房屋拆迁中的产权问题浅析

　　[Abstract]UrbanHousingDemolitionissueisrelatedtotheinterestsofthemassesofthemajorissues,ifhandledproperly,caneasilyleadtoconflictsanddisputesandunderminesocialharmony.Thisarticleonhowtoprotectthelegitimateinterestsoftherelocationissueasbriefly.

　　[Keywords]housedemolition;propertydisputes;thelegitimaterightsandinterests;tostrengthenmanagement

　　城市要发展，就避免不了要拆迁问题，而城市房屋拆迁难免要触及方方面面的利益，“拆迁难”已成为制约城市化进程的一个带有普遍性的问题，也成为实现科学发展、和谐发展的一大难题。本文从拆迁执行者的角度，就如何保护被拆迁人的合法权益问题做简要阐述。

　　一、拆迁工作中存在的问题

　　目前我国城市正处在初步发展阶段，很多城市原有的老城区建设存在着规划不合理，配套设施不完备等情况。而要发展新城区就避免不了搞建设，新建建设项目就避免不了房屋拆迁，这是一个现实问题。

　　当前在一些地方仍然存在比较严重的违法违规拆迁问题。如成立临时的建设项目指挥部组织实施拆迁;未取得房屋拆迁许可证擅自拆迁;拆迁补偿安置标准不规范，不透明;拆迁人擅自扩大拆迁范围，延长拆迁期限;拆迁补偿安置资金不能足额到位，专户储存，甚至挪作他用;拆迁人擅自延长过渡期限或拖欠过渡安置费等等，都是与现行拆迁的法律规范相违背的，是侵害被拆迁人合法权益的行为。

　　二、保护被拆迁人合法权益的对策

　　要使被拆迁人权益得到切实的保护，关键在于房屋拆迁是否依法、依规、依程序进行，职能部门是否监管有力，补偿标准是否合法合理，安置措施是否及时落实，建设资金是否按时到位，法律救济是否渠道畅通。只有严格而又有效的监督管理措施，依法而又合理的拆迁补偿安置标准，安全而又到位的拆迁和建设资金，畅通而又公正的法律救济渠道，才能从根本上达到保护被拆迁人合法权益的目的，才能在经济建设和保护被拆迁人合法权益两个方面取得双赢效果。

　　(一)依法拆迁，强化管理，保障有力

　　1、拆迁人依法进行房屋拆迁活动是保护被拆迁人合法权益的关键因素。

　　持证拆迁，即取得房屋拆迁许可证。任何单位因建设需要拆迁房屋的，应持建设项目计划立项批准文件、建设用地规划批准文件、国有土地使用权批准文件、拆迁计划和拆迁方案、以及金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明等资料，向拆迁主管部门提出申请，取得房屋拆迁许可证后，方可拆迁。在房屋拆迁中，拆迁人必须按照房屋拆迁许可证核定的拆迁范围、拆迁期限进行拆迁，不得超过批准的拆迁范围或者拆迁期限违法拆迁。

　　2、加强对房屋拆迁的监督管理是保护被拆迁人合法权益的重要措施。

　　加强拆迁监督，维护市场秩序，首先，加强对拆迁人的监督管理力度，防止违法拆迁、损害被拆迁人合法权益的事情发生。对无房屋拆迁许可证、超拆迁范围拆迁、超拆迁期限拆迁、自行评估、超期限安置等违法违规行为，拆迁主管部门应当坚决制止、严肃查处。其次，加强对被拆迁人的监督管理力度，对乘拆迁之机满天要价、以闹取胜的，也应及时制止，依法维护拆迁人的合法权益。要建立健康、有序的拆迁服务市场，保证房屋拆迁服务工作的公正和拆迁服务工作的质量。第三，加强内部监督管理，对违法核发房屋拆迁许可证、该管理的不管理、该查处的不查处、不该管的乱管等行政违法行为，要严肃处理，维护房屋拆迁正常秩序。

　　3、建立健全房屋拆迁有关规章制度是保护被拆迁人合法权益的重要保证。

　　建立健全房屋拆迁有关规章制度，是以拆迁法规为依据，在拆迁管理、补偿安置、纠纷调处、监督检查等方面，通过制定具体的政策规章和规范性文件，建立依法、规范、有序的房屋拆迁秩序，保护被拆迁人的合法权益。

　　(二)**机构，规范服务，公开透明

　　动迁工作必须由具有房屋拆迁资质的单位实施，拆迁工作人员必须具有房屋拆迁工作人员上岗资格。未取得房屋拆迁资质、上岗证的单位和人员不得从事房屋拆迁服务工作，不得接受委托拆迁。受拆迁人委托从事动迁工作的单位，既要对拆迁人负责，又要对被拆迁人负责，必须依规办事，不得断水断电，甚至采取威胁、恐吓等野蛮手段强迫被拆迁人搬迁，拆迁管理部门要加强对拆迁工作人员的法制教育和上岗培训，增强其遵纪守法意识，提高业务素质和能力。

　　拆迁评估必须由具有评估资质的评估机构依法进行，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素如实评估，对法律负责。为保证房屋拆迁评估价格的公正性，拆迁人和被拆迁人都不得单方委托评估，必须由双方共同委托评估，双方达不成共同意见时，经拆迁当事人申请由拆迁管理部门主持，以公开抽签方式确定评估单位。

　　(三)拆迁补偿标准合理，措施到位

　　1、制定符合拆迁法规政策的拆迁补偿安置标准是保护被拆迁人合法权益的根本所在。

　　房屋拆迁补偿安置标准是房屋拆迁中最核心的问题，不仅关系到拆迁人和被拆迁人的切身利益，也会对当地的经济建设产生影响。合理的拆迁补偿安置标准，应当符合拆迁法规的要求。衡量拆迁补偿安置标准是否合理，关键要按市场行情实行等价有偿的原则，补偿费用与安置成本基本平衡，即被拆迁人得到的房屋拆迁补偿款，能够支付同区位同面积安置房的购房款;被拆迁人得到的临时过渡费，能够租得起拆迁面积的房屋。

　　2、落实拆迁补偿安置资金是保护被拆迁人合法权益的关键所在。

　　拆迁人应当有足额的拆迁补偿所需资金。实行货币补偿的，拆迁人应及时向被拆迁人支付房屋补偿费、地面附属物补偿费、搬家补助费和水电表、有线电视、电话、空调移机移表费等拆迁补偿费用。实行房屋产权调换的，拆迁人应及时购买或者建造符合国家建筑规范要求的成套住宅，按时交付给被拆迁人，不得擅自延长过渡期限、拖欠过渡安置费。

　　3、制定特困被拆迁户的公益性补助机制。

　　解决特困被拆迁户的补偿安置问题，应当按照《山东省城市房屋拆迁管理条例》的规定执行，对拆迁房屋面积低于国家强制性标准规定的住宅设计最低套型面积的，被拆迁户无论原有产权住房面积多小，质量多差，补偿安置时均应按不低于国家规定的住宅设计最低套型面积标准，就是要确保被拆迁人中住房困难户不会因拆迁而失去最基本的住房条件，而应当是改善和提高其住房条件。

　　(四)依法裁决，司法救济

　　1、依法调解和裁决房屋拆迁争议是维护拆迁双方合法权益的必要手段。

　　在房屋拆迁过程中，拆迁人与被拆迁人之间对拆迁补偿形式、补偿金额、安置方式、安置面积、安置地点、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事宜有争议，在所难免。在协商不成的情况下，申请拆迁主管部门依法裁决，是解决争议的有效途径，也是拆迁双方当事人的正当权利。

　　拆迁主管部门在受理拆迁争议裁决申请后，应查明情况，进行调解。调解中应充分听取双方的陈述意见，保障争议当事人平等行使自己的正当权利。对合法的主张，应予支持，不合法的主张不予支持。做到依法、公正，适用法律平等，以法服人，以理服人。

　　调解无效，拆迁主管部门应以事实为依据，以法律为准绳，及时作出裁决决定并送达争议各方，不得拖延不办。行政裁决前，要举行听证会，依法裁决后，申请强制执行前，还应举行听证会，充分听取各方面的意见。实行强制执行前，拆迁人必须依法向被拆迁人提供过渡用房或者作出安置措施。不能因强制执行而侵害被拆迁人的合法权益。

　　2、加强拆迁案件的审判和执行工作是维护拆迁双方合法权益的重要手段。

　　法律是保护合法、制裁违法的双刃剑，放弃这把双刃剑就会出现一些极端情况，一是个别拆迁人仗势欺人，非法拆迁，自己搞强制拆迁;二是个别被拆迁人有持无恐，满天要价，达不到私欲就拒绝评估、拒绝签约、拒绝搬迁;三是社会不良势力介入拆迁，以非法手段进行野蛮拆迁。而上述任何一种极端的出现，都是有悖于″依法治国″方略，不利于社会主义市场经济秩序建立，危害社会稳定的。

　　要建立强制执行的保障机制。国务院《城市房屋拆迁管理条例》赋予拆迁主管部门的行政裁决权和行政强制执行权，就是为了保障拆迁工作高效快捷，目前，由于机制的问题，行政裁决和行政执行没有发挥巨大的作用，如果是政府直接参与拆迁，政府就可以比较容易地协调各方关系，促使行政裁决和行政强拆更好地为拆迁服务。条例既赋予政府行政强制拆迁权，政府就应该积极依法履行好职责。

　　城市房屋拆迁作为关系群众利益的大事，关键是要健全法律和监督机制，通过完善依法行政和新闻舆论等监督方式，促进依法行政行为的落实;通过市场机制调整拆迁双方当事人的利益关系，切实维护拆迁当事人的合法权益，防止不文明、不和谐社会现象的出现，促进社会的和谐发展。

　　【参考文献】

　　[1]《中华人民共和国城市房地产管理办法》

　　[2]《加快“城中村”的改造步伐》[J]《求实》2006年

　　[3]《关于完善城市房屋拆迁工作机制的实施意见》(试行)

　　[4]《加强土地、房屋产权变更管理试行办法》2005年6月