浅谈房地产企业成本控制-经济论文发表

浅谈房地产企业成本控制
胥正群
摘要：房地产企业要想在竞争日益激烈的市场环境下取得发展，首要的重点是加强成本控制，成本控制作为企业发展的重点，是关系到企业的经济效益的重要指标，本文主要讲述房地产业的成本控制，从决策、设计、实施、竣工四个阶段分别总结了房地产项目的工程投资控制措施。
关键词：房地产企业；成本控制
在当今竞争激烈的市场环境下，如何能够在众多竞争对手中脱颖而出，求得发展是摆在每个房地产企业面前的重要问题。随着房地产市场的不断扩大及规范化，以及竞争的不断加剧，其投资效益的高回报这一特点已越来越淡化。在同一开发环境下，如何能在保证项目质量的基础上，最大限度地提高其投资开发收益，实现开发项目的最大经济效益，需要不断地对其成本进行有效的管理和控制，成本控制处于极其重要的地位。合理有效地控制房地产项目的开发成本，贯穿于项目开发建设的全过程。包括项目的决策阶段、设计阶段、施工阶段和工程竣工结算阶段，它具有全员性和全过程性的特点。下面就针对这四个方面分别谈谈应注意的问题。
一、决策阶段
在项目决策投资过程中，首先策划人员要认真进行市场调研，提出既满足消费者需求而利润水平又较高的投资方案，分析人员根据现有的资料和特定的方法，对建设项目的投资金额进行估计(即投资估算)，投资估算是项目建设前期编制项目建议书和可行性研究报告的重要组成部分，是项目决策的重要依据之一。决策者依据科学严谨的策划报告书，对拟建项目的建设标准、项目地点、建设周期、资源价格、容积率、市场需求、设计方案、财务评价、风险分析及最重要的成本目标等进行科学地分析和研究，最终决定决策是否可行。
决定项目可以实施后，在投资估算的基础上制定目标成本和资金计划。这也是整个决策阶段造价管理的重要任务，是后面各阶段成本控制的起点和基础。随着工程项目的施工进展，当计划∕实际成本超出目标成本时，对目标成本进行调整。随着项目的推进，成本动态发生变动，当动态成本与目标成本发生较大差异时，须分析产生差异的原因，并修订目标成本。
二、设计阶段
项目设计阶段是控制开发成本实现经济效益的最直接最重要的环节，因为设计阶段可锁定可控成本的90%以上。整个设计阶段既是目标成本进一步优化的阶段，又是具体分解目标成本并进行落实的阶段；在这个阶段，成本管理要掌握一个重要原则：以决策阶段的目标成本作为设计阶段的控制标准，那就是已经确定的目标成本只能优化不能超标。具体到实际操作可以借鉴的主要途径是：
（1）将竞争机制运用到设计阶段。要有多个设计单位投标从中择优选定最佳的设计方案，并吸收未中标单位好的设计要点，取各家之长，达到优化设计方案的目。这样才有利于工程成本的控制，使中标的设计方案能够达到预定的成本控制目标。
（2）推行限额设计。在概算确定后明确地对设计单位提出限额要求，如每平方米用钢量、含混凝土量、混凝土标号等。设计总负责人按安全、可靠、实用、经济的建设方针将概算按单位工程，分工种、按专业分解，并要求设计人员采用新技术、新工艺反复优化设计方案，达到安全可靠、经济合理的要求。
（3）实行设计监理。设计监理通过对设计的审查，提出改进意见，设计院应采纳其合理的建议，无偿进行改正。
（4）防止设计阶段与工程竣工验收相脱节。设计单位应保证其设计能通过相关部门的验收，防止工程施工完毕而不能通过验收及浪费工程费用。
三、实施阶段的投资控制
工程项目施工阶段是工程投资的具体实施阶段，也是建筑物实体形成阶段和人力、物力、财力消耗的主要阶段，投资支出大部分都要在这一阶段落实。
（1）严格按合同办事，订立严密的合同条款，特别是施工过程中可能产生职责不清，互相推倭，影响造价，延误工期等的因素进行事先约定，以法律的形式确定下来，确保双方按约履行，推行履约担保制度，保障承发包双方合法权益。
（2）工程洽商是编制预算增减帐的依据。为了加强工程洽商的管理，防止不正当的索赔，建立规范的工程洽商制度是必要的，制度应分工明确，规定工程、规划、预算合同等有关部门的职责，建立起相互配合又相互制约的管理机制。预算部门应指定专人对项目工程造价实施跟踪管理，随时收集了解工程造价动态变化资料，并采取多种手段如合理化复制同类项目或集中采购来控制材料设备价格。
（3）严格控制工程变更和加强材料管理。因为在一般情况下，设计概算对设计变更考虑较少，随着变更的增加，必然会增加工程造价，并可能导致超出原来的预计投资。因此，在施工过程中，房产建设单位应高度重视工程变更，对单项变更达到一定金额时要有相应的审批制度，同时坚决杜绝施工单位因合同标的不够或施工过程中因管理不完善借提出工程变更来调整合同造价的情况，对一些确需变更的情况房产建设单位应严格控制变更单价和施工工艺，并做好现场记录和有关数据的收集整理工作,避免浪费的发生。另外预算部门应指定专人对项目工程造价实施跟踪管理，随时收集了解工程造价动态变化资料，落实进场材料的报验制度。
（4）当工程发生索赔时，投资控制人员要仔细的审核施工单位提出的索赔文件，并依据原有的合同文件、技术资料等，剔除其中不合理的索赔要求，另外建设单位要加强现场施工管理，严格控制来自施工方的工程变更、材料代用、现场签证、额外用工及各种预算外费用，无特殊情况坚决不做设计变更。对必要的工程变更应先做预算后付款，由专业预算人员与施工方当时算清应增减的款项，随时掌握工程造价的增加额度。相关人员要督促施工方做好各种记录，特别是隐蔽工程记录及签证工作，减少结算时的扯皮现象。
四、竣工阶段的投资控制
建设项目实施阶段结束、工程竣工验收后，加强工程决算审计是一项非常重要而有效的措施。工程项目的终结阶段是一种具有特殊性质的工作阶段，其工作量虽然不是很大，但是非常复杂繁琐。目前就有许多建设单位在竣工验收阶段与施工单位发生纠纷的问题。
（1）建设单位在项目财务投入方面，应该有两套技术经济团队。第一团队负责解决合同中出现的问题。即加强合同管理，在项目合同签订之前，由该团队全权模拟将来可能出现的各种纠纷并提出对策,完善合同。第二团队是竣工时的审计小组，可以由第三方审计单位完成。建设项目竣工决算审计涉及面广，适用法规多，相对繁杂。所以在组成审计组时，应综合考察被审单位基本情况，审计任务繁简程序，审计人员的专业特长、工作能力，尤其是要考虑审计人员的综合适应能力。
（2）加强结算管理，严把审核关,严格审查工程量。根据施工合同要求，对工程预算外的费用严格审核，不符合规定签证以及设计变更，一律核减费用；凡合同明确包含的费用，属于风险包含的费用，未按合同条款履行的违约责任等一律核减其费用；对实际发生的工程量变更和工程量清单漏项或计算误差按合同的约定进行调整；结算时工程量清单中原有的项目，应按报价中的综合单价确定；工程量清单中有类似的项目，参照类似工程项目报价中的综合单价商定，工程量清单中没有的项目，按现行预算定额及有关规定结算。
（3）建立健全后评价制度对房地产开发企业也很重要。在项目建成以后，对投资决策、项目建设的效果进行评价，总结投资项目建设的成功经验和项目建设过程中存在的问题，为今后的项目决策和投资计划政策的制定提供依据。
五、结语
综上可见，工程的投资控制应该贯穿于开发项目建设的全过程。开发商要对工程项目进行投资控制，就一定要根据建设程序全面展开。只要展开全程控制，抓住重点环节，针对具体情况实施切实有用的措施，就能真正有效地控制工程投资。