河北经贸大学学报论文范文

　　1998年，国务院提出建立廉租住房制度及为不同收入群体提供不同渠道住房的计划，2004年3月，《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》正式实施。但目前，我国廉租住房的发展仍十分缓慢，在廉租住房政策方面还存在一定问题。在发达国家，廉租住房制度是解决中低收入群体住房问题的有效途径，这些国家在廉租住房制度方面有很多经验值得借鉴。

　　一、国外发展廉租住房的做法

　　国外廉租住房制度实行较早，积累了一定经验。特别是从廉租住房的供应主体、立法、管理监督机构、补贴政策、租金控制、进入退出机制和融资渠道等几方面做法比较成熟。

　　(一)供应主体多元化。美国和欧洲国家的廉租住房供应主体多元化程度较高，亚洲国家的供应主体多元化程度低一些，主要以政府主导为特色，如日本和新加坡。美国的廉租住房主要由政府直接投资建造和政府补贴开发商建造，近年来以后者为主。瑞典一方面通过政府直接投资成立国有建筑公司来建造廉租住房，另一方面政府提供低利率贷款、补贴和税收优惠等手段鼓励合作社和私人建造并出租住房。国有房产公司出租的住房占住房总数的25％，非赢利性社团出租的住房占15％，私人出租的住房占20％。日本的廉租住房主要由住宅都市整备公团和地方政府住宅局提供，前者是中央政府建立的全国性国营企业并在地方设有分支机构，其建设的廉租住房主要向中等收入家庭出租；后者是地方政府如府、县、市分别设有住宅局，其建设的廉租住房标准略低于住宅都市设备公团的住宅，主要向低收入家庭出租。

　　(二)立法监督。发达国家在实行廉租住房政策中都普遍重视立法的作用，用以监督和管理廉租住房上的有关问题。美国在1968年颁布的《住房和城市发展法》中规定了补贴租赁住房的有关条款，1974年的《住房和社区发展法》中规定了房租补贴由住房与城市发展部通过地方住房机构发放，用于补贴市场租金和租房户收入差额的25％。日本的《公营住宅法》用以促进廉租住房建设并规定建造廉租住房补助的详细措施，《住房金融公库法》对廉租住房相关的金融机构融资提供法律支持，规范相关的金融操作手段。英国从1890年的《工人阶级住房法》到1993年《租赁改革、住房和城市发展法》中也包含许多有关廉租住房的法律条款。

　　(三)设立专门的管理机构。许多发达国家都设立专门针对廉租住房的管理机构，这些机构多数由政府建立，也有半官方性质的。有这些机构的管理甚至直接操作，才保证廉租住房政策的顺利实施。美国政府在地方设立住房局，负责落实联邦政府拨款的使用，同时监督廉租住房建设，保证了将住房分配给低收入家庭。新加坡政府设立隶属于国家发展部的房屋发展局，政府在资金和土地上给予大力支持，房屋发展局是新加坡建造和管理廉租住房的主要机构。

　　(四)补贴政策。许多国家在廉租住房方面的补贴大多以货币补贴方式为主，主要包括对私营建房者的补贴(又称砖头补贴)、对出租户的补贴及对承租者的补贴(又称人头补贴)。美国在早期主要实施砖头补贴，而现在住房券是美国最为普遍的补贴方式，它直接发放给低收入者用于领取住房补贴，即人头补贴。新加坡的廉租住房补贴主要为砖头补贴，政府的补贴主要面向房屋发展局，而不是承租人，大量的补贴降低了建房的成本，而建房成本的降低使承租人租金降低。

　　(五)租金控制。租金控制是指为保护承租者的利益而对租金水平进行限制。美国的租金控制主要是通过地方政府的立法实现，并通过投票方式进行表决。如果多数人认为房租太高，地方议会就会实行租金限制，通过这一举措，廉租住房的租金长期维持在占低收入家庭收入25％的水平。德国也实行过租金控制，廉租住房的租金不受市场价格的波动影响，只维持在政府规定的水平，比市场租金低很多。瑞典在1945年到1967年提出低租金计划，实行普遍的租金控制，通过政府的作用降低租金，使两居室住房的房租保持在占工人平均工资收入的20％以内。

　　(六)进入退出机制。申请廉租住房者的进入和退出机制是廉租住房管理中一项至关重要的环节。进入机制直接关系到中低收入群体的住房需求能否得到保障，退出机制又关系到廉租住房能否有效的实现其流动。在这个问题上，各国的做法有共同之处。如，进入的条件都包括对收入水平、家庭结构等考核及对残疾人、孤寡老人等特殊人群的保护。同时各国又有各自的特色，如，在新加坡，传统家庭观念深厚，廉租住房的分配尽量使父母与已婚子女生活在同一单元或相近单元，同时也不鼓励单身子女与父母分居。在日本，公营廉租住房的承租人有严格的收入上限，超过标准必须搬出。但又造成很多“夹心层”：收入超出廉租住房的收入上限，无法享受廉租住房政策，但仍买不起商品房甚至租赁商品房都有困难。

　　(七)拓宽融资渠道。美国在廉租住房的融资上是多管齐下，既借助于政府的财政拨款，又借助各种金融工具筹集资金。亚洲国家在融资方面主要是政府主导的模式。日本廉租住房的融资主要通过财政拨款和投资性贷款。新加坡的廉租住房资金来源主要是政府拨款和贷款，同时公积金制度也发挥一部分融资作用。

　　二、启示

　　我国廉租住房制度刚起步，还有很多问题需要解决。通过对国外相关政策的比较，可发现许多经验值得借鉴。

　　(一)重视廉租住房方面的立法。可借鉴国外的经验，以法律的形式来制定我国廉租住房的规划。如，规定补贴的形式和内容，划定进入标准和退出条件，确定中央政府和地方政府的职责等。我国廉租住房政策实施缓慢的一个重要原因是地方政府不积极，廉租住房的建设需要地方政府无偿提供土地，这是政府财政的损失，而地方财政中很大一部分就是土地出让金收益。所以，国家可制定相关法律对地方政府加以约束，以保证政策的贯彻实施。

　　(二)政府成立廉租住房管理机构。从国外廉租住房实施情况看，政府在规划、资金筹集、廉租住房的建设和管理、分配等方面，自始至终都扮演极为重要的角色。从我国目前的廉租住房实施情况看，政府并没有起到很好的管理作用。这就需要政府设立专门的管理机构，把廉租住房的管理责任承担下来，真正起到主导作用。同时还要在地方设立分支机构，直接隶属于中央管理机构，而不是隶属于地方政府。这样可有效地保证政策的贯彻实施。

　　(三)扩展融资渠道。目前我国廉租住房建设资金来源于国家财政拨款、住房公积金增值收益、社会捐赠、土地出让金收益等。总之，政府是资金的主要提供者。这就要求我国建立完善的住房金融市场，引入和创新金融工具，进一步扩大廉租住房建设资金的来源。比如，在公积金的运用上，可借鉴新加坡的经验，允许中低收入员工用公积金支付租金，这样一方面可减少政府租金补贴的压力，另一方面实现低收入家庭与高收入家庭间在使用公积金方面的公平。

　　(四)实行人头补贴。在廉租住房的补贴方式上，如果实行砖头补贴，承租者只能被动的居住在统一建造的廉租住房中，就使中低收入的人群居住比较集中，与其他收入阶层的家庭隔离开来，容易造成社会的不稳定性。美国曾出现过这样的“贫民窟”问题，这也是美国近年来调整砖头补贴为人头补贴的一个原因。而如果承租者可随意选择居住地点，与其他收入家庭交叉相容，可有利于构建和谐社区。

　　(五)完善廉租住房的进入与退出机制。基于我国传统家庭观念，我们可借鉴新加坡的经验：不鼓励单身子女与父母分开居住，这样既可节约稀缺的廉租住房资源，同时又可促进家庭的和谐；对已婚子女在申请廉租住房时尽量采取居住相近原则。同时，注意对特殊人群的照顾，如残疾人、孤寡老人等，对进城务工人员也需特别注意，切实保障他们的住房需求。在廉租住房的退出机制上，防止“夹心层”的出现。为保证中低收入的申请者都能享受到廉租住房，其定位就是流动性极强的住房严格确定入住的资格。同时一旦承租人的收入水平超出上限标准或其他条件不再满足，就要立即搬离，以满足后来的申请者。但这样的退出机制可能造成“夹心层”的出现，这就需要完善退出机制，真正做到既保证廉租住房的流动性，又防止“夹心层”的出现。