城市管理论文商品住宅价格与城镇居民收入关系

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发布时间：2014-04-16 09:12:09  更新时间：2014-04-16 09:44:08

　　六盘水，位于贵州省西部的乌蒙山区，因夏季月平均气温仅19.7℃，有“中国凉都”之称。随着消夏避暑文化、“三线建设”文化和民族民间文化宣传力度的加大，本市房地产业迅速发展。近年来，高房价与低收入的话题逐渐成为人们关注的焦点。

　　摘要：本文以六盘水市商品住宅价格与城镇居民收入的相关经济数据为基础，采用回归的研究方法，探寻商品住宅价格与居民收入之间的关联性，并提出建议以期缩小居民间的收入差距，促进房地产市场成熟发展。

　　关键词：商品住宅价格,居民收入,关联性,城市管理论文

　　一、商品住宅的相关概念

　　商品房特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、办公等商业用房及其配套建筑物[1]。

　　商品住宅价格由土地使用权取得费、住宅开发成本、住宅开发期间费用、利润、税金和住宅差价构成，其形成受地方政府、购买者、开发商、商业银行和中央银行等多因素影响。

　　2013年，六盘水市共有房开企业197家，共销售商品住宅6626套，销售面积76.82万平方米，住宅均价3724.72元/m2，房地产开发投资81.72亿元[2]。

　　二、居民收入的相关概念

　　从收入的来源来看，居民收入可以分为劳动性收入和非劳动性收入。劳动性收入是指劳动者以其自身的劳动为交换而获得的收入，其中工资是最重要的形式。非劳动收入则指居民依靠其拥有的资本获得的财产性收入，主要包括租金、利息、红利等方面。

　　居民收入的衡量指标有城镇居民家庭可支配收入、农村居民家庭纯收入等。由于商品住宅消费群体主要以本地城镇居民为主，占购房总人数的78%，所以通常用城镇居民的可支配收入来衡量居民收入水平。

　　2013年，六盘水市财政总收入178.31亿元，城镇居民人均可支配收入19625元[3]。

　　三、商品住宅价格与居民收入的关联性研究

　　从表1和表2可看出，六盘水市商品住宅销售价格成稳步上升趋势，城镇居民人均可支配收入也逐年递增，但与房价的增长由于基数不同，并无明显关联性，需用房价收入比来衡量房价是否超出了居民的实际购买能力。

　　表12007-2013年六盘水市商品住宅价格及相关影响因素数据

　　表22007-2013年六盘水市商品住宅价格及相关影响因素增长率

　　有关房价收入比的计算：

　　房价收入比=商品住宅平均单套销售价格÷城镇居民平均家庭年收入=（商品住宅平均销售价格×城镇人均住宅建筑面积）÷城镇居民平均每人全年收入

　　本文参考其它相关文章将人均可支配收入的2倍作为人均年收入，计算出各年的房价收入比Ⅰ见表3，考虑到有可能与选用的人均年收入值有关导致结果相对偏小，另假设人均可支配收入等于人均年收入，计算出各年的房价收入比Ⅱ见表3。

　　表32007-2013年六盘水市商品住宅房价收入比

　　用Excel线性回归分析房价与收入的关系：

　　当人均可支配收入作为自变量时：相关系数R2为0.9957时，y=0.1742x-249.71，人均可支配收入（x）与商品住宅价格（y）是呈高度正相关的关系。由于系数的T检验也都通过，因而将回归方程模拟为线性方程是可行的。从方程的系数可知，城镇居民人均可支配收入每提高2000元，商品住宅价格每平方米就上升98.69元。

　　当商品住宅价格作为自变量时：相关系数R2为0.9957时，y=5.716x+1491.7，商品住宅价格（x）与人均可支配收入（y）是呈高度正相关的关系。由于系数的T检验也都通过，因而将回归方程模拟为线性方程是可行的。从方程的系数可知，商品住宅价格每平方米上升1元，城镇居民人均可支配收入就提高1497.42元。

　　四、结论和对策建议

　　通过2007-2013年六盘水市商品住宅市场的相关研究可得出以下结论：第一，从表3可看出，六盘水市房价收入比截止2013年年末未达到6：1，目前的房价仍然在六盘水市城镇居民可承受的购买能力范围内。第二，通过人均可支配收入与商品住宅价格的相互回归实证结果得出商品住宅价格与居民收入之间成“正相关”的关系。第三，居民收入增加，对商品住宅的消费需求和投资、投机需求就会上升，受供求规律和价值规律的作用，商品住宅价格会上升、租金等收入会上涨，最终使得居民收入又增加。

　　居民间收入差距的扩大，会使得低收入者的消费需求减少、高收入者的投机需求增加，导致商品住宅市场上的投机行为增多，商品住宅价格被抬高。最终，低收入者更买不起房而高收入者赚取更多收入，即“富者更富，穷者更穷”，加剧了居民间的收入差距，造成贫富两极分化。

　　为了促进居民收入平等和商品住宅价格改善，提出如下对策建议：

　　1.调整供给结构，构建合理的供应体系政府应发挥主体作用，根据本市的实际情况，合理确定高档别墅、普通住宅、中低档次商品住宅以及大户型、中户型、小户型各自所占的比例。政府给予适当的优惠条件和政策支持，扩大中低档次商品住宅和经济适用房的供给量，满足不同收入层次居民的住房需求。

　　2.多渠道、多方法控制商品住宅价格政府可通过对地价的调控使房价趋于合理，也可通过控制开发成本来降低房价，同时需加大对房价的检查和监管力度。对中低收入家庭购买的经济适用房，要严格实行政府指导价，限价销售；对中层收入者购买的普通商品房，由政府定期制定公布指导性价格和浮动幅度，适当放开管理；对高收入家庭购买的高档商品房实行市场调节价，由企业根据开发经营成本和市场供求状况自行决定销售价格。

　　3.提高城镇居民的整体收入水平政府要把重点放在促进经济发展上，将经济增量部分的分配倾斜于居民的收入，切实提高居民的实际收入；积极拓宽就业渠道，开展定期的就业指导和职业技能培训，努力促进就业；同时健全价格监管法规、加强价格监督检查和反价格垄断执法力度、建立健全价格信息发布制度等来维持物价的稳定，规范价格体系。

　　参考文献：

　　[1]曲丽.陕西商品房市场与居民收入之间关系的研究[J].西安电子科技大学，2012：1.

　　[2]六盘水市房地产信息网.商品房统计信息发布.2007-2013.

　　[3]六盘水市统计局.六盘水市经济运行情况和统计公报.2007-2013.

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