房地产开发项目目标成本管理的内容与流程

吴永钢
本文主要从三个方面对房地产开发项目成本管理方法进行了研究。首先是房地产开发项目目标成本管理的内容与特点；其次是房地产开发项目成本的构成与分类；最后是目标成本管理的流程。
1. 房地产开发项目目标成本管理的内容与特点
1.1 房地产开发项目目标成本管理的内涵、目的与原则
目标成本是根据企业的目标利润，以及既定的价格等生产经营目标制定的，即目标成本= 目标收入—目标利润。它对于企业在未来一定时期的成本发展趋势起着一种总体控制作用。目标成本作为企业各个部门和各个生产环节上成本控制和考核标准，有利于将市场竞争机制引入企业内部，强制性地促进企业成本水平适应市场竞争的要求。通过目标成本的分解、落实、控制和考核手段，对企业生产经营活动实行全面的、综合性管理[1]。
房地产开发项目的目标成本管理是房地产企业根据企业开发项目的经营目标，在技术经济分析和成本预测的基础上，确定成本控制目标，并将目标成本分解到企业的各个部门与岗位，在项目开发的各个阶段对目标成本进行动态控制、对目标成本完成情况进行定量考核，根据考核结果予以有效激励的全企业、全过程、全方位的成本管理工作。
1.2 房地产开发项目目标成本管理的目的与原则
房地产开发项目目标成本管理的目的是使房地产企业形成全企业、全过程、全方位的成本管理体系，在满足项目使用功能的基础上，将项目成本控制在合理较低水平，从而使开发项目获取最佳的经济效益。发表论文,房地产,职称论文,经济论文
房地产开发项目的目标成本管理的基本原则是以市场为导向，以获取最佳经济效益为目的，对开发项目的成本进行事前确定分解，事中动态控制，事后定量考核。企业各个部门岗位都有明确的成本控制目标，积极主动的对项目的各项成本进行全过程、全方位的管理。
1.3 房地产开发项目目标成本管理的主要内容
房地产开发项目目标成本管理工作应该是一个从项目决策阶段的目标成本预测开始到项目竣工后的目标成本的绩效考核为止的全过程，全员，全方位的成本管理工作。
首先，需要进行组织结构的设计与调整，为提高成本管理的工作效率，应该从企业的组织结构入手，建立完善的成本管理体系和相应的责任范围；在项目的决策阶段，应该根据市场情况，通过对项目整体投资收益的分析，确定目标成本；进入项目实施过程中，需要对各项成本进行事前、事中和事后的动态控制，及时掌握成本变动情况，必要时对目标成本进行适当调整；在项目竣工结算完成后，以公司确认的目标成本为基准，对各部门各岗位的成本管理工作进行定量的绩效考核，并根据考核结果实施公开、公平、公正的激励措施。
2．房地产开发项目目标成本的构成与分解
2.1 房地产开发项目成本的构成
房地产开发项目的成本主要包括土地及拆迁费、设计与咨询费用、前期配套费用，建筑安装工程费，设备购置费、配套工程费，公共配套设施费，财务成本、开发间接费用等九大类费用，每类费用包括的主要内容如下：
表3.2 房地产开发项目成本构成表
序号类别主要内容
1 土地征用及拆迁费获取土地使用权所发生的各类费用、土地附着物拆迁费用。
2 设计咨询费用勘察设计费用、各类咨询费用。
3 前期配套费规划手续费、招标与合同备案费用、配套费用以及产权登记费用。
4 建筑安装工程费土建工程、安装工程、室外工程、装修工程所涉及的相关费用。
5 设备购置费电梯、暖通、配电、消防、给排水、弱电等各类工程设备的采购费用。
6 配套工程费供水、供电、供气、供暖、排水、通讯、环卫、绿化等需要由市政部门组织施工的配套工程所设计的费用。
7 公共配套设施费不能有偿转让的开发小区内的公共配套设施发生的支出，主要包括：非盈利性会所、学校、幼儿园、公园绿地等工程所涉及的费用。
8 财务成本税金和建设期贷款利息。
9 开发间接费组织管理开发项目所发生的费用，包括工资、职工福利、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊消等。
资料来源：根据相关资料整理
2.2 房地产开发项目目标成本的分解
目标成本分解是目标成本管理模式的中间环节，它以确定目标成本为基础，为目标成本控制提供标度，具有承上启下的作用[1]。目标成本的分解，是将确定的目标成本按照一定的要求，采用一定的形式和方法，进行科学的划分、分解和展开，化“大”为“中”，化“中”为“小”，使之具体化、细小化、单元化，尽可能变化为若干较小的分、子目标，从而形成一个由相互联系、相互制约的分、子目标构成的有机的目标成本体系[2]。
房地产开发项目目标成本的分解可通过编制科目表的方式完成。科目表应基本涵盖房地产开发项目所涉及的各项费用，力求完整反映房地产开发成本全貌，便于成本管理工作的开展。各阶段目标成本的编制均应以科目表为框架。根据房地产开发项目成本构成的一般规律，应按照成本管理的不同阶段，对目标成本进行了分解。一般情况下，应分为四级科目，投资估算目标成本应精确到二级科目，概算目标成本应精确到三级科目，预算目标成本应精确到四级科目。
3 房地产开发项目目标成本管理的流程
成本管理是房地产开发项目的主要管理工作之一，贯穿项目开发的各个阶段。成本管理工作流程应该根据项目开发的程序来设计。房地产开发项目根据先后顺序分为以下几个阶段：项目决策阶段、土地获取阶段、方案策划与设计阶段、施工图设计阶段、施工阶段、竣工阶段。目标成本管理工作应根据开发项目所处的不同阶段，开展相应的工作，一般情况下可分为三个阶段：项目决策阶段、设计阶段、项目实施阶段和交工与绩效考核阶段。
3.1 项目决策阶段：
需要确定项目总体目标成本。一个项目要取得成功，在项目决策阶段就应该确定项目总体目标成本。这个目标成本应该是项目开发建设成本的上限，是一个刚性指标，没有特殊情况不能突破。此时确定目标成本可以充分体现市场对成本的要求。
3.2 设计阶段：
设计阶段又可分为方案设计与施工图设计两个阶段。在方案策划与设计阶段，需要通过技术经济分析与价值工程对项目设计方案进行优化。这个阶段对项目的总体成本能否在满足使用功能的前提下控制在最低水平起到了至关重要的作用。一般情况下，设计方案确定后，项目总成本的百分之八十到九十已经确定。设计方案确定后，应该根据确定的设计方案编制项目的概算目标成本，并与总体目标成本进行对比，找出偏差，分析原因，对此前各个部门的成本管理工作进行阶段性考核。在施工图设计阶段，应根据概算成本目标，通过限额设计等方法，开展成本控制工作。本阶段的成本管理工作需要成本管理部门、设计管理部门和设计人员共同配合，在设计过程中进行不断优化。如果本阶段的成本管理工作能够出色完成，项目的总体成本可以在满足方案要求的基础上降低百分之十左右。施工图设计完成，应该组织各部门编制预算目标成本，并与总体目标成本和概算目标成本进行对比，找出偏差，分析原因，对施工图设计阶段各个部门的成本管理工作进行阶段性考核。
3.3 施工阶段：
施工图设计完成后，项目就进入到了施工阶段，在此阶段需要对预算目标成本进行动态控制。这个阶段延续时间最长，其成本控制的工作量最大，一个项目的主要投资都将在这个阶段发生。本阶段成本控制工作的主要内容包括：招标管理、合同管理、签证变更的管理、资金管理、设备材料的采购管理以及其他前期配套费用的管理等多项工作。在施工阶段，项目整体的成本虽然弹性不大，但是如果没有系统规范的成本管理，很可能造成项目成本的局部失控。因此，必须进行动态控制，随时掌握成本变动情况，及时发现为题，纠正偏差。这个阶段的绩效考核工作应该根据项目工期的长短，分阶段进行。
3.4 竣工结算阶段：
工程竣工并交付使用后，进入到结算与绩效考核阶段。这个阶段成本管理的主要任务就是根据合同和施工过程中的变更签证准确计算确认项目的实际造价，确定最终成本。结算后，应对各个部门的成本管理工作进行考核。绩效考核的过程也是对整个项目成本管理工作进行总结的过程。各个部门在此过程中将对目标成本的完成情况以及目标确定与执行过程中存在的问题进行深入的讨论并形成统一的意见，为进一步完善目标成本的管理工作积累经验，奠定基础。根据考核结果，对各个部门和岗位给予奖励和适当的处罚。
通过上述流程，一个项目的开发成本将会得到有效的管理。