房地产开发项目成本控制浅论

卢灵英
摘要：房地产在目前的中国乃至世界，都是一个非常热门的话题，它不仅仅在经济领域有着重要的意义，成为了近些年来GDP增长的支柱产业，还渗透到了每一个居民的日常生活中，并对居民的生活产生了巨大的影响。而房地产开发作为一种商业行为，追求的是利润，这是天经地义的，但是如果能在房价和利润之间寻求到一个平衡点，达到买卖双方的双赢，对无论是市场需求方还是房地产供应商都有积极意义。要达到这一目的，控制好房地产的开发成本是关键因素。
本文将从房地产项目项目前期阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段、竣工结算阶段来论述房地产开发项目成本控制。
关键词：房地产；项目开发；成本控制
房地产的开发成本一般由土地费用、前期工程费、建安工程费、财务费用及管理费用构成，其中土地费用与建安工程费用在开发成本中占有相当大的比重，由于中国土地供应政策的特殊性，土地费用受到市场因素和政策因素的双重控制；而建筑安装工程费也由于规划设计深度不够或中途变更、施工方法不科学等原因也最易发生成本失控。因此，着力做好土地费用与建安费用的控制是成本控制的瓶颈与关键。
房地产项目开发主要分为：项目前期阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段、竣工结算阶段。房地产开发企业只有在项目开发各个阶段做好成本控制工作，才能真正实现预期目标。

一、项目前期阶段的成本控制
本环节成本控制的重点在于进行前期的费用、成本、利润估算，明确项目的可行性，准确进行项目决策，避免决策失误带来的企业损失，同时充分提高资源的利用效率，利用有限资源创造出更多的价值也是相对降低成本的途径。
这一阶段主要是在市场调研阶段的基础上，对房地产项目进行分析研究、综合论证和决策。具体工作包括房地产项目的构思与定位、目标设计、可行性研究和报批立项。
房地产开发商最好专门成立专门的项目公司来进行项目的运营，切实推行项目管理，项目公司组织专业人员进行项目策划，组织人员进行市场调研、可行性研究，编制调研报告，拟定项目建筑产品、景观定位，并进行开发时序的研究，并进行资金运作、投资回报、敏感性分析等项目投资效益分析，编制形成项目策划报告。依此编制的策划报告及项目运营方案，经过公司决策层审批后，确定项目的可行性，成本部根据立项报告及运营方案提出建造成本控制总目标。

二、设计阶段的成本控制
设计阶段的成本控制成本控制措施，主要有以下几个方面：
（一）推行限额设计，将成本控制目标纳入设计合同中。限额设计是按照批准的设计任务书和投资估算，在保证功能要求的前提下，控制初步设计以及按照批准的初步设计总概算，控制施工图设计。各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资额控制设计，严格控制设计中不合理的设计变更，保证工程竣工结算不突破总投资额。投资分解和工程量控制是实行限额设计的有效途径和主要方法。实行限额设计时，应注意处理好一次性投资费用。
（二）与长期运营维护成本的关系，在权衡利弊后，进行取舍或调整。在概算确定后明确地对设计单位提出限额设计要求，如每平方米用钢量、含砼量、砼标号、多层建安成本、高层建安成本、室外配套成本、绿化景点成本、工程总造价等。设计总负责人按安全、可靠、实用、经济的建设方针将概算按单位工程，分工种、按专业分解，并要求设计人员采用新技术、新工艺反复优化设计方案，达到安全可靠、经济合理的要求。若施工图预算超过设计概算10%以上，可在设计合同中约定超出部分由设计单位承担部分费用，并从设计费中予以扣减。
（三）加强设计阶段的经济论证，进一步找准产品定位，以免后期如改动户型等造成的不必要成本。在方案比较时，可以采用成本——效益分析方法，在满足工程结构以及使用功能的前提下，依据经济指标选择设计方案。
（四）设计单位在技术经济分析中应开展价值工程方法的应用，分析产品功能和成本的关系，力求以最低的产品寿命周期成本实现产品的必要功能，以获得最佳综合效益。

三、招投标阶段的成本控制
（一）做好工程量清单编制
工程量清单是招标文件的重要组成部分，是投标单位进行投标和公平竞争的基础，扎实做好工程量清单编制工作显得十分重要。根据《建设工程工程量清单计价规范》（GB 50500-2008）规定，工程量清单由分部分项项目清单、措施项目清单、其它项目清单、规费项目清单及税金项目清单组成。项目划分界限清楚，内容工艺和质量标准清楚，既便于计价，也便于报价。尤其是清单描述，清单描述是否和施工图纸相符，描述是否详细，直接关系到投标企业投标报价的准确性和合理性，也关系到日后施工过程中的签证问题。所以开发商必须加强编制和复核工程量清单的技术能力，将成本风险控制在这一阶段，以免引起施工阶段不必要的签证和合同纠纷。
（二）注重标底的编制
标底在评标中的作用不容忽视，要尽量将工程标底控制在同类工程社会平均水平。标底仍然是评价投标人单价和合价的参考依据，正确计算标底，对控制工程造价起参考作用。标底中材料价格的合理性是至关重要的，目前建筑材料品种繁多，价格较乱，作为开发商，在编制标底前应派专人进行市场调研究，根据项目的定位选择性价比较高的材料，按合理的市场价进入标底预算，并建立材料数据库，为日后项目开发成本控制提供参考依据。
（三）搞好清标询标
开标、定标前，进行清标，利用工程评标软件信息化技术，将定量分析、对比的评定工作交计算机完成，评标委员会根据信息资料分析评价，对有疑问的，在建设工程招标管理部门的监督下，对投标人进行询标，通过询标可排除欺骗性、过分偏激性、以及明显低于成本的小介理报价，避免错报、漏报，便于招投标双方对问题的互相解释、澄清。
（四）重视合同类型及有关条款的确定
恰当地选择合同类型有益于取得竞争性报价，也可合理分担合同履行过程中的风险，对于规模小、技术小太复杂、工期短的工程，可采用总价合同，对于大中型工程，一般采用以单价合同为主，总价合同为辅的合同形式。合同条款的确定要遵循细化、完善的原则，对合同容易存在争议的条款进行细致地描述，尽量不用模棱两可的词语，尽量减少合同纠纷。

四、施工阶段的成本控制
（一）选择合理的施工方案
对中标的施工单位首先应对其施工组织设计及作业方案认真审核，采用经济技术比较方法进行综合评审，要合理化、经济化，尤其涉及到图纸以外增加的方案，一定在保证安全、质量的前提下，用最经济的方案，从而降低工程成本，减少工程变更和现场签证，加强投资控制。
（二）工程变更和现场经济签证
1、组织措施
建立机构，制定制度和运行机制，明确监督和控制人员任务和职责，不断完善项目管理组织保证体系，开发商项目公司应对项目的投资控制方面进行跟踪管理。要达到有效控制，必须不断提高签证人员的业务素质，在运用组织措施时，应处理好以下几点：
（1）现场签证必须有三方主体（业主、监理、施工）代表签字并加盖公章。
（2）凡定额及有关文件中已有规定的项目，不须再另行签证。
（3）现场签证的内容、数量、项目、原因、部位、日期、结算方式、结算单价等要明确。
（4）现场签证一定要及时，不应拖延到结算时才补签，对于一些重大的现场变化，还应及时拍照或录像，以保存第一手的原始资料。
（5）签证要一式五份，各方至少保存1份原件，避免自行修改，为结算时提供真实可靠的凭据。
（6）签证单位应编号归档，在送审时，统一由送审单位加盖“送审资料”章，以证明此签证单由送审单位提交给审核单位的，避免在审核过程中，各方根据自己的需要自行补交签证单。
2、技术措施
技术措施是多方面的，主要是重视抓好四个环节：
（1）限额优化设计环节。技术联系单是施工图设计或施工组织设计的补充，因其有时涉及的价格数额较大，故绝对不可忽视。对一些重大的设计或施工设计的修改要限额优化，应首先征求业主的同意，必要时应组织论证，寻求通过完善设计，并从施工、材料、设备、管理等多方挖潜以节约工程费用。
（2）材料采购环节。材料设备采购要“货比三家”，以质量价格比选定供应方。
（3）工程延误环节。在工程实施过程中主要分部分项工程的实际施工进度，工程主要材料、设备进退场时间及业主原因造成的延期开工、暂停开工造成工期延误的签证，在建设工程结算中，同一工程在不同时期完成的工作量，其材料价格也不同，工程量的增加是否对工期产生顺延要明确以免在结算时发生扯皮现象。
（4）隐蔽工程环节。投资控制在实施组织设计和施工方案过程中，尤其要把好隐蔽工程量的签认关。隐蔽工程签证是指施工完以后将被覆盖的工程签证。此类签证资料一旦缺少将难以完成结算，因此，应特别注意搞好以下几方面记录：①基础换土、塘渣回填，材质，深度，宽度记录；②桩入土深度及有关出槽量记录；③基坑开挖验槽记录。只有这样，才能使隐蔽工程签证及时和真实。
3、经济措施
工程施工期间，由于场地变化、业主要求、环境变化等可能造成工程实际造价与合同造价产生差额的各类签证，主要包括业主违约，非承包商引起的工程变更及工程环境变化，合同缺陷等。因其涉及面广，项目繁多复杂，要切实把握好有关定额、文件规定，尤其要严格控制签证范围和内容。对已完工程计量，支付款复核，进行投资计划与实际值比较，造价控制分析和预测，排除投资风险，力求使工程实际投资不超过计划投资。
4、合同措施
（1）按合同条款支付时，要防止过早过量签证，对合同变更补充协议签认要严格、慎重，工程技术单签证要依合同相关条款来衡量，相互制约，预防无限扩大。
（2）设计变更或施工图有错误，而承包商已经开工、下料或购料。此类签证只需签变更项目或修正项目，原图纸不变的不要重复签证，已下料或购料的，要签写清楚材料名称、半成品或成品、规格、型号、数量、变更日期、运输情况、到场情况、有无回收或代用情况等。
（3）停工损失。其包括由非承包商责任造成的停工或停水、停电超过规定的时间范围；对造成的窝工、材料租赁、机械租赁等停工的损失；由于业主资金不到位，致使长时间的停工造成的损失。双方按合同规定的时间内以书面形式签认停工的起始日期，现场实际停工工日数与工日单价，现场停工机械的型号、数量、规格、单价等，租赁内容、数量、单价等，并列明细表。对于定额没有规定且合同中也无具体约定的，如何界定和补偿，应根据不同的工程实际情况或参考相同类定额和有关规定来作补偿。
（三）材料控制
材料费约占工程总造价的50-70%，材料费是工程项目成本控制的关键内容。造价工程师根据工程的要求对材料费进行严格的控制，在材料预算—计划—采购—签收—领用—使用—监督—回收等各个环节加强责任制，落实到人。采购前应掌握材料、设备的投标报价和用量。采购时要及时认真地分析材料市场的价格走势，对商品混凝土、钢材、砂石料等大宗材料的采购应多家比选，对大型的工程项目则应组织招标，在质量、服务、价格方面反复比较，从中选优；材料设备进入施工现场要有严格的验收制度，对其数量和质量进行签收，不符合要求的，坚决拒签。
（四）工程进度拨款控制
工程进度拨款控制是实施工程造价全过程控制的重要内容。造价工程师要积极协助开发商严格控制工程进度拨款。具体做法是，按合同要求在工程进度到了一定阶段，需要拨款时，要求各施工单位按实际完工数量提交已完工程预算，造价工程师对各施工方提交的已完工程量深入现场一项项核实，力求完整，准确。在确定了各施工单位的已完工程量后，根据确认的各项工程量进行造价核算，从而确定已完工程实际造价。开发商据此作为拨付进度工程款的依据，同时也可有理有据地拒绝某些施工单位的不合理的要求，避免了工程款超期拨付的情况发生。

五、工程竣工结算阶段的成本控制
作为开发商来讲，成本管理部门必须负责核算项目的工程结算成本，财务部门负责核算项目的完全成本。在项目结束时，成本部将项目的实际成本与目标成本进行比较分析，找出成本超、降的因素，并提出改进措施和意见，最终形成《项目成本后评估报告》提交财务部门，由财务部门出具投资效益报告。项目公司对投资效益报告提出反馈意见，公司领导层研究项目投资效益报告，确定项目考核兑现方案，依此可以鼓励大家加强成本管理的意识。成本管理涉及领域多，管理环节复杂，通过信息化手段将投资测算－合同预算－合同费用－合同结算等业务集成在一起，进行预算控制、全程预警、汇总分析；并通过多个项目积累，形成企业成本管理知识库，再通过配套的成本管理优化措施，不断提升企业成本管理能力。

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