断完善政策法规，从制度上确保廉租房实施过程中的公正、公平、公开。
　　（2）积极引导社会机构和开发商参与到廉租房建设中来
　　由于政府开发建设廉租房更大程度上是为了解决民生的实际问题而不是为了取得经济效益，民生工程的最直接效果便是带来巨大的社会收益。因而政府可以由此来吸引社会机构与开发商，他们提供的巨大资金可以缓解政府对廉租房建设巨大的资金压力，加速廉租房建设的进程；同时由此带来的巨大社会效应必将对企业开发商今后发展产生积极的影响。积极调动社会力量参与到廉租房建设是一个政府、开发企业与机构双赢的选择。
　　（3）廉租住房居民动态管理，建立信用档案，完善现有的退出机制
　　由于各地的经济差异有所不同，在统计与调查工作中，就必须准确掌握低收入住房困难的家庭情况并对其进行动态跟踪管理，可以联合社区、街道、民政等部门对廉租房住户进行审查，而对于那些不再满足廉租房保障条件的家庭相应的给予过渡期。政府可以在过渡期内提供一定的资金补贴，将不再满足享受廉租房条件的住户逐渐退出廉住房机制。另一方面，通过建立信用档案，动态跟踪享受廉租房保障的个人情况。进一步发挥公众的监督作用。
　　（4）注重满足廉租住房居民精神文化与心理需求
　　由于廉租住房居民他们的身份较为特殊，对于这样一个需要更多政府救济、社会关怀的人群。我们帮助其解决生存的同时还还不能忽视其精神层面的需求。一方面，力保孤、老、病、残等弱势群老有所养、病有所医、贫有所济，可保证社会稳定和经济的长期可持续发展；另一方面，通过开展社区内的文化活动，社区间的合作、交流可以让廉租小区住户获得更丰富的社会人际交往圈，这不仅能够满足他们社交的需求同时也能有利于消除低收入者的自卑感。同时，通过青年志愿者、民营企业等社会力量，利用科普知识教育、义务专业技能培训提高廉租房住户文化水平和专业技能，为其再就业创造机会。
　　参考文献
　　[1] 姚玲玲.中国公共住房政策模式研究[M].上海财经大学出版社.2003
　　[2] 任治俊.关于我们廉租房制度的调查与思考.四川行政学院.2009（4）.96-98
　　[3] 董显苹.廉租房的赣州模式.中国经济周刊[J].2007（49）
　　[4] 袁秀明，我国住房保障制度设计问题剖析与建议.中国房地产发展报告[M].社会科学文献出版社.2009