关于房地产企业成本核算的研究

　　摘要：我国的房地产市场从“低迷”到“狂热”，再有“疯狂”到目前的理性发展阶段。经过多年来的发展和整顿，房地产市场已经建立起了一整套比较完善的法律体系，促进了房地产行业的公平竞争，提高了建筑质量，房产企业想要利润最大化，除了提供适销对路的高性价品质房源外，还应该加强企业成本核算，对费用支出进行严格控制。笔者通过自己多年的工作的经验和体会，总结了一些看法，与大家交流讨论，共同提高。

　　关键词：房地产企业;成本核算;价值构成

　　一、房地产开发成本的组成内容

　　房地产开发成本是指房地产企业开发商品房所实际支出的全部费用。对企业日常的成本工作进行处理，最终计算出开发商品房的总成本和商品房单位面积成本。总体概括，大致包括以下几部分：

　　1、土地、设施设备、土建安装成本。这是房地产开发成本的核心内容，大约占总成本的85%左右。其中征地以及被征后的补偿费用是最重要的部分。征地费用的多少是房地产开发企业衡量项目的可行性，以及是否存在预期利润的重要依据。土地费用主要包括土地买价或出让金、市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。房产开发企业在决定投资一项工程前，都必须将初期土地预计费用通过总建筑面积与所开发的整个土地面积的换算，例如：地费用=土地面积×土地单价=万元、楼板价=土地单价÷容积率=元/平方米，以此来评价一个房地产开发项目是否可行。

　　2、基础设施及其他收费项目。主要是指水、电、暖、有线、宽带、燃气、绿化、市政和部分公建配套设施。学校、超市、绿地、诊所等已经成为老百姓身边不可缺少的服务性设施，在其他收费支出中，有些虽然是保证金性质，例如：收取的绿化建设押金、拆迁安置押金等，但由于种种原因，保证金往往难以全部退还。这种形式的收费一般项目种类繁多、内容复杂、数额较大、收费项目不统一，有些收费项目是具有政府垄断性质的企业或各行政部门执行，具有很强的主观随意性，数额普遍较大。基础设施及其他收费项目作为成本，受外界的影响较大，大约占到总项目成本的10%左右。开发商可以通过合法的途径，采用不同的方式来降低基础设施及其他收费项目的支出，这是房地产开发企业降低成本，获取最大经济效益的重要措施。

　　3、融资费用。与其他行业相比较，房地产行业具有投资大、风险高、耗力多、周期长、高赢利等特点。而我国房地产企业融资渠道单一，主要通过银行贷款来获得流动资金，这样就出现数目相当大的利息支出。对房地产企业来讲：要想获得经营效益最大化，就必须降低开发成本，而提高成本核算质量是房地产开发企业降低成本，增加效益，体现不含水分的经营成果的一项重要手段。

　　二、房地产成本核算与传统成本核算的区别

　　由于房地产行业资产的形态、价值构成以及计量等方面的特殊性，从而导致与其他行业成本核算存在明显区别。

　　1、成本核算方法的区别

　　传统加工制造企业按其生产类型大体分为：单件生产、成批生产和大量生产三种;按其工艺特点分为：装配生产，多品种小批量生产，批量生产，又有连续生产、混合式生产，大批量生产，其成本计算方法可采用品种法、分类法、分批法、定额法、分步法。

　　房地产企业可以采用自营方式，也可采用发包方式进行开发，一个独立的工程项目需要一套独立的建筑图纸，在施工过程中，要选用恰当的施工方法和工艺。这就决定了成本核算必须按照各项工程进行分别核算成本的方法。

　　2、生产费用在完工产品和月末在产品之间分配方法的区别

　　传统加工制造企业根据生产经营特点和企业的主要生产经营活动，例如：本月完工产品数量，各月在产品数量变化的大小、各项费用比重的大小，以及定额管理基础的好坏等，分配方法有：约当产量比例法;在产品按定额成本计价法;在产品按所耗原材料费用分配法;定额比例法等。

　　房地产开发是一个从始至终都比较完整、科学的经营过程。概括来讲不存在“产品”这一概念，虽然也存在完工开发产品、在建开发产品、出租开发产品，但基本上不存在开发成本在某一时间段划分发生的费用。

　　3、借款利息资本化的方法有所区别

　　划清收益性支出和资本性支出是为了正确计算各期的损益，正确反映资产的价值。按现行《中华人民共和国会计法》和《企业财务会计报告条例》规定，应予予以资本化的借款范围;仅限于专门借款，即为购建固定资产而专门借入的款项，不包括流动资金借款等。

　　国家税务总局《关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发[2009]91号)第二十一条规定：房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。例如：属于成本对象完工前发生的，应按其实际发生的费用配比计入成本对象中;如属于成本对象完工后发生的，应作为财务费用直接在税前扣除。

　　三、房地产企业成本核算时注意的问题

　　1、对相关资料的收集、整理与保管

　　成本归集对象确定后，房地产开发企业的财会人员应按照项目进展情况，做好相关资料的收集、整理和管理工作，例如：项目建议书批复文件、项目可行性研究报告、项目预算报告、国有土地使用权出让合同、国有土地使用证、建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证(又称建筑工程开工证)、商品房预售许可证。对这些资料所涉建设进度和将发生的实际付款时间和金额等都必须做到心中有数，并制定相应对策，分清轻重缓急，及时落实好原始记录、统计台帐和统计报表。

　　2、资金的使用情况

　　房地产开发企业属于资金密集型的行业，资金筹集、使用和安排贯穿于整个房地产开发的过程，开发的不同阶段对资金的使用都各不相同。在策阶段、设计、施工阶段，都必须积极落实资金的来源和数量。不管采取何种筹资方式，均应从筹资数量、筹资成本、筹资风险和筹资时效这四个方面来考虑，并树立最佳资金使用价值观。既要有足够的资金确保工程的顺利实施，又要行之有效的降低资金的使用成本，从而提高经济效益最大化。

　　3、会计处理需考虑税收成本

　　在房地产企业开发过程中，税务部门征管范围，与会计应用的成本存在一定的差异。例如：按照现行税收规定，房地产企业提取的商品住宅维修基金(以下简称维修基金)不应该纳入成本范围。因为,这些税费是房地产开发过程中都会涉及到的，所以,应加以重视。

　　四、提高房地产企业成本核算的对策

　　1、建立健全企业成本核算的各项规章制度，加强成本控制

　　房地产企业不仅要遵守国家有关法律法规，执行社会主义现代化建设的方针、政策，同时企业也要根据自身的实际情况、行业特点，构建一套行之有效的管理制度，加强和完善房地产企业成本核算的建设，使房地产成本核算工作有“法”可依，有“章”可循，从而确保会计资料的真实可靠，促进企业内部管理水平、财务决策能力、成本核算质量的提高。同时，企业还应该考虑自身的实际情况和项目的特点等因素，在保证会计资料真实、可靠的前提下，科学、有效地设置会计机构，加强会计机构和会计人员管理。每一施工项目应安排负责人为组长的内部成本核算工作领导小组，专门负责成本核算及成本的预测、决策、计划、控制和考核等主要工作，使房地产企业成本核算工作和管理有机整合，形成管﹑控﹑营相结合的有效机制。内部成本核算工作领导小组的工作模式也应结合施工项目的具体情况具体实施。

　　2、房地产企业成本核算对象的确定

　　对于房地产企业来说，开发一个现代化的，多功能住宅小区，其成本计算对象就显得尤为繁琐。这就要求房地产企业成本核算人员花更多的时间、用更多的精力深入实际，调查研究工程的施工特点、管理标准、用途、建设期间内工程预算定额、预算单价、取费标准等的变化情况。成本核算对象的设置必须坚持“公平合理、利益兼顾、有利于管理”的原则。一般来讲，在合理的确定了成本核算对象以后，应结合开发工程的地点、完成时间、建筑材料、结构形式、用途等因素，分别做如下处理：一般工程项目，应以每一独立编制的设计概(预)算作为施工工程成本核算对象;项目地点相同、结构形式、用途等相同的群体开发项目，如果开工与竣工时间差不多，又由相同的工程人员施工，可以整合为一个成本核算对象;对于个别投资规模巨大、建设周期较长的工程项目，应该建立与经济责任制相结合的经费结算机制，可以将工程划分为若干部位，以分部位的工程作为成本核算对象。例如：规模较大的开发项目，首先要根据总进度分期、分批进行施工，在分期开发的工程项目中再按工程建设不同阶段和用途适当分类，区域内在建的公共建筑、市政基础设施中属于营业性公建配套设施，包括商业、餐饮设施等，应单独设立成本核算对象，这样就会形成多层次的成本控制体系。

　　3、正确划分成本核算项目

　　根据《房地产开发企业会计制度》的规定，企业的成本项目有以下几种，例如：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等。一般情况下，房地产企业成本核算的项目可以公平、公正、公开地反映工程的成本构成，有助于寻求降低成本的途径和方法。根据现行《房地产开发企业会计制度》的规定：从事房地产经营开发的成本属一级科目，企业应在该科目下，根据自己的管理特点和经营需要，划分成本项目，并据此进行明细核算。选择成本项目不宜太多，对于使用次数较少或不经常使用的成本费用，应尽量整合;对数额较大并对频繁出现的费用应单独核算。

　　总结

　　随着我国政府促进房地产市场健康发展各项政策措施的逐步落实，房地产企业在发展思路上应彻底抛弃传统的重开发、轻核算，重外延发展、轻内涵发展的观念，必须充分重视企业成本核算，不断提高成本管理水平，促进房地产事业的健康发展。

　　参考文献：

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