房地产企业的生存和发展之道

　　【摘要】房地产企业在经历行业大规模高速发展之后，企业往往积存许多问题，如数量多、开发能力低、负债率高、信用差等问题，这一切最终都将成为制约企业发展的瓶颈，可持续发展后继乏力。因此，房地产企业在面对行业的发展机遇与挑战时，亟待调整企业的发展战略，明确企业的发展方向，增强企业的核心竞争优势。
　　【关键词】房地产；生存；发展
　　房地产企业是我国房地产企业的主体，占我国房地产企业总数的百分之八十之多。房地产开发业是竞争性行业，所需资金量大，资源占用多，而且关系到社会非常敏感的住房问题。分析房地产企业发展趋势，对促进房地产业和国民经济的健康发展，乃至维护整个社会的稳定都有十分重要的意义。
　　—、房地产企业发展中存在的问题
　　1、房地产企业数量多、规模小
　　20世纪90年代中后期至今，虽然许多房地产企业的管理与经营不再像以前那么混乱，有些已初具规模，有些还颇具实力，但相对“小、散、差”的特点并没有根本改变。
　　2、房地产企业开发能力低，不具规模经济
　　房地产行业是非常典型的资金密集型行业，并且具有高投入、高回报、规模经济性强的特点。而房地产企业大多数规模小，资源分散，企业整体开发能力低，与其资源密集型的行业特点极不相适应。
　　3、房地产企业资产负债率偏高，经营风险大
　　由于历史上的种种原因，房地产企业普遍存在着自有资金不足的问题，企业所需资金主要是靠银行贷款解决。
　　4、房地产企业信用差，不重视品牌的创立
　　由于房地产企业的利润率一般都超过社会其它行业的利润率，同时由于房地产开发业进入壁垒较低，从上世纪90年代开始，一大批社会游资涌入房地产开发行业。这些开发商短期行为明显，既没有长期的企业发展规划，也不重视自身的信用和品牌，面积缩水、价格欺诈、质量低劣，延期交房等问题时有发生。这不仅侵犯了消费者的合法权益，而且直接影响着房地产企业自身的发展。
　　二、房地产企业发展方向
　　1、企业应该逐步民营化
　　近年来，民营经济在房地产领域中迅速崛起，并逐渐成为我国房地产投资增长的主要动力。近几年来，由于我国买方市场的全面形成，其他实业领域投资机会越来越少，而房地产领域相对来说则机会大、获利高，加上政府的一系列鼓励措施，所以吸引了许多在其他领域积累了一定资金实力的民营企业家转向投资房地产。民营企业具有良好的管理机制而迅速增强了企业综合实力。
　　2、走法制化正规化的道路
　　制度化是企业发展规模化，民营化的制度基础和保障。中国房地产业的各方面仍然显得“乱”，典型的不合理制度如房地产定价制度、土地征用制度，企业内部激励机制等。未来中国房地产企业将按照现代企业制度的基本原则，加强房地产企业内部管理制度、激励制度、用人制度、财务制度等的规范化，企业的内部运行和组织以及企业的外部环境和房地产行业管理都将进一步向制度化方向发展。
　　随着我国近年来房地产业的发展，整个房地产市场呈现以产品和价格为主导的市场竞争格局。房地产企业只有坚持以市场为导向，为客户提供更高品质的产品和更优质的服务，不断满足客户的需求，才能被市场所接受，才能保证项目的成功和企业的开发利润。否则，投入开发的大量资金不能及时回收，不但无法实现利润，而且会造成企业运作资金紧张，甚至危及企业的生存和发展。因此，房地产开发项目的前期市场分析和产品研究工作显得尤为重要。
　　随着国内房地产市场逐步成熟以及竞争日趋激烈，房地产市场也被逐渐细分，房地产的各类产品也越来越多，它们各具特点和特色，满足市场上各种购房者的不同消费需求。目前，作为房地产企业，应结合企业自身现状，通过对市场的深入分析和准确判断，选择合适的细分市场进入，形成特色经营，即为某一特定客户群的消费者提供具有某些特质的产品，以更大程度地满足他们的消费需求，这样，才能保证产品的销售速度及项目的成功，使企业在这一细分市场处于领先地位，在激烈竞争的房地产市场中占据一席之地。
　　3、房地产企业需要实现集团化、规模化经营
　　未来中国房地产业竞争加剧，将导致房地产企业向规模化。企业集团化经营是增强竞争力的有效途径。市场竞争的实质是不同企业之间为了争夺各自利润最大化而彼此进行的实力较量。而在激烈的市场竞争中有许多企业由于实力不强，没有竞争力导致败北。企业要在竞争中生存和发展，实行企业集团化经营是唯一的出路。企业集团化经营有利于房地产业的全面发展。房地产市场的特性，决定了不论是在开发，还是在交易和使用过程中，均需一系列专业服务的支持，以保证市场的有序运行和房地产价值的实现。而我国的房地产市场在开发中的服务仅是初级水平，而在“交易”和“使用”环节的服务上尚存在很多空白领域。由于房地产具有较长的经济寿命，服务的价值从长远看甚至超过了房地产实物的建筑价值，因此，不论是国民收入还是就业方面，这些服务的经济价值是不可轻视的。而房地产业服务方面的欠缺，正意味着房地产市场存在众多的商机。而房地产企业如能抓住机遇，提供高水平服务并迅速占领市场，就会获得“先发”优势，取得巨大收益。因此，在实行集团化经营时，切莫忘记服务这一重要原则。通过填补服务体系的空白，促进房地产业的全面发展。规模化的经营是国内房地产企业发展的必由之路。房地产业投入大、周期长、易受市场因素影响的特点，决定其有着较高的市场风险。随着房地产市场的日趋成熟，国家政策的不断完善，像土地招投标制度、新的商品房预售标准等的实施，房地产开发行业的准入程度将不断提高，只有那些具备雄厚的资金实力、显著的品牌优势、规模化经营、占据较大市场份额的大型房地产企业，才能在市场中站稳脚跟。
　　4、行业发展追求专业化和品牌化
　　专业化的管理要求房地产企业在房地产开发的各个环节上配备专业化的管理人才，提升企业及项目的管理水平，提高效率，降低成本，以获得更多的利润。品牌化是产品差别化的进一步深化。随着市场竞争的加剧，国内房地产业逐步进入微利时代，企业只有具备较高的项目成本管理水平，使开发成本低于行业平均水平，才能在竞争中获得优势。因此，房地产企业必须充分重视投资管理工作，尽早培养出一批专业化的投资管理人才，又具备财务分析、投资管理及相关法律知识的复合型管理人才，使他们成为既具备房地产运作的专业知识和实践经验，全面了解房地产市场。品牌是一个企业的实力、产品质量、管理水平等指标的综合体现，是核心竞争力和综合素质的外部表现，未来中国房地产市场的竞争将是品牌的竞争。
　　参考文献：
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