浅谈房地产开发成本控制

浅谈房地产开发成本控制
主艳国
摘要：房地产项目开发具有高风险、高收益，投资期限长的特点。一个项目的运作开发需要经过从土地规划，投资决策、工程设计、招标、建设施工到竣工验等一系列过程。而这一过程中的重要一点就是如何搞好房地产开发的成本控制，是关系到房地产开发企业整体综合盈利。所以加强建立完善成本控制管理措施和制度是控制好房地产开发成本的有效方法。

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【关键词】房地产开发成本控制管理制度有效方法
房地产在开发过程中包含着各个项目的费用支出，像土地、房屋、城市基础设施、公共设施以及代建工程等这些项目都会产生各项费用。这些费用有可能包括土地出让金、土地征用以及拆迁的一些补偿费用、工程费用、基础设施费用、公共配套设施费用以及各种不可预见的直接间接费用等等。房地产开发的成本控制是一个复杂的系统。当前随着我国政府对于房地产市场的调控措施的逐步推行，房地产开发企业间的竞争越来越激烈，面对着可以争取的土地成本越来越高，同时人工以及材料费用的成本也在不断上涨，这些都直接或者间接地造成了房地产开发商的开发成本和开发风险的加大。因而，对于开发项目进行合理有效地成本控制势在必行。
本文将详细探讨开发成本控制当前存在的问题，并提出相关完善的对策措施。房地产项目的开发建设分四个部分：一是立项决策策划部分；二是规划设计部分；三是建设施工部分；四是综合保修服务部分。总之在这一系列的过程中，以合理的最佳成本完成一个特定的建筑产品。下面要讲下房地产开发主要部分的成本控制：
一、工程立项决策的成本控制。
新项目立项决策前期，要定好全面部署控制成本计划和立项工程决策的全面准备。并能准确，尽量避免在下一步中工作规划施工中出现较大的成本失误。应须制定提交《立项请示》和详细的《可行性研究报告》，加强项目施工前的审核工作。全面评估投资风险、合作条件或招标、拍卖条件等关键因素发生变化，考虑总工程造价。为开展下一步的工作成本控制提供参考依据和总纲目标。立项决策的连贯与调整。前期计划的完整、系统、合理、科学，尽量避免后期调整带来的震荡和成本上升。
二、规划设计部分的成本控制。
研究表明，房地产项目规划设计成本，影响工程造价的程度约65%，其中包括（计划成本，招标投标成本和施工前准备成本）。规划设计部分最好是由集团内部自行完成的规划设计总前提工作。对规划设计可利用市场机制、通过公开招标，选择实力强、水平高、信誉好的单位，并制定可行的总体规划设计方案（必须包括建造成本控制总体目标）、总体规划设计方案（必须包括建造成本控制总体目标），并由集团内部组织设计、工程、预算人员，监理人员组成论证小组对选择的设计单位定好的设计方案。（如单体设计、扩初设计、施工图设计），进行论证。每一过程都必须要求设计单位出具《设计概（预）算》，并在与概（预）算进行认真分析、比较的基础上，编制我方的《建造成本概（预）算》，确定各成本单项的控制目标，并以此控制成本的设计。
三、建设施工部分的工程造价控制。
施工部分是整个项目开发成本控制最重要的一个部分。这一部分是房地产开发项目的具体建造过程，一般从现场开工到竣工后交付使用为止。所投入的资金量最大。其中土地的（置换成本、批租费用、动迁费用）土建、监理、审计、投资方向调节税、协调费、绿化建设费等各种设备费用，也包括其间的人工费、材料费、机械费、其他直接费、现场管理费、总部管理费等。及竣工验收时的手续费、综合验收、性能认定、测绘产权登记费等。这些都是房地产开发成本的主体成本内容。具体的可分为以下小部分：
1、对主体施工单位的选择，必须采取公开或邀请招标方式进行。应组织设计、工程、预算、财务四大部门人员成立联合组成招标工作小组，对投标单位应就其资质、经济实力、技术力量、以往施工项目和施工管理水平等。同等条件下，应尽量选择企业类别或工程类别高而取费较低的单位。
2，建设单位应主动为各专业部门提供技术支持，充分发挥规模优势，统筹协调，降低造价。自购工程材料及设备。甲供材料、设备的采购必须进行广泛询价，货比三家，或是采用自行招投标采购或与其他方合作联合招投标采购。在保证安全和质量、价格、供货时间均能满足要求的前提下，应比照下列条件择优确定供货单位。
3，施工过程中的现场签证。现场签证必须列清事由、工程实物量及其价值量，并由甲方主管工程师和预算人员以及监理单位现场管理人员共同签名，其中甲方预算人员必须对工程量、单价、用工量负责把关。现场签证的具体审批程序与权限，由各开发企业自行制定。
4、保证工程进度。建立制定工程进度条款，工程进度款的拨付应当按下列程序**：施工单位按月报送施工进度计划和工程进度完成月报表；工程、预算部门会同监理人员，对照施工合同及进度计划，审核工程进度内容和完工部位（主体结构及隐蔽工程部分须提供照片）、工程质量证明等资料；预算部门整理复核工程价值量；经财务部门审核后按有关批准程序付款并登记付款台账。工程进度款支付达到工程造价85%时，原则上应停止付款，预留至少10%工程尾款和5%保修款，以便掌握最终结算主动权。
5，项目施工基础成本，应建立健全建筑施工队伍档案，跟踪评估其资信、技术力量，出包工程应严禁擅自转包。另外施工用水、用电线路的敷设，一定要兼顾小区建成后生活用水、用电的需要，切忌重复建设，这部分成本是房地产开发项目的成本构成中受外界因素影响最大的一块，一般占项目总投资的10-15%。

四，竣工结算交付部分的工程成本控制。
每一个单项工程项目竣工时应经过自检、复查、验收。工程项目交工时，应按施工合同有关条款和物业管理规定及时与施工单位签订《保修协议书》，以明确规定施工单位的保修范围、保修责任（包括验收后出现的质量问题的保修责任的约定）及处罚措施等。再是严格核对合同条款，防止重复计算及收费等问题。设计、工程、审算、销售和物业管理部门必须参加工程结构验收、装修验收及总体验收等，“移交工程”应由施工单位、监理单位和物业公司同时签署。并且严格查实变更签证，防止一些不必要的签证等，严格核实工程量、投标过程中所报的单价或签证价格。在结算工程基础上，财务部门应当结合预付备料款、代垫款项费用等债权、债务，对照合同详细审核并编制工程财务决算书。认真审查、复核、防止各项计算误差。
五，项目完工后的后期综合保修和管理成本。
房地产开发项目完工后期，在投资估算和成本控制体系上，将开发间接费用即企业直接组织、管理开发项目发生的工资、福利、劳保、折旧、办公、水电、周转房摊销等管理费用，推行各部门管理费用承包、限额奖惩，调动节约管理费用的积极性和责任心。定岗定员，精简机构。从而降低单位管理费用水平。也应采取一次性扣留保修金、自行保修的开发企业，应对保修事项及其费用有充分的预计，留足保修费用。销售开盘应尽快越好，制定销售策略，及时启动预售；实行销售业绩的激励制度，促进销售收入的快速实现；监控售房款的及时回收。财务税务部门，进行科学的综合筹划，争取合理避税，以有效降低税收负担。应针对每种税收的特征，制定相应的避税措施。
六，结语。
总之房地产开发是一项综合的复杂的工程，但这个系统的工程中，如何控制好成本费用、降低成本费用开发。是每个开发商的前提要求。每一个过程，每一个环节。都关系到项目开发的成本体系。所以，要熟悉、掌握国家和当地有关法规各种政策及市场需求、预算定额水平等成本控制因素、提高成本控制的预见性，降低成本费用的途径。正确处理成本、市场、工程质量、开发周期、资源、效益之间的关系，防止和杜绝重大工程质量事故，努力缩短开发周期，严格控制项目的质量成本和期间费用。
【参考文献】
1、李建荣.论房地产开发企业成本控制与投资决策[J].改革与战略，2003（07）
2、马德纯，林德添.浅析房地产开发企业的成本控制[J].城市开发，2003（03）
3、黄少颖. 房地产企业成本管理竞争战略研究[D].重庆大学，2005

于26号晚完稿