浅谈维修资金的管理与使用

随着城市化进程的发展，商品房形成了一定的规模，由多层向高层逐步过渡，住宅小区的容积率逐渐增大，公共设施的维修成为广大业主最为关注的焦点。
　　保修期内，公共设施的维修由建设单位负责，费用从建设单位缴纳的物业质量保修金中支出，保修期届满后，公共设施的养护、维修就由广大业主自行负责，为此，国家有关部门专门制定了《住宅专项维修资金管理办法》，由业主按照一定比例缴纳住宅专项维修资金，用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，并由当地县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门归集和监管。对此，许多业主都戏称房子也有了“养老金”。
　　首先，重点解决房产“养老金”的正常支用。
　　在这些问题中，首当其冲的就是维修资金的“支用难”。在房屋保修期届满后，公共设施的维修、更新和改造需要支用维修资金时，必须有三分之二以上的业主签字认可才能动用维修资金，但这条为了保证维修资金支用的公平性而设立的条款，如今却成了支用时的老大难问题。
　　公共设施需要维修时，有些业主却找不到，怎么也凑不齐“三分之二”这个标准，这是很多物管人员面临的尴尬事。而另一些抱着“事不关己，高高挂起”的态度的业主，对签字能推就推、能拖则拖，物管人员也力不从心。
　　笔者在工作中曾经遇到过这样一件事，某女士的住房在顶层，屋面漏雨，已过保修期，需要支用维修资金，找到物业公司，被告知由于物管人员紧张，找业主们签字的事情需要业主自行解决。但该业主到邻居家签字的时候，竟被绝大多数的业主拒绝了。即使找来物管人员反复协调，也始终凑不够“三分之二”这个标准。致使住宅专项维修资金无法支用，正常的房屋维修、养护问题得不到及时解决，严重影响了广大业主的利益。
　　因此，相关部门应制定实施细则，改变“缴存容易支用难”的局面，定制紧急情况下维修资金的支用程序，让住宅专项维修资金及时发挥它的作用，延长房屋的使用寿命。
　　其次，前期物业管理中的工程质量保修问题要及时解决。
　　目前，部分小区存在保修期内的维修问题，建设单位没有及时彻底解决，导致保修期内的质量问题有待于使用维修资金来解决。建设单位应当在新建物业交付前，按照物业建筑安装总造价的一定比例，一次性向物业主管部门设立的账户交存物业质量保修金。
　　建设单位不履行保修义务的，业主、业主委员会或者委托的物业服务企业可以提出申请，经物业主管部门核实后，维修费用在物业质量保修金中列支。
　　建议相关部门制定实施细则完善物业质量保修金制度，对物业保修金的交存、使用、管理和退还，实施统一监督管理。
　　再次，杜绝住宅专项维修资金的挪用现象的发生。
　　业主购房时，住宅专项维修资金由开发商代收，然后再集中划转到监管部门专户。目前，个别开发商没有及时划转这一部分资金，致使业主无法**房产证，住宅专项维修资金缴存凭证已作为产权登记的必收要件，致使此类事情的发生增加，严重影响社会稳定。
　　另外，支取专项维修资金用于施工过程中，必须在工程验收、账目审核等方面加强法律法规监管，实现账目透明。为了减少业主对专项维修资金被挪用的担忧，可由业主、业主委员会监督和使用。
　　最后，强化监管、公开公示。
　　政府相关部门要建立专门的软件管理系统进行专项维修资金的管理，依据售房单位的代收票据和清册建立小区信息，实行公开公示制度，定期公布专项维修资金的收支情况，让业主充分了解资金归集、代缴的流程、个人账户信息、资金的计息结算方法以及使用核准程序，接受业主的监督。
　　另外，政府有关部门应制定维修资金增值方案，更合理地管好这一笔房屋的“养老金”。
　　住宅专项维修资金管理的正规化、法制化是创造和谐社会的目标之一。让更多的业主受益，是房地产管理人员所期待的心愿。
　　
　　