正规论文发表房地产论文范文参考

　　随着市场竞争愈来愈激烈,房地产利润逐渐回归社会理性水平，随之房地产业开始进入了一个新的阶段，需要重新洗牌，对于企业来说不仅是一个挑战，更是一个机遇。由于受到金融危机的影响，再加上国家地方的政策调控，房地产已经不再像过去那样暴利，因此需要开发商对房地产项目成本进行严格控制。成本控制关系到房地产企业的经济效益和发展。只有做到这点，企业才能持续发展，在未来的经济竞争中立于不败之地。

　　摘要：伴随着国家对房地产业的宏观调控以及市场竞争的日益激烈,房地产项目的全寿命周期成本控制研究成为非常重要的研究课题,国内外针对房地产项目成本控制的讨论和研究也越来越多。本文着眼于全寿命周期理论,从房地产项目的成本控制现状入手,分析了房地产项目的全寿命周期成本控制的特点,探讨了房地产项目成本控制的方法。

　　关键词：正规论文发表,房地产,成本控制,全寿命周期

　　0前言

　　房地产行业粗放开发模式已经不适合现在行业的发展，因此我们探索出适合现阶段的的精细化管理模式,无论是房地产行业的快速发展,还是行业利润空间变化, 成本控制作为房地产成本管理重要内容已经成为普遍关注并亟需解决的核心问题。“工程项目全寿命周期成本控制”模式作为一种全新成本管理范式, 以其完善的前馈成本控制理念、超凡的事中成本管理意识和及时的事后成本控制措施，不仅符合生态建筑理念和市场经济发展，而且越来越受到建筑业实务领域和学术届的认可。对房地产的成本控制进行深入研究,这对于提高房地产企业的经济效益和维护房地产市场持续健康发展具有重要的意义。

　　1 房地产项目成本控制特点

　　成本能够在一定程度上反应出一个企业的管理水平和经营水平，而房地产项目的开发不同于一般商品的开发，它具有成本控制的周期长，变化大，投入多等特点，这对房地产企业的成本控制造成一定困难。

　　1.1 主体多

　　一个建设项目涉及很多主体，包括房地产开发企业，项目施工方，消费者等等。

　　1.2 阶段多

　　全寿命周期成本由很多阶段组成，每个阶段的成本控制都不同，必须使用不同的方法，这些阶段之间互相联系，互相影响，整个项目的全寿命周期成本并不是哥哥阶段成本的简单相加，而是前一个阶段发生的成本影响后一个阶段。

　　1.3 过程复杂

　　房地产开发项目内容多，周期长，传统的建设项目主要注重建设期的成本控制，但是全寿命周期成本控制不仅需要考虑施工阶段的成本，还要考虑到运营维护和回收保费阶段的成本，不仅要考虑业主的成本，还要考虑社会成本和使用阶段的成本。

　　2房地产项目中全寿命周期投资控制措施

　　房地产项目全寿命周期成本是指在建设期涉及到的全部建设成本，是将项目从决策酝酿阶段开始一直到最后的运营维护等阶段产生的所有成本全部计算在内，所以，项目的成本控制应贯穿在整个建设项目的全寿命周期。房地产项目成本控制就是在建设项目全寿命周期中，将项目总成本控制在预算投资额内，随时纠正发生的偏差，以保证项目成本控制目标的实现。

　　2.1投资阶段：

　　首先在项目投资决策阶段，开发商应该明确产品的定位，运用技术经济分析方法，通过对产品的经济效益和社会效益进行分析，从多个可行性方案中，选择全寿命周期费用最小化的投资方案，以达到降低成本的目的。其次开发商在项目开始之前应该对当地进行实地考察，把各个项目可能发生的成本费用综合起来加以考虑，做好项目可行性研究报告的编制工作，投资估算是拟建工程编制项目建议书、可行性研究报告的重要组成部分，因此要特别重视房地产项目投资估算的编制与审核工作。

　　2.2设计阶段：

　　工程项目成本控制过程中最重要的阶段是设计阶段的成本控制。房地产开发企业要降低项目成本，就必须严格的控制设计阶段。这是由于设计对工程成本起着决定性的作用，它决定工程方案的构造方式、结构系统、所用材料以及设备种类、型号等，同时设计质量将会严重影响工程的使用功能、寿命和维修费用。因此我们要充分重视工程设计的重要性，科学合理的房地产开发项目设计对项目成本有着重要意义。

　　2.3招投标阶段投资控制

　　为了提高竞争力，降低造价，减少不必要的成本，采用招标方式选择工程施工单位与建筑材料供应商是控制工程成本的最佳方法。编制标底时，一般采用单价合同，单价合同能有效提高建筑承包商队成本控制的积极性。

　　2.4施工阶段投资控制

　　项目施工成本控制是指监督、调节和控制施工时产生的人力、物力和各项费用开支，及时预防和发现施工中与工程预算之间存在的偏差，采取措施消除不合理的因素，及时修正，将项目施工成本控制在工程预算成本内，保证建设项目的顺利实现。项目的运营成本直接受工程质量的影响，所以在项目施工阶段不仅要保证项目工程质量，还要做好工程成本的控制，为运营成本的节约打下更坚实的基础。

　　其次要对工程变更和索赔加强管理。项目进行当中不可避免的会出现一些工程变更，其变更内容要尽可能控制在变更项目实施以前，在实施过程中出现的变更分项需严格按照约定时限和程序进行。在变更下达的同时，应随即附加变更价款在工程总值中的调整预算，以免成为被动的事后控制。此外还应做好设计、审计、监理等项目的合同费用计算和索赔控制。

　　2.5运营和维护阶段成本控制

　　在运营维护阶段，房地产企业要想办法降低运行和维护费，做好合理安排资金及投资回收。制定房地产项目运营和维护方案，达到全寿命周期成本最低化。运用现代经营手段和修缮技术，按合同对已投入使用的各类设施实施多功能、全方位的统一管理，为项目的产权人和使用人提供更好的服务，以提高设施的实用价值和经济价值，有效降低运营和维护成本。工程的保修从签订施工合同时就应附加明确的补充条款，特别是工程质量常出现的质量问题的解决流程、措施、扣款额度等，使项目使用过程中的正常维护能够及时进行。

　　3 结论

　　综上所述，房地产企业的投资管理核心重点在于对建设项目的成本进行控制，能有效提高房地产企业竞争力。在房地产项目成本控制过程中应对项目实施全寿命周期成本控制，并在此基础上进行分阶段控制，由于不同阶段投资管理的侧重点有所不同，因此，需要明确全寿命周期每个阶段的投资目标，针对不同阶段采取不同的控制方法，进行有效的投资管理，才能够促使房地产开发项目顺利实施，最终实现房地产项目的投资效益。

　　参考文献：

　　1、李静，王纲彬，房地产项目成本管理研究——基于全寿命周期理论，现代商业，2011年第3期。

　　2、王元坤，建设项目全寿命周期成本最优研究，现代商贸工业，2009年第1期。

　　3、欧阳莉，建设项目全寿命周期成本控制，科技情报开发与经济，2008年第5期。