我国房地产经济波动影响因素分析及应对策略

我国房地产经济波动影响因素分析及应对策略
张国林
摘要：房地产经济是我国国民经济的重要组成部分，其健康的发展直接关系到我国国民经济的稳定。本文主要从内、外两个方面分析了影响我国房地产经济波动的因素。同时，针对这些影响因素提出了相适应的解决方案，包括从房地产的金融风险防范等方面都提出了较为详细的应对策略。
关键词：房地产经济波动；经济因素；金融风险
引言
房地产业是我国国民经济的支柱性产业之一，作为一种发展迅速、影响力持续增长的经济而言，它具有经济的一半特征——其增长的过程并不是平稳的发展的，而是有着一定的波动性。房地产经济的波动主要包括：房地产经济的增长率(这是衡量在国民生产总值、国内生产总值以及国民收入等宏观经济变量中房地产的产出水平的一个重要指标)的波动，房地产消费水平、房地产行业的整体就业水平、房地产价格水平以及房地产行业的结构组成的波动等。只有把握了房地产这些波动因素，政府才能对房地产行业进行正确的及时的引导和监控，消费及投资者才可能把握好正确的投资时机进行理性的投资。在这个基础之上，才能正确的处理好投资和消费之间的关系，确保房地产行业的健康发展。
1、我国房地产经济波动影响因素
影响房地产经济波动的因素较多，与经济发展水平、政府的相关政策、房地产行业的发展水平以及房地产自身的结构构成等方面都有着密切的关系。从影响因素是否来自房地产结构的内部来分，我们可以将这些影响因素分为内部及外部因素两种。
1.1 影响房地产经济波动的外部因素
房地产经济波动的外部因素主要是指这些因素来自于房地产经济体系的外部，通过作用在影响房地产经济波动的内部因素上，对房地产经济的外部冲击作用。影响房地产经济波动的外部因素主要包括：
1.1.1 经济因素
经济因素是导致房地产经济出现波动的主要原因之一。在这里我们所谓的经济因素主要是指房地产业生存的外部经济环境，即宏观经济环境及其相关因素。例如宏观经济因素对房地产业及其附属产业的影响等。反映宏观经济对房地产经济波动产生影响的相关数据主要是经济变量以及经济参数等。其中，经济变量以及经济参数又是通过该段时间内的经济增长率，GDP与CPI，物价水平与通货膨胀率，行业自身的结构特征以及金融环境等来表现。
1.1.2 政府的宏观调控政策因素
我国实行的是一个社会主义性质的市场经济，在经济规则及经济发展的过程中，政府的影响不容忽视。在我国市场经济中，政府掌握着经济发展的“指挥棒”，其政策的制定直接影响到一个行业的发展趋势。影响房地产经济发展的政策主要是指那些与该行业密切相关地其敏感程度较大的财政政策、产业政策、货币政策、经济制度改革以及政府在一定时期内制定的经济发展目标和任务等。房地产业一定要关注政府对房地产市场所采取的一系列宏观调控措施。这些措施将从房地产业发展的现状对房地产市场进行全方位的调控，直接对房地产经济产生影响，造成房地产经济的周期性波动。
1.1.3 城市发展状况的因素
房地产业的发展为城市化进程提供了基础条件，一个城市的发展水平往往可以通过该城市的房地产发展情况进行反映。城市的发展水平直接关系到城市基础设施的建设以及住宅的需求，同时还对城市人口的数量、人口的流动性以及城市交通业的发展等有重要影响。这些因素直接作用到房地产业得各个方面，对于房地产经济产生比较强烈的影响，造成了房地产经济的波动。
1.2 影响房地产经济波动的内部因素
影响房地产经济波动的内部因素是相对于外部因素而言的，它直接作用在房地产经济体系之上。其特征表现为影响直接，对房地产经济影响较为迅速，影响周期较短但是影响的程度较剧烈。
1.2.1 房地产市场的供求关系
房地产市场的供求关系是导致房地产经济波动的一个重要的内在因素。房地产供求关系总是随着市场状况而不断的波动变化的。房地产经济的快速发展需要以广大消费者的需求作为基础和支撑条件，否则经济发展曲线将进入下行区间。同时，房地产的总供给量会受到技术发展水平，劳动量、资金来源渠道以及管理方式等因素的限制，也就是说房地产市场的供求关系自身也是一个不确定的因素，再加上房地产的需求波动总是超前于供给波动的，这更进一步的导致了房地产经济波动。
1.2.2 房地产投资的波动
房地产投资的波动一直被认为是导致房地产经济波动的最主要的原因，是导致房地产经济波动的引擎。就一般情况而言，当房地产行业中的资金投入增加时，将导致房地产行业的迅速扩张，行业进入发展的繁荣阶段；当投资总量下降时，则会导致房地产业得紧缩，行业发展进入萧条时期。从这个方面来讲，房地产投资的波动和房地产经济的周期波动存在着一种正相关的关系，两者的变动几乎趋于共振。
1.2.3 投资回报率
投资回报率是影响行业发展的最关键因素。当房地产业得投资回报率较高时，大量的资金涌入房地产行业，使得行业经济曲线上扬，行业进入繁荣阶段，导致房地产的总供给量增加，影响地产的供求关系，进而导致房地产经济的周期波动。
2、应对房地产经济波动的对策
2.1 调整房地产的投资政策，形成一个健康发展的经济环境
对于投资政策的制定以及经济环境的形成主要是通过国家的政策来进行导引的，因此在出台经济政策时，要注意以下经济状况和形式：(1)投资主体结构的变化，由于投资结果的变化对房地产的周期性变化有着重大的意义。特别是对于国有企业而言，要做到产权清晰、职责分明以及形成一套有效的风险规避机制等，针对企业具体的结构而制定具体的措施；(2)房地产投资规模的变化，房地产的投资规模直接关系到其发展的健康状况，在制定经济政策时要以保持房地产投资规模与宏观经济规模相适应为目的，制定的经济目标不能够脱离宏观经济的发展水平，特别是要保证房地产投资在固定资产投资中的比例，防止地产泡沫的产生；(3)对政府的投资行为进行规范和完善，政府的投资行为在行业中将起到“指挥棒”的作用，政府可以通过自己的投资行为来达到影响和控制房地产投资情况的目的。例如，适当的利用政府投资来完成土地开发，以安居工程为主的住宅建设等政府型房地产开发活动，这样能有效的抑制房价虚高的现象，对整个房地产经济起到间接调控的作用。
2.2 对由于价格变化而导致的房地产经济波动的调控
房地产价格的变化是市场经济下的一个正常现象，国家可以在正确分析、区别对待的前提下，对房地产的价格进行调控，但是这并不意味着可以对房地产价格进行彻底的管制。房地产市场价格在一个正常的范围内变动时，国家不应该对之加以干预。因为一定范围内的价格波动不但利于促进市场竞争，同时还可以促进企业通过改善经营管理方式来提高自身的经济效益。当房地产价格及其附属行业，诸如地价及建筑材料市场的物价等严重偏离合理水平时，政府就要开始采取调控措施进行调控。特别是对于地价而言，它是影响房地产价格的重要因素，也是房地产市场的核心。当地价过低时，不但会导致国有权益的损失，还会导致土地的囤积或闲置；当地价过高时，又会直接导致房价上升，极大的限制了普通消费者对住宅的需求，导致附属产业的价格上升，引起经济通货膨胀。通过对房地产价格的变化的控制可以有效的调控房地产价格的波动。
2.3 对房地产业的金融风险防范
房地产行业属于资金密集型行业，与金融体系有着相当密切的联系，房地产经济的波动很容易导致金融风险的出现。因此为了保证国民经济的正常发展，有必要对房地产经济的波动所导致的金融风险进行适当的调控。
在正常的情况下，房地产行业可以在市场机制下进行自身的调控。但是，当房地产配置资源以及市场失灵时，我们就需要政府对经济系统进行干预。政府可以通过经济、法律、行政以及引导等手段，采用财政政策、货币政策以及产业政策等，从宏观上对房地产经济进行调节、指导、监督及调控，保证房地产经济在一个合理的规模以及发展速度上健康的发展。
同时，还应该根据产业政策投资所导致的经济波动进行调控。调控过程中的一个关键因素就是要分析产业政策所导致的投资“过热”现象，根据具体的区域及房地产结构进行有针对性的调控，防止“一刀切”现象的发生。对于东部发达地区和西部欠发达地区要进行区别性的对待；一线城市和二、三线城市也应该区别对待；住宅区的档次不同也应该进行区别对待，不能够采取“一刀切”的经济政策。
3、结语
对房地产经济波动进行科学的分析能够为制定科学合理的宏观调控政策提供科学的依据，有助于对房地产经济的运行规律的切实把握，促进房地产经济的持续健康发展。目前，我国经济正处在转型的关键阶段，而房地产经济作为国民经济的重要组成部分，将其波动范围控制在一个合理的范围将有助于我国整体经济的合理发展。
参考文献：
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