浅析房地产开发施工阶段的造价管理

浅析房地产开发施工阶段的造价管理
马梅
摘要：在房地产开发项目中，工程造价人员在施工阶段的造价管理中起着举足轻重的作用，本文重点就施工阶段的造价管理展开较详细的论述。
关键词：施工阶段、造价管理、工程签证、造价咨询、竣工结算
大家知道，房地产项目的造价控制贯穿于项目开发的全过程，即涵盖项目投资决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段、竣工验收阶段、销售阶段乃至项目后期管理阶段。房地产开发的前期过程中的造价控制对项目节约成本，减少投资起关键作用，但是这阶段成本控制主要集中在决策层面。后期阶段的成本控制，工程造价人员在其中所起的作用也较少。房地产开发的中期--施工阶段，成本控制方法单一，但是对从事造价人员的成本控制水平要求较高。所以本文主要从施工阶段房地产开发过程来探讨造价管理。
施工阶段是造价管理的重要阶段，项目开发进入施工阶段后，项目造价管理的实质内容为施工合同管理的具体实施。由于在设计阶段和招投标阶段的造价管理已经基本确立了项目的建设成本，所以施工阶段的主要任务是控制项目的额外支出，即严格把关项目的工程变更，减少施工单位索赔事件的发生。由于开发商、设计单位、施工单位以及其他因素的影响，在工程项目实施过程中施工的实际情况与工程招投标时所设想的情况往往有一定程度的改变，导致工程变更时有发生，从而造成工期的延误、工程内容的增加或施工工序的改变。这些都将直接导致工程造价的增加，控制变更是这一时期开发商的主要工作，因为这直接关系到项目的最终造价。如果有变更的情况出现，开发商应该尽快地分析变更产生的原因及其影响，及时合理地做好变更的控制工作。如何对变更进行有效的控制，可以考虑以下几个方面：
一、有效控制工程变更从图纸会审开始
在投标完成并确定总承包方后，会由开发商牵头，各参与施工的单位参加设计交底及图纸会审会议。虽然，此次图纸会审是招投标完成后进行的，大多数问题的解决会增加工程造价，但是能够在正式施工前解决，可以减少今后阶段的变更和返工以及承包商的施工索赔，而且随着承包商和监理公司的介入，可以从施工及监理的角度审核图纸，及时发现错误和不合理因素。减少后期工程索赔的不确定性风险，避免不必要的人为失误导致的工程索赔。作为开发商一方的工程造价管理人员应以图纸会审为起点，在施工阶段不断地对照施工图纸与施工实际，控制工程变更，使造价控制的主动权掌握在房地产企业手中。
二、施工阶段的造价管理必须兼顾工程进度
工程项目建设的目标系统是一个由质量、投资、进度三大要素组成的矛盾统一体，其中任何一个要素的变化，都会引起另外两个因素的相应变化。在工程质量必须符合国家相关标准的前提下，开发商可以调整的就是投资和进度。施工阶段的造价控制，必须做到将投资与进度挂钩，因为除施工方引起的工期延误，都会因施工实际情况而转化为工程成本的增加。严格控制好合同工期，也就保证了工程成本的可控性。在签订合同时首先要确定一个合理的施工工期，既要兼顾科学性、又要兼顾经济性，虽然时间对房地产价格的影响较强烈，尤其是商业地段的房地产，差一个月就会导致利润相差悬殊，但不能没有在没有科学计划、科学调度、充足资金的保证下一味的抢工期忽略自然规律的作用，这样做只会导致工程造价的后期失控，也会间接地影响工程质量，为今后的维修管理埋下隐患。因房地产企业引起延误工期，造成钢材水泥等建材价格上涨，超过合同规定上限的房地产企业也要承担相应的施工索赔。因此有了一个科学合理的合同工期后，在施工阶段就要严格的制定工程进度计划，合理安排施工，定期检查实际进度和计划进度，及时发现问题，及时解决问题。奖惩分明，确保实际完工工期与合同工期大体一致，只有这样工程造价才是可以控制的。
三、委托造价咨询单位进行工程造价控制
随着社会分工不断专业细化，市场造价咨询机构的发展、完善，房地产开发企业应委托一家资质、信誉良好，有技术实力的造价咨询单位进行跟踪审计。跟踪审计对工程成本控制起着非常积极地作用，跟踪审计的作用主要有以下几个方面：
1. 检查项目概算的执行情况。检查有无超出批准概算范围投资和不按概算批准的规定购置自用固定资产，挤占或虚列工程成本等问题；
2. 检查工程设计变更、施工现场签证手续是否合理、合规、及时、完整、真实；
3. 加强设备、材料价格控制，尤其要对建设单位关联企业所供设备、材料的价格进行检查，防止从中加价；
4. 对已购设备、材料因故不能使用的，要分析原因，分清责任，并督促建设单位及时处理，避免造成更大的损失。
四、工程签证管理是造价管理的重心
工程签证是工程合同价款调整的重要依据之一，对于一个具体工程项目而言，要杜绝工程变更几乎是不可能的，而合同双方在变更处理上总是存在分歧，建设单位力图让工程变更规模尽可能小以利于控制投资规模，施工单位则倾向于通过工程变更取得较高的额外补偿，在工程实践中，工程签证存在以下问题：
如何确定工程变更的范围和明确变更的分类，使工程签证更加合理；
在投标报价时，忽略中标后可能出现的工程变更问题，没有考虑工程变更带来的风险；
工程实施过程中，如何严格履行合同，使工程签证有据可查，有法可依；
在变更工程造价中，如何防止开发商和施工单位对工程签证理解发生分歧；
怎样使工程签证同时具备合理性、可计量性和时效性。
现场签证要符合现行技术规范和技术标准，如果违背了技术要求、不符合国家的工程量计算规则或不符合国家定额的内容，既使签证程序符合规定，也同样是不合理的。可计量性是指文字表达清楚，可以最终转化成清单计价格式或套用定额能够准确计量，并与实际情况相符。否则很容易引起纠纷，有的签证仅表达变更的工程内容，没有记录变更的工程量，或者没有准确表达无法计量，或者表述不到位，使结算双方产生不同的理解，这都将会给竣工结算留下了漏洞，引起不必要的纠纷。
五、强化结算管理，把好审核关
房地产企业竣工决算真实的反映整个房地产开发工程的实际造价，从某些方面讲也反映了房地产企业对工程造价管理的能力。要想及时办好工程竣工结算必须及时收集、整理资料，包括工程竣工图、设计变更通知、各种签证资料等。这些资料的收集和取证还必须注意其有效性，如设计变更通知书必须由原设计人员签名及设计单位相关印鉴，现场监理的签证必须有施工单位工地负责人的签章并征得设计人员的认可等。房地产开发商要高度重视工程结算工作，提高结算管理水平，要制定明确的时间要求和考核机制，保证工程及时结算，工程结算要按照国家有关政策和规定，实事求是地进行编制。业主方的审核人员应坚持按合同办事。对工程预算外的费用严格控制，严格把好价款审核这最后一关。对于未按图纸要求完成的工程量及未按规定执行的工程签证一律核减费用，凡合同条款未明确包含的费用、属于风险费包含的费用、未按合同条款履行的违约等一律核减费用。只有严格把好项目每个合同的工程结算工作，编制正规的结算报告，才能为工程项目的整体竣工决算打下良好的基础，避免开发企业利益受到损坏。
房地产企业施工阶段的造价管理从本质上说是对施工合同实施的具体管理。只有做好以上几个方面的工作，施工合同的科学管理才能得以实现，才会给企业带来实实在在的效益。此阶段的造价管理工作直接关系到房地产工程项目成本控制的成败以及房地产项目的利润高低，我们应高度重视此阶段的工程造价管理。利用科学的管理手段，前人积累的工作管理经验，通过积极创新的思维方式，使得施工阶段的工程造价管理走向一个新台阶。