3S技术在城市房地产管理中的应用

摘要：随着3S技术的不断提高与完善，其在城市房产管理方面逐渐显示出对庞大信息数据的高效管理能力和面向用户便捷的决策支持能力。本文首先分析了3S技术在城市房地产管理中应用的集成化、实时化、动态化和智能化的特点，在此基础上，深入剖析了3S技术在城市房地产勘察规划、城市房地产价格评估、城市房地产虚拟营销和城市房地产综合管理中的应用潜力，认为3S技术在城市房地产管理中的广泛应用对提高城市房地产管理水平具有重要意义。
　　
　　关键词：3S技术；应用；房地产；管理
　　
　　3S技术是遥感(RS，RemoteSensing)技术、全球定位系统(GPS，GlobePositionSystem)技术、地理信息系统(GIS，GeographicInformationSystem)技术的总称。3S技术作为目前对地观测系统中空间信息获取、存贮管理、更新、分析和应用的三大支撑技术，三者在空间信息管理上各具特色,均可独立完成自身具有的功能，同时相互之间又有许多关联，在解决问题的功能上各有优点与不足。三者的结合与集成已成为空间科学的发展方向和必然趋势。3S技术在城市房产管理方面逐渐显示出其对庞大的信息数据的管理能力和面向用户便捷的决策支持能力[1]。应用3S技术建立完善的城市房地产管理信息系统，不但可提高专业部门和用户部门的工作效率和资金利用率,并可提供高质量的运算、分析和查询服务,而且可以通过三维模拟系统辅助房地产品质的客观公正评价，合理定位房地产的营销价位，促进房地产行业的健康有序发展，有着巨大的经济效益和社会效益，具有很好的发展应用前景。
　　1 3S技术在房地产管理中的应用特点
　　3S技术为人类探测地球和分析环境提供了先进有效的手段。3S技术各有特长：RS技术能够快速获取大面积的地表空间信息,但有些地物属性又不可全面感知(如高程和经纬度)；GPS可以迅速定位目标,但没有地理属性；GIS具有多种空间地理信息分析、评价和管理能力,但必须借助RS技术和GPS技术的空间地理信息获取功能，因此它们的结合应用是当代信息科学发展的必然趋势。
　　近年来,以法国SPOT5、美国QuickBird和IKONOS等为代表的高空间分辨率RS技术，空间分辨率可以达到0.3～2.5m，大大增强了RS技术在城市房地产管理中的空间信息获取能力。差分GPS技术(空间地理定位精度优于1.0m)可以对城市房地产宗地边界等具有社会经济属性的区块位置进行高精度的地理定位。GIS技术则可以利用其强大的空间分析功能在房地产开发的区位优势评价、规划制图、空间工程设计、小区物业管理等方面开展广泛的应用[2]。不断发展完善高空间分辨率RS技术、差分GPS技术和GIS空间分析技术，将在城市房地产管理中呈现出集成化、实时化、动态化、智能化的应用特点。
　　1.1集成化
　　传统的房地产开发测量、设计表现为离散式、分离式的测、设、绘的过程,譬如野外测量就可以分为测角、量距、水准等三大要素,而利用3S技术的勘测设计则是集成测绘技术,表现为外业、内业用图一体化、集成化。专家预测，21世纪将出现超站仪,它将是全站仪、GPS、陀螺惯性测量系统的结合体，可以集成化地解决从地面到地下，全天候、高精度的空间测绘问题。
　　1.2实时化
　　经典的房地产工程从规划、勘测、设计到施工、运营是建立在对开发地块地面观测数据的后处理基础上的，到获得三维坐标有一定的时间滞后。而3S技术可根据某些内容的要求实时、快速地确定三维坐标。
　　1.3动态化
　　3S技术依据其技术系统,可以将城市房地产的相关信息(地形、地质、区位、山水环境等)收集、分析、处理，在计算机上产生出数字地形、地质及构造的立体模型，直观地展示城市房地产的三维模型，通过高精度RS技术不断更新城市房地产空间信息，可以动态演示城市房地产开发立面模型。
　　1.4智能化
　　房地产工程的建设，过去只是定线、纵横断面、土石方计算。利用3S技术系统，可注重选线设计、定线测量、工程造价、施工组织、运营管理全方位解决问题，以智能化的特点对房地产工程管理进行优化设计。
　　2 3S技术在房地产开发中的应用
　　2.13S技术在房地产勘察规划中的应用
　　对于房地产项目,最初始也是最重要的工作就是对该项目的策划和规划。在房地产开发策划方面，通过GIS技术的空间分析强大功能,策划人员可以更好的对项目进行分析。如采用GIS技术中的缓冲区分析,可以方便的得到房地产预开发地块周边不同距离范围内的人口数量、收入分布等数据，并且可以结合区域基础地理信息数据来查询项目周边的医院、学校、商场的各种服务设施的分布情况及其到达开发项目距离,以便酌情考虑应该修建的配套设施,并且可以通过图论等运筹学理论计算最佳的修建地点，使项目的策划更加的科学和富有效率[3]。
　　在房地产开发勘察与规划方面，传统的房地产开发勘测与规划是依靠大量的工程技术人员在野外收集、调查、分析、处理预开发房地产地块平纵断面的数据。在地形复杂、勘测难度大的坡地、海岸、山区等地段,时间长、效率低、精度差。以RS技术及其集成技术为核心的3S技术系统,则会在房地产开发工程的勘测设计中通过获取开发区块高空间分辨率的空间图像信息,辅助GIS技术的空间分析制图功能，推动房地产开发设计自动化,提高设计质量。
　　2.23S技术在房地产估价系统中的应用
　　GIS的空间分析功能如缓冲区分析、叠加分析、路径分析等均可用于房地产评估。例如利用GIS的点、线、面缓冲区分析,获得某房地产某一范围内的周边信息，比如商业、学校、银行、交通等服务配套信息，充分利用房地产数据的空间特性,根据其对估价过程及结果的影响辅助估价师进行分析；如分析某项目(如地铁线路的规划)对周围房地产价格的影响，根据不同的影响范围产生不同的缓冲区，通过分析缓冲区内的价格变化情况，检验对房地产价格的影响程度。并可与周围的地形图、地籍图、总体规划图、道路红线图、规划的道路图等专题图进行叠加分析，直观地显示出该房屋周围的交通、规划、道路等条件情况。此外，建好各种数据库后通过空间叠加、提取等空间分析手段可制作各种专题图，每一项影响房地产价格的因素都可作为一个专题图层来管理，如估价房地产的分布图、价格分布图、估价时间分布图等。
　　GIS平台可以有效地实现空间信息的可视化，并与属性信息紧密联系，同时还可以利用专题图将属性信息直观地表现出来，达到二维或三维的可视化表达。如以城市基准地价为第三维实现地价三维表现，以专题图形式达到各种可视化的统计分析等等。利用GIS对房地产评估信息进行管理，可以实现空间图形信息与属性信息的一体化管理，建立空间与属性的有机联系，实现房地产估价过程中的信息支持和可视化表达。GIS可以有效地组织和管理房地产评估过程中涉及到大量统计、经济、规划、建筑、土地等实地调查和统计分析信息，解决估价信息种类多、数量大、来源广、且格式不统一带来的问题[4]。
　　2.33S技术在房地产销售中的应用
　　目前房地产交易系统中房地产分布位置图形基本上都是采用二维方式，个别采用三维的也只是样本房或小区环境的三维虚拟景观浏览。二维方式虽然能够展示房地产的相对位置,但其还不够直观,无法真实显示所处的位置和周边环境。3S技术可利用DEM和遥感影像数据构建一个真实的三维地形场景，利用楼盘的外观和室内样本图构架楼房模型,提供每个楼盘的价格、开发商等信息，建设一个城市的三维GIS系统,就可对整个城市房地产交易进行总体管理,为购房者提供一种实时交互的媒体,能全面、清晰和直观地了解城市总体房地产情况,方便快捷地找到自己满意的楼房。