物业收费问题研究

物业收费问题研究
郭宏宣鞠永红
摘要：随着经济的发展和住房制度的改革，越来越多的人开始自己购买商品房，成为了业主，与此相伴的则是物业服务行业的迅速发展。但是，由于我国的物业服务行业起步较晚，所以发展很不规范，出现了业主不满意、物业服务企业收费难、物业服务企业无法进行可持续发展、物业不能达到预定的使用年限等一系列的问题，尤其物业收费问题更是成为了重中之重。本文通过研究，总结了物业收费问题的成因，提出解决物业收费问题需要政府相关主管部门和业主大会的共同努力。同时，也希望本文能够为城市的和谐发展发挥重要作用。
关键词：物业收费问题研究
随着我国国民经济的复苏，房地产业迅速的走出了低谷，与此相伴的是物业服务行业的迅速发展。但是，目前我国物业服务行业的发展还是很不规范的，出现了业主不满意、物业服务企业收费难、物业服务企业无法进行可持续发展、物业不能达到预定的使用年限等一系列的问题，尤其是物业收费成为了摆在物业服务企业和业主之间的一道难题。
一、物业收费现状---低
一直以来，由于物业服务收费没有统一的标准，各物业服务企业乱收费、居民拖欠物业费的现象时有发生，甚至为了物业费，物业服务企业和业主对簿公堂的事情也屡见不鲜，物业收费问题也在各地价格举报中心的投诉榜上高居榜首。
（引用高端文的收费论述）
二、物业收费困难的原因
从物业服务行业和业主两方面看：
一是人们的观念问题。物业服务行业在我国起步较晚，人们对物业管理的认识也处于相对较低的水平，一方面受计划经济时期“福利分房，单位维修”观念的影响，很多业主尚未树立起物业服务有偿消费的观念，另一方面认为物业服务是附属于物业的一部分，既然已经购置了物业，为什么每年还要再花一份钱交物业费呢。
二是物业收费与业主的承受能力相适应的问题。特别是一些危房改造回迁小区，业主中大部分都是城市低收入阶层，每月家庭全部收入仅一两千元，还要交物业费、包烧费、水电费、燃气费、电话费等等，甚至有的家庭还要还银行贷款，这些“费”中只有物业费属于“不交你也不能把我怎么样”的，所以不交物业费的现象非常普遍。
三是物业服务行业内多数企业提供的服务不到位。有相当一部分业主拒绝交费的原因是认为物业服务企业没能够尽到职责，自己付出的金钱与自己享受到的服务不相符，在屡次交涉未果的情况下，无奈的选择了拒交物业费。
四是开发商遗留问题多，物业服务企业代为受过。一些开发项目在规划设计、施工阶段遗留下来的诸如工程质量低劣、配套设施不完善等历史问题：例如一些居民小区设计时未考虑停车问题，导致业主入住后小区内部道路停车过于拥挤，影响居民生活；开发商的虚假承诺以及擅自更改原设计方案；甚至征地拆迁时的遗留问题，等等。本来物业服务企业应该是由业主大会选聘的，和房地产开发商之间没有什么关系，但是现阶段大部分的物业公司和房地产开发商之间总是存在着一些“剪不断，理还乱”的关系，这是因为前期的物业公司都是由房地产开发商指定的（或者就是开发商本身），并不是由业主大会选聘的，物业收费标准也是由其单方面制订的，很多不合理的收费就是在前期物业管理过程中，开发商和物业公司联手制定的，并且随着同业主的购房合同而延续，属于捆绑销售的霸王条款，业主根本没有“讨价还价”的余地。所以一旦开发商不履行售房时的承诺，并且业主入住后很多问题依然迟迟得不到解决，业主就很可能迁怒于物业公司：你既然不遵守承诺，那么就别怪我不交物业费；你什么时候把问题解决了，我就什么时候交物业费。
五是物业服务企业合同约定不明确、收费标准模糊，违规收费、多收乱收现象严重，且由于缺乏监管造成的物业费支出去向不明，业主在自己的合法权益得不到保护的情况下便选择了拒交物业费的极端方式来进行对抗。有业主认为，既然我买得起房子，交物业费肯定也“不差钱”，但关键是你要让我知道我交这些钱是“为什么呢”、我交的钱花到哪里去了，而这些相关的信息物业服务企业并没有明确的公示。再说，在没有监管的情况下凭什么让业主相信这些公示的信息是真实可靠的呢？有关业内人士分析也认为，目前各种物业收费问题的产生，大多与相关信息不公开、不透明有关。
六是大多数业主对很多公用设施产权归属问题界定不清，致使物业公司有机可乘，擅自将经营的小区广告的收益悄无声息地装进了自己的腰包。提高或者随意改变收费标准和内容。
三、解决物业收费困难的对策
要想从根源上彻底解决物业收费问题，关键是要完善并且落实相关的法律法规。近年来，各个城市根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》和国家发改委《物业服务收费管理办法》的指导精神，纷纷制定出台了一系列关于物业服务收费方面的法律法规，从制度上对物业收费行为做出了规范，这一方面保障了业主的合法权益，另一方面，也保证了物业服务企业的收入来源。新的物业管理收费办法将原来的“合理公开、与产权使用人的承受能力相适应的原则”，改变为“合理、公开以及费用与服务质量相适应的原则”，指出物业服务企业在物业服务中应当遵守有关法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。
其次，要加强舆论宣传，通过多种渠道和多种方式来提高业主及其家人的认识，改变部分业主的传统观念，使业主形成优质服务要通过花钱来购买的新的消费观念。随着时代的进步，人们的很多陈旧观念都在发生改变，相信花钱购买物业服务的观念也不例外。就算少数人转变观念难，但是在国家法律法规不断健全的约束下，在大多数人的舆论监督下，在周围多数人的影响下，也会逐渐树立起花钱购买服务的新观念，不敢不交物业费了。
第三，对于城市中低收入阶层负担不起物业费的问题，由于物业服务企业也是独立核算、自负盈亏的独立法人单位，所以这部分费用不应该由物业公司买单，而是应该效仿包烧费或者廉租房的做法，由国家出台政策制订具体标准，由财政拨款对这一部分人群进行补贴，使负担不起物业费的城市低收入阶层的物业费也能有一个合理的解决途径。
第四，相关政府主管部门要加强对房地产开发商的监管与处罚力度。除了开发商按建安造价相应比例应交纳的公共维修基金、空房的物业管理费和供暖费必须足额交纳、坚持征收、对开发商也要制订售后服务制度以外，还要加强对开发商建筑工程质量、物业附属设备设施和环境质量的监管，加强业主入住前验房环节的管理，防止开发商偷工减料、降低物业附属设备设施和环境质量的行为，避免给业主入住后的生活留下麻烦。
同时，为避免出现房地产开发商违约由物业服务企业买单的现象，相关政府主管部门应该在房地产业大力提倡、甚至是强制实行“建管分业”：物业服务企业不再由房地产开发商单方面指定，而是让业主自己选择。这样，物业服务企业作为房地产项目的后期管理者、全体业主共同的管家，才不会承担由于房地产商违约而产生的连带责任。
最后，由于物业费的构成与核算比较复杂，影响物业费高低的因素主要和社区规模、社区档次特别是客户需求的不同有关，因此，几乎每一宗物业的价格都是不同的，这就造成了物业服务企业收费标准模糊、违规收费、多收乱收和不合理收费等问题。解决办法之一就是由政府主管部门出头，联合物业服务企业行业协会，共同制订物业服务收费范围和收费标准，由物业服务企业按照物业服务合同的约定，针对物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行日常运行、维修、养护，提供保洁、公共秩序维护、绿化养护等服务，向业主收取合理费用。解决办法之二就是坚决要依法成立业主大会，由业主大会和物业服务企业根据小区内的具体情况，对物业及物业附属设备设施、保洁、绿化、公共秩序维护等服务的各个方面共同进行评估、打分，然后参照物业服务收费标准的规定，共同确定本小区的收费标准，这样可以在最大程度上解决业主的交费疑问。除此之外，按照《物业管理条例》的规定，对逾期不缴纳物业费的，业主大会也有义务督促其限期缴纳，否则物业公司可以向法院提起诉讼。而如果物业公司没有尽职尽责提供服务的话，业主大会也可以代表全体业主对违约物业公司进行制约甚至提出诉讼。充分发挥业主大会的作用，不要让业主大会成为摆设，更不能沦为物业公司的附庸、成为物业公司欺压业主的工具。
另外，各小区中都有很多产权难以界定的公共设施，包括道路、停车场、绿地、地下室、配套商业用房等等，其实，开发商在售楼时已经将这些公共设施的成本打入了房价，其产权应该属于全体业主。但是公共产权又难以分割，很多就都被开发商或者物业公司算在了自己的名下，出租、利用这些公共设施得到的收入都进了自己的口袋，业主看了只能干着急。有了业主大会后，业主大会可以将这些公共设施产权明确界定到业主名下，委托物业公司出租经营，所得收入充抵一部分物业费，以降低收费标准，减轻业主负担。据说有的小区甚至可以达到零收费。
在业主与物业公司的纠纷中，业主手中最有力的对话工具就是物业费的交与不交。但交与不交都只是手段而不是最终的目的，业主一味靠拖欠物业费来达成自己飞利益诉求并非首选。况且由于业主长期欠费而导致物业公司运营费用不足，进而造成服务质量下降，甚至最终弃管的例子比比皆是，最终吃亏的还是业主。所以，充分发挥政府相关主管部门和业主大会的作用是和平解决物业收费问题的唯一途径。

参考资料：
1、关于物业收费问题的调查报告．山东物业管理网．2007.10
2、物业收费问题多多．李媛媛，郭玉闪，新浪网．2007.1
3、物业收费难难在哪里．武汉小区网．2008.9
4、大家关心的物业收费问题．蓬莱信息港．2009.2
5、有关物业收费的问题．焦点广州房地产网．2007.12
6、小区深陷收费门．厦门房产网．2009.1
7、我为什么要打官司．赵普博客．2009.08