对加快推进农村宅基地登记发证工作的思考与探讨

摘要：党的十七届三中全会明确要求“严格规范的农村土地管理制度，搞好农村土地确权登记颁证工作”。宅基地使用权登记发证涉及农村千家万户，是依法保护宅基地使用权人合法权益的重要措施，也是集体土地使用制度改革和土地统一登记的重要基础和保障。本人结合多年的基层工作经验就农村宅基地发证工作中如何解决存在的问题作一些探讨，提出一些对策和建议。

关键词：推进农村宅基地登记发证

一、影响农村宅基地登记发证的主要因素

(一)、部分农民没有充分认识到宅基地登记的重要性，农民自愿申请宅基地登记的意识不强，给宅基地登记发证工作带来被动。农民认为自己的住房是自己的私有财产，土地使用权不登记无所谓;自己的房屋是自己建造的，自己居住别人又不会抢去和占用。由于我国现行法律规定，农村宅基地使用权不能单独流转，不允许出让、转让、抵押。对于大多数农民来说，登记不登记对他们没有多大意义

(二)　违法用地制约了发证。农村宅基地违法用地存在两种情况：一是少批多占;二是未批先建。违法用地必须先进行处理，补办好用地手续后,方可申请土地登记。目前，农村宅基地少批多占和未批先建的情况普遍存在，但由于历史的原因和管理的松懈，导致有部分违法用地行为至今尚未得到依法处理，严重制约着加快农村宅基地使用权登记发证的工作步伐。

(三)产权不清阻碍了发证。农村宅基地产权不清晰，主要体现在祖传房屋和集体统一安排的宅基地。一是有些祖传或集体统一安排的房屋，楼上和楼下的房屋分层不同的权利人;二是有的祖传房屋厅堂、马弄属于共用性质，没有清晰划分产权，土地分割登记存在一定难度。产权不清的老房子，在没有申请土地登记前，大家相安无事，能够和睦相处，可一旦申请土地登记，原来没有显化的纠纷和矛盾，便可能随着确权而显化出来，村民担心因确权而引发矛盾，宁可不申请土地登记。

(四)一户多宅影响了发证。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，即“一户一宅”。但由于各种原因，在实际中存在着不少村民“一户多宅”的现象：：一是建新未拆旧，近年来随着农村物质生活水平的不断提高，农民为改善居住条件而建新房，但由于管理松懈，造成了部分新房建成后旧房却未及时拆除，形成事实上的一户多宅;二是村民继承祖屋造成一户多宅;三是村民接受赠予造成一户多宅;四是村民购买住宅造成的一户多宅。而根据现行的法律政策，一户只能申请登记一宗宅基地，而且其用地面积不得超过各省、直辖市规定的用地面积，造成了有很多农村宅基地无法进行土地登记。

(五)权属纠纷破坏了发证。根据《土地登记办法》第十八条规定，土地权属有争议的，不予登记。农村宅基地存在土地权属纠纷尚未解决的主要原因：一是农民知道毗邻之间存在权属纠纷是无法申请土地登记的，怕邻里之间调解不成反而进一步激化矛盾，进而引发官司，担心承担相应诉讼费用支付责任，所以自觉申请土地权属调处的积极性不高。二是政府部门调解力度不够，使有些多年的权属纠纷案件至今悬而未决，造成土地登记无法进行。

二、解决存在的问题的对策及办法

(一)加大宣传力度，落实便民措施。让村民充分认识农村宅基地使用权登记的必要性, 大力宣传法律法规, 给农村宅基地登记提供了有力的法律保障。增强农民保障自身合法权益的意识。让广大农民群众深刻认识宅基地登记是一种物权保护。同时，为了方便农民申请**宅基地使用权登记，各级国土资源部门要切实转变工作作风，增强服务意识，提高工作效率，加强业务培训，提高工作人员的业务素质，积极为农民群众**登记提供热情周到的服务。国土资源所要明确工作任务，积极争取各乡(镇)政府及相关部门的重视和支持，要积极与各乡镇政府、村委会工作衔接，要转变工作作风，增强服务意识，提高工作效率，积极为农民群众**土地登记，充分发挥基层所在农村宅基地使用权登记中的作用。

(二)严把宅基地使用权登记关口，保障登记发证的正确性与准确性。

由于在农村宅基地使用权登记中采行“登记生效主义”，宅基地使用权受到国家法律保护，因此保障登记的正确性十分重要。登记部门和登记人员应该对登记申请资料进行实质性审查，做到权源合法、界址清楚、面积准确，要到现场踏勘。同时也要把好登记注册前的审批关。明确界定、坚决执行“一户一宅”的规定，对多出的宅基地一律不予登记、不予发证，这要求登记人员必须依法办事，不徇私情。在登记过程中认真履行公告程序，接受村民的监督;妥善处理农村宅基地产权纠纷、面积不实等实际问题，合法合理、公平公正地解决历史遗留问题。严禁通过登记将违法用地合法化，尤其不能为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅住宅发放土地使用证。

(三)要切实加强权属调处。土地权属合法是进行土地登记确认土地权属的前提条件。对宅基地权属存在争议、产权不清晰的，要依法、公正、及时进行调查处理，土地权属纠纷一时难以解决的，要依照《土地权属争议调处处理办法》依法处理，并以处理结果作为登记依据。各基层所要积极配合乡镇人民政府，做好土地权属争议的调查处理工作，确保农村宅基地登记发证工作顺利进行。

(四)要区别对待一户多宅。一户村民申请第二宗宅基地登记，土地登记机构在登记发证过程中，应当以现有的法律政策为基础，根据产生一户多宅的不同原因分别进行处理：一是村民建新未拆旧造成的“一户多宅”，申请**第二宗宅基地登记的，在村民未拆除其旧宅之前，土地登记机构暂不受理。二是村民因继承造成的“一户多宅”，申请**第二宗宅基地登记的，土地登记机构可以受理。尽管我国《继承法》没有明确规定农村宅基地使用权能否作为遗产依法继承，但《继承法》规定房屋可以继承，继承人继承了房屋的同时，也自然对房屋所占范围的土地进行了使用，所以继承了房产的同时也包括了地产。三是村民接受赠予造成“一户多宅”，申请**第二宗宅基地登记的，土地登记机构不得受理，否则将容易导致大量名为赠与，实为买卖的现象出现。四是村民由于购买住宅造成的“一户多宅”，申请**第二宗宅基地登记的，在国家规范宅基地流转的法律或政策出台之前，土地登记机构不得受理。

(五)加强领导、周密安排，确保宅基地使用权登记发证工作如期完成。宅基地使用权登记发证涉及到使用人的合法权益，是集体土地登记发证工作中的难点热点问题。各级国土资源部门应高度重视，应由主要负责人要牵头领导，加强工作人员的业务知识的培养。同时，根据本地区宅基地使用权登记发证的工作量和领证需求的轻重缓急，制定周密的工作计划，制定实施意见，统一技术标准，规范工作程序;及时妥善解决宅基地登记发证中出现的普遍性和较大的技术与政策问题，加强对宅基地登记发证工作的监督检查，确保宅基地登记发证工作顺利实施。