土地储备过程中资金筹措与风险防范

　　摘要：土地储备制度是城市土地使用制度改革的一项新突破，是优化配置，集约利用土地，调控土地市场的重要手段。而开展土地储备需要大量的资金作保障。资金不足和融资渠道单一是目前土地储备机构普遍存在的问题，本文介绍了土地储备资金筹措几种渠道以及规避土地储备风险的方法，以求土地储备制度健康发展，为城市经济长期健康发展提供资源保障。
　　关键词：土地储备，资金筹措，风险防范
　　一、土地储备过程中的资金运作
　　土地储备包括土地收购、土地储备、土地开发、土地供应等，是一项系统性、长周期的工作。由于土地资产价值巨大，土地开发整理费用比较高，因此土地储备的每一阶段都伴随着巨额资金的运转。土地储备过程中的资金运作模式如下图所示。

　　
　　二、资金筹措方式
　　土地和资金是土地储备机制的基本要素。土地储备过程既是土地产权流转的过程，也是资金循环运用的过程。在实际运作中，若没有巨额的资金投入土地储备是难以有效运行的。土地储备的融资方式主要有：（1）政府财政拨款。在土地储备制度运行的初期，由于土地出让量少，土地征购和土地整理量大，必须依靠市政府的财政拨款作为启动资金，才能保证土地储备制度的正常运转；（2）银行贷款。目前，全国各地的土地储备中心的资金来源主要是银行贷款；（3）国有土地收益基金。从土地出让收入中按5%比例提取国有土地收益基金专项用于土地储备。（4）其他资金，包括各种公共基金、社会资金，如各种保险基金、养老基金等；（5）土地债券化。在土地基金形成一定规模且其经营业务走上良性循环轨道后，还应开辟新的筹资渠道，如发行债券、股票和开发公司入股等。
　　三、土地储备资金筹措的主要问题
　　目前，土地储备资金筹措中存在的主要问题就是融资渠道单一。据调查了解，全国各地土地收购储备中心在资金筹措上大部分依赖银行抵押贷款，而且银行贷款所占比例相当高。以邯郸土地储备为例，邯郸市土地储备中心自成立以来利用银行贷款进行土地储备，截止2009年12月，储备中心在各家银行贷款共计5.7亿元，支付银行利息达7900万元。按现有贷款则每月要向银行支付利息近200万元。这种单一的融资渠道对于借贷双方均存在较大的风险。对于银行来说，高达80%以上的贷款比例，在遇到经济形势或国家有关政策有大的变化，土地市场不活跃时，银行即便拥有了抵押土地的使用权，但因为难以变现，必将陷入被动局面。同时巨额的利息也加重了土地储备中心的负担，为了偿还贷款，不少地方土地储备机构要么短期内过量向市场供地，要么只收购潜在价值较高的地块，这些做法明显与政府设立土地储备中心的目的相违背。
　　四、资金筹措与风险防范的对策
　　1、建立融资机制，拓宽融资渠道，提高土地储备制度运作效率
　　从城市土地储备制度运作的整个过程来看，资金的到位率是关键，若土地征购、开发、储备等所需资金纯粹依靠政府财政拨款，则势必增加地方财政负担；若仅靠银行贷款来筹措所需资金，一方面难以保证巨额资金的到位率，另一方面大大增加了土地储备成本与还贷压力。由此可见，拓宽融资渠道势在必行。具体方式有：
　　（1）建立城市土地储备基金。该基金由政府设立的专门机构管理，其基金来源于城市土地出让金、土地增值收益，主要用途是土地储备过程中的支出，如支付土地征用过程中的补偿费、城市土地整理过程中的各种费用、土地置换中的补偿费等。
　　（2）委托金融部门发行土地储备债券与股票。由于土地资产具有保值和增值性，发行土地储备债券与股票一方面可广泛吸收社会闲散资金，以筹措资金，另一方面，对投资者而言，可增加投资渠道，有利于资金的保值与增值；
　　（3）推行土地抵押贷款债券化。土地抵押贷款债券化可理解为：银行将所持有的抵押贷款债权，出售给专业证券化机构，由该机构在资本市场向投资者发行土地抵押证券的融资行为。该方式既可降低、转移银行放贷风险、扩大投资对象，又可培育与完善二、三级资金市场，以促进资金运用的良性循环。
　　2、控制和避免土地储备风险
　　土地储备作为一项新兴的土地资产管理制度，在实施过程中既取得了明显成效，也客观地隐存着风险。为避免风险的产生或尽量减少风险的损失，政府及土地储备机构应在以下几个方面进行努力：
　　（1）政府应加大对土地储备制度的支持力度。政府对土地储备制度的支持可以体现在以下方面：①加强土地储备机构的职责、杜绝变相土地储备。由于土地储备具有“超市场性”，因此土地储备的职责应包括制定城市存量土地供给计划和土地收购计划，进入一级市场的土地必须首先进入土地储备库；②扩大土地储备机构经营主动权，提高土地储备机构的经营能力和经营积极性；
　　（2）加强土地储备中心内部经营核算，提高经营水平。主要是：①对每一收购储备的地块，做好土地储备项目实施方案，作好资金筹措及收益方案的预测，减少盲目性，增强预测能力；②定期对所有储备地块进行总体资产测评，对储备资产做到心中有数；③加强储备土地的利用力度，增加储备土地的经营收入；④合理确定土地储备周期，使土地储备真正发挥其调控土地市场的作用，同时尽可能的降低土地储备的资金风险。
　　（3）加强国民经济形势（包括当地经济形势）对土地需求情况的研究，以及金融政策变化对土地储备的影响程度研究。掌握其变化规律，有助于我们提高避免土地储备风险的能力。
　　
　　参考文献：
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