关于房产测量中若干问题的分析

　　房产测绘是一种政策性很强的专业测绘，通常也称为法定测绘。因为其所测定的房屋建筑面积和房屋权属界线，一经房地产行政主管部门检查验收确认后就具有法律效力。《房产测量规范》GB/T17986-2000发布实施已有好几年时间，他由建设部和国家测绘局提出，国家技术监督局以推荐性国家标准、在2000年2月22日发布，并经建设部以建住房[2000]166号文[关于认真惯窃《房产测量规范》加强房产测绘管理的通知]，使其成为了强制性的国家标准。因此，《房产测量规范》是我们实施房产测绘最主要的技术标准。在房产测绘过程中，有较大的成分是各种面积性质的认定，运用《规范》条文确定全算面积或半算面积，是可分摊或不可分摊的共有建筑面积。如:判别走廊、檐廊、挑廊、独立柱门廊、双柱门廊、架空通廊，阳台、室外楼梯、台阶等形式，以及区分为本幢楼服务或为多幢服务的管理用房等性质。做到准确计算建筑面积，合理分摊共有面积，使测量成果真正起到保护房屋买卖双方合法权益，稳定房地产交易市场的作用。因此房屋测绘人员需要了解和熟知相关的法律、法规和《房产测量规范》。

　　2房屋建筑面积的实例

　　目前对房屋形状较复杂的中、高层楼房的测算有的采用实测与设计图纸或竣工图纸(关盘)尺寸相比较的方法：经过现场详细测量相关边长，在实量边长与竣工图边长比较相差在《规范》允许误差范围内时，可采用竣工图尺寸;当超出误差范围时，在不改变剪力墙(单元与单元之间分隔墙)轴线位置的前提下，按实测调整相应的边长和墙体厚度。

　　(1)因为实测时房屋所有部位都测量到是比较困难的，首先实测的部位形状多种多样，有的不是直角而是带有一定的弧度给量距带来困难。

　　(2) 在实测时测量人员使用测绘仪器(手持测距仪、全站仪等)、工具(钢尺等)、按照规定的操作方法进行，仍然存在仪器测量误差、人为观测误差，而且因为房屋施工是粗线条的，墙面的平整度，轴线定位的偏差，模板支护的位移都是

　　不可避免的。在图纸中完全平行的两面墙，在实量时不同的位置就有不同的平距。

　　(3) 实测中受墙体位置偏移及抹灰层厚度等因素的影响，设计完全相同的两户，其实测数据总会有差别，使得同一户型的套内建筑面积五花八门。这样的结果，无论是开发商还是业主都不能理解和接受。

　　3未封闭阳台面积的计算

　　阳台是供人们活动，凉晒衣物或其他用途的房屋附属设施，是户内与户外的过渡空间，一般有永久性上盖、有围护机构、有台面与房屋相连，根据其外围情况分为全封闭阳台和半封闭阳台。《规范》根据其围护将阳台分为全封闭和半封闭。《规范》第8.2.2.c.条规定未封闭阳台，按其围护机构外围水平投影面积的一半计算。

　　上述阳台的概念是标准阳台的概念，实际中存在上下层阳台不同大小和隔层设置的情况。①上盖没有完全覆盖的那部分算为没有顶盖，不算面积。②上盖投影下来的面积大于阳台围护机构范围1/2的未封闭阳台则按投影面积的一半计算面积，投影面积小于围护机构1/2的不算面积;上盖板高度超过两个自然层的未封闭阳台，不计算面积;上层阳台在房屋露台、晒台、推台上的投影部分，不能算为阳台面积;未经规划部门批准擅自将非封闭阳台改为全封闭的，按其围护机构外围水平投影面积的一半计算。与室内不相通的类似于阳台的建筑，不计算建筑面积。

　　4室外楼梯的计算

　　《规范》8.2.1.g.条规定：属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。8.2.2.d.条规定：无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。规范以室外楼梯有无顶盖来区分面积是全算或半算。在《房产测量规范与房地产测绘技术》一书中解释说：当上层楼梯设计为下层楼梯的顶盖，且可以完全遮盖的，可视为该层室外楼梯有顶盖，室外楼梯的面积按实际层数各层的水平投影面积计算。我们的理解是：单层的无顶盖室外楼梯按水平投影面积的一半计算，多层无顶盖的室外楼梯按实际楼梯层数n-1层计算，再加顶层(第n层)楼梯面积的一半(顶层楼梯无上盖，按一半面积计算)。

　　5伸缩缝的计算

　　《规范》8.2.1.0.有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。8.2.3.j.与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝不计算面积。伸缩缝是指建筑物与建筑物之间设置在基础以上的竖直缝,为使相邻两建筑物分离而形成的空隙，以适应温度变化时所引起的建筑物的伸缩，避免建筑物由于伸缩运动而危害建筑物出现拱裂。伸缩缝的规定也适用于沉降缝。沉降缝也是设置在建筑物与建筑物之间的竖直直缝，沉降缝常设置在负荷或地基承载力差别较大的部位，以及新旧建筑物之间，以避免两建筑物下沉速度不均时使房屋出现裂缝。伸缩缝、沉降缝不论其宽度，只要其与两边房屋中一边相通，具有房屋的一般条件，又能正常利用的，则可以计算建筑面积。

　　6共有共用面积分摊

　　房屋产权面积有套内建筑面积及应分摊的共用建筑面积两部分组成。在此有必要对“公用”和“共有”进行区分。“公用”是指两个或两个以上的人享有对某物的使用权，而“共有”则是指各共有人依照法律或合同约定，享有对某物的财产权，共有人对共有物有使用权，受益权和处置权，公有物只能被公用人公用而不能被公用人公有，与商品房中的共有部分在权益上有所区别，如商品房楼梯共用人拥有使用权，而没有收益权和处置权;共有设备用房共有人间接拥用设备功能使用权，而没有对该用房的直接使用权。

　　以上所说的应分摊的共用建筑面积，只是房屋共有建筑面积的一部分。房屋共有建筑面积一般可分为应分摊的共有建筑面积和不应分摊的共有建筑面积两部分。应分摊的共有建筑面积内容包括：①幢内共有的电梯井、管道井、垃圾道、观光井(梯)、提物井，楼梯间、电梯间;②为本幢楼服务的变电室、水泵房、设备间、值班警卫室，为本幢服务的公共用房、管理用房;③幢内共有的门厅、大厅、过道、门廊、门斗;④共有的电梯机房、水箱间，室外楼梯;⑤套与公共建筑之间的分割墙及外墙水平投影面积的一半。不可分摊的共有建筑面积内容:①独立使用的地下室，地下室人防工程部位，作为自行车、摩托车等机动车、非机动车集中停放部位;②建在幢内或幢外，为他幢和多幢服务的警卫室、管理用房公共实施用房;③层高大于2.2m的技术(结构)转换层以及架空层中用作公共休憩、绿化等公共开放空间的部分，其中扣除核心筒和公共设备用房等应分摊的共有建筑面积;④独立建造的变配电室、水泵房、值班警卫室、管理用房等附属配套设施用房;⑤用作公共休憩的亭、走廊、塔、绿化等建筑物。

　　共有建筑面积为什么要分摊，我们可以这样来认识，如某权利人购买一套房产在地上第i层(i≥2)，在买卖合约上只有使用面积而无共有面积说明，则在法律上，这个权利人将不能通过他那层下楼层的楼梯或电梯，这些楼梯都是作为共有面积摊入到各套的产权面积。对于房地产抵押贷款也是如此。当某权利人用其拥有的房地产作不动产抵押贷款时，在无能力偿还贷款时，银行把房地产拿到市场交易后所带来的后果如前述一样。因此共有建筑面积分摊有他的法律基础和实际价值。

　　7幢的定义

　　共有建筑面积以“幢”为单位进行分摊，“幢”的划分影响到整个分摊方案，如果“幢”的划分不明确，将导致一些共有建筑面积分摊的不准确。因而对“幢”进行明确区分具有重要的意义。《规范》5.4.1.幢的定义：幢是指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。这里“幢”的定义既用于土地调查分宗，又用于共有建筑面积分幢的含义，概念并不十分明确。目前在我国经济较发达的大、中城市商品房建设，基本上都是小高层以上的高楼房，多层商品住房已不被批准建设，房屋建筑形状复杂，品种日趋多样化，所以明确房屋“幢”的划分对共有建筑面积的合理分摊更显重要。

　　由于《房产测量规范》的规定是面向全国，规定都比较原则，有的规定也可能规定得不太明确，各城市都会根据《规范》的原则和各地的实际情况，遵循《房产测量规范》的基本原则制定本城市的《房产面积测算细则》或补充规定。福建省建设厅的闽建房[2004]117号第(三)条对幢的定义做了明确的定义，“多幢”的界定：裙楼式建筑(其构成一般下部为裙房，上部为多幢塔楼)按单幢处理。连体楼(其构成一般为多幢楼房通过局部连体等形式在平面上毗连体片)和地下室相连、地面上多幢独立楼房的建筑均按多幢处理。根据该定义，就容易区分单幢或多幢，哪些属于不应分摊的为他幢或多幢服务的管理用房和公共设施用房属于不应分摊的为他幢或多幢服务的管理用房和公共设施用房了。

　　另外，同一幢楼应该是同期规划、同期建设和同期验收的，不同期规划、建设和验收的项目应各自独立，单独成幢按多幢处理。如果在一幢楼房中取得部分竣工手续后，委托房产测绘时，服务于本幢的共有建筑面积其所服务的对象还未完成竣工的，也按多幢处理。如一幢“烂尾楼”分两期竣工验收，前期竣工的服务于前、后期的共有设施用房不能作为应分摊的共有面积，后期竣工的服务于前后期共有设施用房也不能作为应分摊的共有面积。

　　8结束语

　　以上几条是作者在实际工作中常遇到的一些难题，见解不一定正确，望同行给予帮助。参考文献

　　[1]《房产测量规范》，GB/T1786.1-2000.

　　[2]《房产测量规范与房地产测绘技术》，吕永江主编，北京中国标准出版社，2001年.

　　[3]《房屋建筑面积测量》，李和气主编，北京中国计量出版社，2001年.