论非国有房地产经济发展问题及改进措施

摘要：房地产业是国民经济的支柱产业，国有房地产经济是这个支柱产业的中心环节。建国五十年来所取得的巨大成就,城乡面貌发生的翻天覆地的变化,无不直接或间接地同它联系在一起。因此必须明确：“房地产业是国民经济的支柱产业,同时又是竞争性行业,以国有为主导,以公有为主体,多种所有制经济共同发展的格局已逐渐形成。私有经济也是整个房地产经济的组成部分,更应积极发展”。本文先分析了非国有房地产经济在发展工程中所遇到的问题，并提出了几点改进措施。仅供参考。

关键词：非国有;房地产经济;问题;

Abstract: The real estate industry is the pillar industry of national economy, state-owned economy of real estate is the pillar industry of the center link. This paper first analyzes the non state-owned real estate economy in the development of engineering problems, and puts forward some measures for improvement, for reference only.

Key words: non state-owned economy; real estate; problem

中图分类号：F293.3文献标识码： A 文章编号：2095-2104(2012)06-0020-02

引言：非国有房地产经济是指:纯粹私营经济+国有或集体经济中属于私营经济的成份+名为国有或集体实为私营的房地产经济。党的十五大之后,我国私营经济进入了一个新的发展阶段。但私营房地产经济由于受到传统计划经济观念、房地产业和产品特点、国有房地产企业产权制度改革滞后等因素影响,其发展速度、经济规模和市场环境与私营工商企业相比,存在明显差距,严重阻碍了房地产业生产力的发展。

一、非国有经济在发展过程中所遇到的一些问题

1、公司法人治理结构是公司制核心

许多单位还未健全起来,尤其是一些尚未改制的国有独资企业“三心”(经理为中心、党委为核心、全心全意依靠工人阶级)“二意”(权责不清)问题还远未理顺,许多重要决策上下难以通达。如果这些权力机构的领导职务分别由不同的人担任,往往相互掣肘,扯皮不断。如果这些职务由同一人担任,则经营者的行为完全不受所有者的约束,又极易形成少数人控制、独断专行的局面。由于十多年“放权让利”的影响,许多人认为改革的最高原则就是给企业(实际上是经营者)以不受所有者约束的经营自主权。加上所有者缺位,经营者便以法人代表的身份掌握着企业的最终控制权。这样的国有企业,特别是那些国家没有注入资金而顶着红帽子办起来的国有企业,有的实际上已经变成了少数人为所欲为的单位,其决策失误、资产流失就可想而知了,根本谈不上国有资产的保值增值。房地产有的国有企业的工程欠款累累增加,债台高筑,与一些不负责任的经营者不无关系。

2、政企难以分开

自改革开放以来,不断呼喊政企分开,但成效不显。阻力来自政策、制度,也来自有关政府主管部门。试想,公务员与国企经理同由政府主管,他们之间不仅关系密切,认同感强,而且都有国家级别,职位可以互换,出了麻烦可以易地做官,利益可以分享,怎么能谈得上政企分开呢?从一定意义上讲,国资不分必然导致政企不分。现代企业制度是与市场经济体制相适应的,但许多地方仍沿用计划经济条件下的企业干部管理办法,当然也就很不协调了。当务之急是做好各级政府主管部门的工作,否则“按照国家所有、分级管理、授权经营、分工监督的原则,逐步建立国有资产管理、监督、营运体系和机制,建立与健全严格的责任制度”的规定也难以落到实处。

3、国企经营者与他们的贡献不对等,缺乏应有的激励

要落实在按劳分配的前提下,“允许和鼓励资本、技术等生产要素参与收益分配”。科技人员能够以某项专利参与收益分配,经营者也应以其高超的营运水平得到应有的回报。

4、产权单一

现代企业制度首先要求做到产权多元化。产权单一的企业,无论是国有的还是其它所有制的,都无法实行现代企业制度。前些年,全国选择一百个国有企业进行现代企业制度试点,房地产业也选了几十家。试点的结果怎样?虽有成功的范例,但并未总结出可以在全行业推广的成功经验和不成功的教训。原因就是缺少产权多元化这样的前提。

二、做好科学决策，明确调整内容

1.调整组织结构

根据房地产业自身的发展特点,县级房地产业较理想的组织结构,应当是少量的大型企业和众多的中、小企业的有机结合,在市场竞争中,逐步形成以总包为龙头,以分包为纽带,专业分包和劳务承包为依托,大中小企业协调发展,城乡一体的新型产业组织结构。应按照“抓大放小”的精神,切实抓好两头,即一头抓大,抓“关键的少数”、围绕规模化,花大力气,下硬功夫,培育大企业,发展大集团,使之具有资金和技术密集、管理现代化水平高,以及有总承包能力和跨国经营能力,多产业综合发展,业绩和信誉卓著等特点,成为全县房地产业的“龙头”。另一头是放小,放活小企业,主要是抓专业化,向适应性强,小而专、小而精和小而特企业组织形态的发展,努力提高专业化、协作化水平。组织结构调整的核心是资产重组,但资产重组不是一味地组“大”,中小企业的专业化过程也是个资产重组的过程。组织和引导中小企业主动投靠大集团,为大企业配套,分包劳务,促其成为“小型巨人”。通过专业化,提高房地产经济的集中度。

2.调整门类结构

应当按照我国国民经济行业的新分类标准,界定房地产业,调整房地产业的内部结构。现代房地产业应由勘察设计(包括工程勘察、工程设计)、房地产安装业(包括土木房地产业,线路、管道基础和设备安装业,房地产物和装修装饰业)和房地产工程管理、监督及咨询业等三大类别组成。我们必须从县级房地产业的实际出发,积极壮大勘察设计业;稳房地产、拓安装;加快发展房地产工程管理、监督和咨询业,做到三业并举,协调前进,努力形成专业配套、门类齐全、综合实力较强的房地产业发展新格局。

3、调整体制结构

通过深化改革,努力在调整和完善所有制结构方面有新的突破,从战略上调整房地产企业布局。首先大力支持、鼓励和帮助城乡发展多种形式的集体房地产经济。应着眼于整体上搞活集体资产,以产权制度改革为重点,调整和完善乡镇集体所有制结构,大胆发展多种形式的集体房地产经济。其次积极探索公有制房地产业的多种实现形式。一切反映社会生产规模的经营方式和组织形式都可以大胆利用。对公有制来说,什么形式更有利、更有效,就可以运用什么形式。如企业公司制、承包、租赁、托管、托管经营、股份制和股份合作制等等都可以采用;作为资本流动的方式,联合、收购、兼并、出售、破产等也可以采用。3、继续鼓励和引导非公有制房地产经济的发展

非公有制房地产经济包括私营经济、个体经济和外资经济等。放手发展个体、私营房地产经济,具体应在两个层面展开:一是可以将部分国有和集体小房地产企业,通过出售、拍卖转为个体、私营企业;二是应大力支持群众新办的集体和私营房地产企业,政府部门要主动为之创造公平竞争的市场环境,让其脱颖而出。第四,理顺管理体制。县级房地产业由于多年的历史原因,目前仍是多头管理的状况。这种欠顺的管理体制亦应结合结构调整而妥善加以解决。

三、应充分发挥市场在资源配置中的基础和导向作用，引导非国有企业明确市场定位

确定经营策略，壮大经济规模，适应市场竞争另外要加强工商、税务、审计和工程质量监督，提高工程监理覆盖率，进一步整顿和规范房地产市场，充分运用经济的、行政的、法律的等综合手段，消除非国有房地产企业自身存在的偷工减料、偷税漏税、掠夺经营、忽视质量等短期化行为问题，促进其向合法化、规范化方向发展;三是要改变非国有企业传统落后的经营管理方式。在产权制度上，要从独资企业单一主体的产权结构向股份合作制和有限责任等多元化产权制度过渡;在企业管理上，要从传统的家庭化管理模式和独裁型决策机制向科学化现代化管理过渡;在企业规模上，要从以中小企业为主逐步向公司化、集团化方向发展;在经济增长方式上，要从劳动密集型、粗放型逐步向技术管理密集型、集约型过渡;在企业扩张上，要从仅仅依靠“一家一户”的资本积累转移到依靠产业资本和金融资本实行多元化融资上来;鼓励非国有房地产经济参与国有房地产企业的产权流动、资产重组和结构调整，在推动国有房地产企业改革的同时，壮大和发展非国有房地产经济。