浅谈如何做好房屋预告登记

　　预告登记是由德国中世纪民法所创立的一种制度，它是为了保全关于不动产物权的请求权而将该请求权加以登记的制度。由于该制度能够有效地保障不动产物权变动中债权人的合法权益，且便于法院判决的执行，因此被《德国民法典》制定者所接受，并相继为《瑞士民法典》、《日本不动产登记法》以及我国台湾地区的“土地法”所借鉴。

　　一、明确预告登记与商品房预售合同登记备案的区别

　　在预告登记制度出台前，房产登记部门有一项商品房预售合同登记备案工作，《物权法》出台后，很多人认为商品房预售合同登记备案就是预告登记。其实，它们属于两种不同的制度，有很多不同之处。

　　一是性质不同。预告登记是由《物权法》规定的一种不动产登记制度，属于民事制度。而预售商品房登记备案制度是由《城市房地产管理法》规定的行政管理措施，属于行政管理制度。

　　二是功能不同。预告登记制度的主要目的是为了保障债权人将来能够实现物权，就预购商品房的预告登记而言就是为了使得预购人在预购的房屋**了所有权初始登记之后，能够**所有权转移登记，从而确定取得房屋的所有权。但是，预售商品房登记备案制度不仅具有保护预购人的功能，还有助于建设行政管理部门加强对房地产市场的监督管理，维护房地产市场制度的功能。

　　三是有无强制性上的不同。预告登记必须是在双方有预告登记的约定之后才能申请的，如果没有当事人的约定，任何人不得强制预购人或者预售人进行预购商品房的预告登记。预告登记原则上必须由双方共同申请，除非法律法规另有约定。预售商品房登记备案制度是一种针对房地产开发企业的强制性制度。只要房地产开发企业与承购人签订了商品房预售合同，该企业就应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门**商品房预售合同登记备案手续。

　　四是适用范围不同。依据《物权法》第二十条第一款规定，只要是当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，都可以按照约定向登记机构申请预告登记。因此，在房屋的买卖、抵押中可以进行预告登记，在建设用地适用权的转让中也可以申请预告登记。但是预售商品房登记备案制度只是适用于商品房预售活动中。

　　二、明确预告登记的范围

　　关于预告登记的范围，不同的国家有不同的规定。如德国，可以进行预告登记的包括三类情形：1、针对不动产物权的请求权，如出让或消灭土地权利的请求权;2、为进行诉讼保全而进行的预告登记;3、法院做出的假执行判决(相当于我国民事诉讼法中的先予执行)而进行的预告登记。

　　而我国《物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”这一规定明确了预告登记的目的是“保障将来实现物权”;预告登记的内容为以取得、变更和消灭不动产物权为目的的债权请求权，至于房屋的租赁无论是现房租赁还是期房租赁，都不能**预告登记。此外，法院或其他有权机关对不动产进行查封、预查封等限制不动产处分的情形，依据最高人民法院的有关司法解释，采取的是查封登记的方式，也不能适用预告登记。

　　同时，《房屋登记办法》进一步明确了房屋预告登记的范围，第六十七条规定：有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：(一)预购商品房;(二)以预购商品房设定抵押;(三)房屋所有权转让、抵押;(四)法律、法规规定的其他情形。但是，该规定并没有涵盖全部的期房和现房的买卖、抵押，被排除在预告登记范围之外的是预购商品房转让及预购商品房抵押权转让。原因是目前预购商品房不得转让，所以不能**预购商品房转让的预告登记，更不可能**预购商品房抵押权转让的预告登记。

　　三、明确预告登记与查封登记、预查封登记之间的关系

　　查封登记是指登记机构依据人民法院或者有权的行政机关的嘱托，依照法定的程序做出的以限制不动产的处分为目的的一种登记。

　　预查封是指对尚未在登记机关进行物权登记但又履行了一定的批准或者备案等预登记手续、被执行人享有物权期待权的房地产所采取的控制性措施，即由法院制发预查封裁定书和协助执行通知书，由国土资源、房地产管理部门**预查封登记手续;待该房地产权属登记完结时转为正式查封。

　　预查封房屋的范围，主要包括：1、已**了商品房预售许可证且尚未出售的房屋。如果房屋已经出售，则此时为保护购房人的物权期待权，不能进行预查封。2、被执行人购买的已由房地产开发企业**了房屋权属初始登记的房屋。3、被执行人购买的**了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。预售合同登记备案制度和预告登记制度均具有保全债权的实现、保全将来发生的不动产物权的功能。虽不导致不动产物权的设立或者变动，但是可以使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他性权利。

　　预告登记也属于限制登记的一种，具有限制不动产登记名义人处分该不动产的效力，对此《物权法》第二十条第一款有明确的规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”但是，由于预告登记只能限制登记名义人所为之处分，对于因征收、法院判决或强制执行等所为之新登记，并无排除之效力。由此可知：

　　1、当预购人是被执行人时，其预购的房屋尽管已经**了预购商品房预告登记，法院仍然可以对该房屋进行预查封。但是，当预售人是被执行人时，如果其与预购人已经**了预购商品房屋预告登记，则法院不能对该房屋进行查封。

　　2、该当抵押人与债权人已经就抵押的房屋设立了房屋抵押权预告登记时，如果抵押人是被执行人，法院仍然可以对该房屋进行查封，房屋登记机构应当**查封登记。

　　3、当房屋的买受人与出卖人**了房屋所有权转移预告登记时，如果出卖人是被执行人，法院可以对该房屋进行查封，房屋登记机构应当协助**查封登记。如果买受人是被执行人，则法院应对该房屋进行预查封，房屋登记机构应当协助**查封登记。

　　四、明确合同备案工作与预告登记工作的业务衔接

　　《物权法》第二十条第一款规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。这一规定在一定程度上限制了开发企业“一房多卖”等欺诈行为，有效地保护了购房人、贷款银行的合法权益。建设部在《关于贯彻落实<房屋登记办法>的通知》中要求，在物权法实施后商品房买卖合同备案制度仍然继续开展。《办法》第七十条也将商品房预售合同备案作为申办预告登记的前提条件，可见二者关系的紧密。由于预告登记是为保障预购人在购买商品房后，房屋竣工交付之前而确立的制度，预购人往往在签订预售合同时即与开发商约定**预告的事宜，因此，当事人之间**预告登记所指房屋多为“预测面积”。而**预购商品房分户产权登记时，房屋已经竣工交付，产权登记应以实测面积为依据。此时，预告登记的房屋面积与分户登记的面积必然产生差异。而《办法》却规定，“当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项**相应的登记。”按照预告登记事项**分户登记势必导致预告登记面积与分户产权面积不符，造成登记内容的前后冲突。如**分户登记后再通过更正登记的方式确定房屋的实测面积，势必浪费申请人的时间和经历，对提高登记效率也毫无益处。

　　为此，在登记实践中，要明确各种实际情形的处理办法。

　　1.预购人与开发企业签订商品房预售合同时即约定**预购登记，但如果**预告登记时房屋已经有实测面积，登记机构应要求预告登记申请人提交预测面积与实测面积差异的补充协议，双方对面积差异予以认可，预告登记按实测面积**。

　　2.申请**预告登记时，房屋尚无实测面积，预告登记只能按照预测面积**，按《办法》的要求，是否在变更或更正原预告登记后再**分户登记，也即是说预告登记本身是否存在变更或更正的问题。

　　《物权法》第十九条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。”预告登记作为新增登记类型，其预告事项最终要载入房屋登记簿，因此，申请人在申请分户登记时，为解决预告登记与分户登记房屋面积差异问题可先通过变更登记或更正登记修改预告登记确定的房屋面积，再申请分户登记。

　　同时，变更或更正预告登记，预售合同内容应与合同备案的内容相一致，因此，房屋面积存在差异，最好由合同双方就此签订补充协议的方式进行处理，再由负责管理楼盘表的部门根据当事人之间的补充协议、实测报告等变更合同备案信息。这既可提高登记过程中信息处理效率，又可保证预告登记与分户产权登记的一致性。