西宁市09年建安造价与房地产价格走势分析

　　
　　　西宁市现辖城东、城中、城西、城北、城南五个区（其中，城南区正在建设中），大通、湟中、湟源三个县和一个国家经济技术开发区，面积6183平方公里，全市人口204.97万人，由汉、回、土、藏、蒙、满、撒拉等37个民族组成。西宁扼青藏高原东方之门户，位于青海东部，黄河支流湟水上游，四面环山，三川会聚，市内潢水及其支流缓缓东向流过。这里,境内最高海拔4394米，市区中心海拔2275米，属大陆性高原半干旱气候。夏无酷暑，西宁市依山傍水。南禅寺、北禅寺居高临下俯瞰西宁全景。这里夏季杨柳成荫，凉爽宜人，是旅游避暑之胜地，冬无严寒，又属采暖地区，室内居住、办公均很舒适。除高原氧气不充足外，确也应属适宜居住的好城市。
　　一、 2008~2009年西宁市场开发状况与建安造价
　　根据政府统计数据：08年计划商品住宅面积340万m2，新开工面积132万m2，续建面积208万m2。08年商品房实际销售面积105.46万m2，销售额29.17亿元。实际完成投资44.72亿元，年均增涨32.05%。
　　2009年1~5月完成房地产开发投资14.51亿元，年均增涨34.18%。
　　从以上数据和实际调研情况看，西宁市房地产市场上半年开发速度加快，期房多，现房少，销售量有所增加。和08年受到人工费、材料费上涨、节能环保，建筑增加建安成本等因素相比较，从2008年10月份以来应对国际金融危机，国际实行了积极的财政政策和适度宽松的货币政策，房地产市场开始回暖。我市08年下半年价格已经上涨，同比6月房价略有上涨，是不同与今年国家1线城市房价加速上涨的主要原因。
　　

　　建安造价占销售均价比例为35.71%~59.09%左右，越是高层占的比例越大。销售均价低中高层系数：以低层为基数1.0，则小高层为1.5左右，高层为1.5~1.95的系数正比增长。
　　分析总结为以下两点：第一、09年建安工程高层建筑较多，影响建安造价增高。相比去同期造价略有上升2%。
　　第二、因各房地产单位的各项目主包价均为不完全价格，分包项目占到建安造价的30%~7%左右。各类型房地产公司依据本身的发展情况对承包价、建安造价的确定各有不同，承包价所含工程范围也各有不同，分包项目的内容也不尽相同。对建安总价的确定有3~5%的高低影响。
　　二、西宁市房地产企业类型分析对房价的影响
　　 西宁市的房地产企业一般分三种类型：
　　第一类：较为成熟单一的房地产经营型大型企业；一般为50人以上的房地产开发公司。
　　第二类：由施工向房地产转型的混合型大型房地产企业;既有施工资质又有房地产资质且为同一法人的企业,一般为50人以上且专业人员公用的房地产、建筑集团式公司。
　　第三类：为项目而产生的混合型项目房地产公司，有项目就做，没项目就停的公司；一般为一些小型房地产公司，为50人以下的房地产公司。
　　 建安成本核算与赢利能力的优劣势对销售价格的影响
　　公司特点与成本控制方向，作为企业长远发展来说：
　　第一类企业拥有强大的技术管理水平高的团队，对造价的把握有一定的准确性，数据归集和成本核算较为有理有据。
　　依托专业人员、成熟经验、企业管理流程，以定额为依据、结合市场价格,甲乙双方核对预算、甲方审定后确定为合同价的定价方式。价格确定较为严谨、合理、房地产企业便于成本核算。但是审核时间长，争议多、定额价格和市场价格有一定差异，对预算定额的依赖过大，不能把控实际成本和预算成本间的差异大小，在合同价的确定上略被动，特别是开口合同的按实结算方式是房地产成本控制最不利的一种方式。
　　第二类企业：这种定价方式主动权大、灵活、逐步形成了以市场价格定价的价格方式。各施工单位风险性、利润率不一样，对在本企业施工单位在管理费上还能予以优惠，形成的市场价格一般较预算定额价格准确，易于为施工单位接受，扯皮少，各企业利润率较为固定，风险小。但是对于市场价格波动较大的情况下，超过施工方的风险承担能力，如果大于10%，则产生很大的纠纷，必须进行调整，分担涨价因素。
　　第三类企业：定价方式很灵活，浮动的比例也较大，薄利多销，属于快速盘活资金的小型企业，但不求长远发展，只为项目的产生而为，后期的物业管理和维修成本存在较大隐患。
　　从上分析、可以说建安成本很大程度决定了商品房的销售价格。从商品经济的角度来讲，在预算价格的基础上和施工方的谈价是有必要的，既给施工方一定利润空间，又能够起到降低建安成本，增加竞争性的作用，利于房地产企业的发展。而规模型的大型企业掌握了定价权，小型企业存在跟风现象，利润高但无持续性。
　　各代表项目楼面地价与销售均价均价的影响
　　第一、楼面占销售均价比例约为10.%~35%左右，早期地价较低，近期地价较高。
　　第二、高层较多层地价摊销低。土地成本多中高层成本系数：以多层为基数1.0，则小高层为0.4~0.55，高层为0.28~0.55，系数成反比。还有待测算）
　　西宁市的土地资源越来越少，土地价格越来越高。房地产利润空间越来越低，向高层要面积和利润的趋势在所难免。
　　第三、项目成本占销售均价比例08年测算为65.70%~87.85%左右，低层和高层项目成本高。09年估算为75~89%。
　　三、分析未来几年西宁市的房地产发展趋向
　　房地产业的发展趋势
　　西宁市中心以高层建筑为主，周边辅以多层、小高层建筑群。08年商品房销售价格全面上涨，09年继续上涨，其中住宅销售价格上涨23.5%。而07年多层住宅建安造价按均价每平米800元测算，涨幅在20.63%。这和销售价格的涨幅是基本吻合的，也反映出房地产价格是对市场价格的后反映，毕竟是和全部成本息息相关的，应周期长达3~5年。08~09年的市中心商品房以小高层、高层居多，造价高于多层的建安造价也是销售价格上涨的因素之一，而09年以消化08年现房为主，这也是近两年销售价格上涨的主要因素。
　　西宁市住房需求还是以改善住房自住为主，对小户型公寓房有很大的购房需求。投资性也在增强、租房空间大，空房不多。
　　综合所述，房屋作为有增值功能的消费品和国人对自拥有住房的传统惯例，拥有住房是一个家庭一生的梦想与目标。加之以上从建安成本角度分析，
　　今年较去年同期建材比较，钢材由平均价格4700元/t降至今年6月4300元/t，水泥由平均价格410元/t涨至今年435元/t，商品砼由平均价格388元/m3涨至今年410元/m3.09年商品房的建安造价增加在50~150元/m2。
　　随着一线城市的销售价格上涨和平缓，西宁今年房地产建安成本同比上涨约2%、新开面积同比增加比较，近3年的房价在西宁市均价应在2500~3800元/m2之间波动的。截止现在钢材已出现回落，石油价格上涨、建安造价也会出现小幅波动。
　　未来几年房地产企业的利润空间已经步入艰难的阶段，对资金实力要求更强，资本市场时代到来，小型房地产企业那种拿块地干一年吃三年的现象再也不会重现了。只有重视前期规划、测算与成本的控制，品牌、规模效应才会凸现企业的发展潜力。
　　时间紧求效益，边干边改边出图，合同价后补，按实际结算，是企业发展中成本控制的大忌。
　　由于西宁市的土地供应越来越趋于紧张,在城区拆迁难度越来越大,物权法等影响下,追求空间高容积率已是必不得已。但高层对于西宁市的现状是不是最好的城市规划方案值得探讨，笔者认为西宁市是一个中小型城市，以后向建设发展城乡二元体小城镇建设，突出宜居城市、旅游城市，向周边发展.摆脱土地资源紧张的问题,发展与拓展城市的均衡发展应是未来的趋势。
　　