关于促进住宅产业化发展的若干讨论

Abstract: Housing industry is actually with the industrial production of residential construction, is the requirement of degree of mechanization and extensive production mode of production upgrading, in order to improve the labor productivity of domestic production and improve the overall quality of the residential, reducing costs, lower material consumption and energy consumption.

Key words: housing industry; residential construction

有人说，对于大多数成功者而言，人生最大的幸福，不在于赢得怎样的荣耀，而在于赢得怎样的生活。我国唐代诗人杜甫的“茅屋为秋风所破歌”中有这样的感叹：安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山!这句传唱千年的古诗句，在房价高涨的今天，依然是众多无房者心声的体现。随着社会经济的发展和住房商品化的推进，人们的居住需求和收入与房价的矛盾日益突出，住房问题成为民生问题的重要方面。

一、住宅产业化的发展

任何产业都有自身的发展阶段和生命周期，都有由低级到高级，由简单到复杂，由小规模到大规模的演进过程。住宅产业化的发展也不例外。现在国内的住宅产业化基本上有两种结构，一种是PC结构，一种是SI建筑。SI建筑就是引用于日本，它的内部装饰的风格、可感性比较强，建筑的寿命也比较长。S就是Skeleton，指的是住宅的结构主体和公用部分的设备、管线等。I就是Infield,包括户内的设备、管线、装修和固定家具，当然也包括活动家具。S-I分离就是将作为集合住宅构成要素的主体与公用设备部分明确分离后进行设计与施工，从而能够发挥各自耐久性、更新性以及可变性的住宅。从社会的角度来看，S-I分离的设计方法促进住宅产业从消费型向循环型的转变。

目前，建设部已批准10个国家住宅产业化基地。其中合肥经济开发区为国内首位拓荒者。作为首个国家住宅产业化基地，合肥经济开发区积极投入开发建设。而海恒集团作为区内最具实力的投融资平台和区域建设的重要载体，为开发区的发展创造了不朽丰碑。

曾经在搜房“住宅产业化”大话地产论坛上，全国工商联房地产商会会长聂梅生提出：住宅产业化在过去十几年的实践中做得是不令人满意的，但是现在或许说“产业化”正合适。她说，现在房价上涨迅速，从开发商的角度看，很难有动力去实践产业化。可以说，在目前房地产这么热的情况下，产业化可以永远谈下去，但不会马上成为一个很强的音符。如果说房地产出现一个瓶颈，很多地方没有利润空间了，这时候开发商就开始考虑降低成本和加快施工速度，自然而然会选择产业化。

据报道，2010年住宅产业化迎来了前所未有的发展高潮。其良好的发展趋势获得了很多人的认同，很多观念也是深入人心。2011年1月份，北京市建委明确表示，在2011年在北京建筑业的提升发展质量和改变发展方式方面以大力发展住宅产业化为根本目标。而早在1999年原国家建设部，现在住房和城乡建设部就已经颁发了有关大力发展住宅产业化的若干意见。但是过去十一年间住宅产业化的发展之路确实缓慢。住宅产业化不仅仅是一个概念、一个话题，更是一种行动。因为住宅产业化关系到成千上万件物品要根据标准化进行社会化大生产。它还涉及到设计、施工、产品生产、施工管理等一系列的产业链的协调问题。

二、绿色环保住宅

绿色环保住宅是以可持续发展倡议为指导，在住宅的建设和使用过程中，有效利用自然资源和高新技术成果，使建筑物的资源消耗和对环境的污染降低到最低限度，为人类营造舒适、幽雅、清净的居住空间。和普通住宅相比，大量采用节能环保技术的绿色住宅，不仅可以大大降低能源浪费和环境污染，更为居住者营造出一个健康、舒适的生活环境，并节省了大量的生活成本。同时，随着绿色住宅产业化的推进，各项技术的成熟度不断提高，成本大大降低，使得绿色住宅已经走下神坛。绿色，是“超值的房子”这道选择题中必不可少的选项之一。

三、住宅产业化存在的问题

我国自推行住宅产业化以来，积累了较丰富的经验，取得了一定的成就，但仍然存在许多问题。如地方各级主管部门的认识不到位，宣传力度和推动工作的力度不够，制定的有关政策措施不得力，我国用户还没有完全成熟，对通过产业化生产而提高的住宅产品的综合性价比没有深度的认识，缺乏驱动房地产商进行住宅产业化生产的动力，因而许多房地产商认为没有必要花钱去搞住宅产业化。并且多年来购房的老百姓对所购住宅颇多微词。屋顶和厕浴渗漏、保温墙开裂、厨卫间管道壁渗漏等质量通病直接困扰老百姓的生活。近年来，楼板层过薄造成隔音效果差、厨房和卫生间异味等功能通病也成为直接影响居民生活质量的突出问题。另外，非标准化生产带来了诸多弊端，全国各地大到房间的空间组合和承重体系，小到房间各组成部分的构造做法，五花八门，在尺寸上没有一个全国统一的标准。再者，科研部门投入大量的人力、物力、财力去搞研究，出来的成果却常常束之高阁，没有及时转换成生产力，来推动住宅产业的发展。即使转化，由于种种原因，其市场覆盖面小，产业化程度低。住宅部品生产跟不上建筑体系集成的要求等。

与国外相比，日本的情况和中国不一样，日本销售住宅的方式就是装修全部完成之后再销售。所以说，消费者不能自己自由的选择装修的风格。所以现在日本的住宅结构是LDK，客厅、餐厅、厨房这种结构已经是通常用的，大家说LDK就明白这个房子的结构了。这个方式是日本五十年前开始住宅产业化的时候采用的一个方式。据悉，日本在二战后面临的最大问题便是住房紧缺。当时住房约达420万户。为解决“房荒”问题，日本开始采用工厂生产住宅的方法大规模的住宅建造。此后，日本的住宅产业化从单纯追求到与质量并重再到多综合发展的转变。近60年的发展，日本的住宅产业现已一套较完整的体系，是住宅产业发展最为成熟的。我国的住宅产业化仍然较低，借鉴和吸收日本住宅产业化发展的经验，对我国住宅产业化发展的参考价值和意义。

四、住宅产业化的促进

关于促进住宅产业化，有人提议必须完善支持环节。住宅产业是综合概念，涉及到方方面面和诸多环节。没有全体国民的认同和涉房部门的支持，就不可能实现预定目标。围绕住宅产业化，亟待完善的项目有：

(一)优化产业环境

为了实现住宅产业化的宏伟事业，需要投资、计划、财政、银行、建设、土地、房管、工商、环(保)卫、园林、公用、通讯等一系列部门和环节的配合和创新，开辟出住宅业生存与发展的生态环境，予产业以生息空间。

(二)理顺(广义)住房价格体系

这里是指与住房相关的工资、税收、利息、成本、价格、交易费用等。为了形成住宅产业化所需要的均衡住房(广义)价格，应该采取若干措施：不断提高居民可支配的国民收入份额;低度收取自住房屋税费;规范住房开发建造的可摊成本;以“收入反推法”规制普通住宅成本，管制经济适用住房价格;减少自住房交易程序，降低交易成本。

(三)实施金融创新

任何新兴产业的发展离开金融的支持是不可能的，以住宅为主体的房地产业在广义上属金融范畴，更离不开金融的支持。现时住房金融创新尚有广阔空间。一是在住房消费信贷上，要形成无障碍"快速作业流程"。减化手续，延长期限，完善住房贷款担保，实行基准利率，贷款政府适当贴息，普遍降低利率，工资改革前可建立购房债券制度(厉以宁，1999)。在提高住房公积金利用效率的前提下，多创造些适合国情大众化的按揭方式。加快房地产证券化论证，尽早进行试点，以形成住房抵押贷款的二级市场。二是在住宅建设融资上，探索适合于市场经济商品化运作的多元化筹资渠道，以保证住宅社会再生产的循环。可考虑建立不同层次的住房基金，以彩票方式融资建设廉租房，成立官助民办的城市职工住宅合作社。同时，为加速住宅产业化，一个全国性并在各大中城市设立分支机构的住宅银行是必不可缺的。

五、结束语

在生活日新月异的今天，住宅产业化作为大规模住宅建设的手段和新的生产方式，必须得到广大老百姓的支持，因此提高公民对住宅产业化的认识实属当务之急。中国是一个人口大国，为了尽量满足人们的居住需求，迫切需要加速发展住宅建设的正确引导，这不仅仅是一个经济问题，更是一个重大的社会问题。我们应摒弃传统建筑行业的粗放式生产模式，大胆实践创新，将住宅生产化落到实处。