房屋产权面积计算与工程建筑面积计算的差异

　　商品房建筑面积是一个十分敏感的话题，在如今房价日趋上涨的状况下，这个话题倍受关注。本人长年从事房屋面积测绘工作，在之前也从事过工程管理及工程造价编审工作。实践中常遇到建设单位工程技术人员因为房屋面积测绘标准与工程建设中建筑面积计算标准不一致而提出质疑，本文即从这些“不一致”的方面，谈一谈自己的理解。

　　首先，我们在建设过程中会接触到“房屋建筑面积”的核定三次。一次是报建、设计、规划验收过程中关于“容积率”核定的需要;另一次是工程造价预算、决算、结算对于“房屋总建面积”的核算;还有一次即是房屋在预售、交付使用后登记在行政机关的“房屋产权面积”(这里的产权面积在权证上归类也称建筑面积)。

　　对于施工阶段的工程人员在不同面积内涵中多参照《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2005)(后文简称“05建规”),也就是建设部2005年四月颁布的标准;对于产权登记所参照的面积计算规则是2000年国家颁布的新版”00房规”(GB/17986-2000)(后文简称“00房规”)，这是专业房屋测绘人员所参照的大纲;而对于规划部门认定容积率及建筑指标的“面积”却是在(GB/T50353-2005)的基础上加上由本部门制定的细节综合而成。以上两种不同规范的应用在不同的行政程序上有着重要的区别，本文的讨论只可能将范围缩小在江苏省内，全国范围的建设活动在不同的地理条件、经济条件、人文人居条件下对规范的理解与运用上有着本质上的差异。

　　以下，笔者就江苏省内面积计算规则按照《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2005)的条文出现顺序就几个重要的不同点做一一的罗列：

　　1.有关层高大于2.2米计算建筑面积的规则：

　　“05建规”中层高大于2.2米以上者计算全面积，高度不足2.2米者计算二分之一面积;建筑坡屋顶内或场馆看台下，当设计加以利用时净高在1.2米至2.1米的部份也计二分之一面积;当设计不利用或室内净高不足1.2米时不应计算面积。

　　“00房规”及江苏省内房产面积执行规定还是层高大于2.2米以上者计算全面积，高度不足2.2米者不计算建筑面积,但要求对不计算建筑面积的2.20米以下的具有使用功能的空间做明确的权属登记。另外在省内的容积率核定中，对2.2米的要求基本与房产一致。

　　2.有关室外楼梯面积计算规则：

　　“05建规“中有永久性顶盖的室外楼梯，应按建筑物自然层的水平投影面积的1/2计算,若最上层室外楼梯无永久性顶盖,或雨蓬不能完全遮盖室外楼梯,上层楼梯不计算面积,上层楼梯可视为下层楼梯的永久性顶盖,下层楼梯应计算面积.

　　“00房规”及建住房[2002]74号文规定“无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算”，对此有两种理解方法。第一，只要是无顶盖的室外楼梯，都按室外楼梯各层投影面积之和的一半计算;第二，上一层楼梯可以作为下一层楼梯的顶盖，无顶盖应针对最上一层室外楼梯而言，因此室外楼梯无顶盖时，最上一层应按一半计算，下部各层应计算全部建筑面积。在实际操作中一般采用第二种方法。

　　3)雨蓬及门廊的计算方法:

　　“05建规”-雨蓬结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2.1米者,应按雨蓬结构板的水平投影面积的1/2计算(有柱雨蓬和无柱雨蓬计算应一致)。

　　国家现行”00房规”8.2.1.k制定-有柱或围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构外围水平投影面积计算。”00房规”8.2.3.b制定-突出房屋墙面的无柱雨蓬不计算建筑面积。

　　4)有关阳台计算的差异：

　　“05建规”-3.0.18建筑物的阳台均应按其水平投影面积的一半计算，此处不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台，均按其水平投影面积的一半计算。

　　国家现行”00房规”8.2.2.c与建设部建住房[2002]74号文有关条文制定。封闭阳台按其围护结构外围水平投影面积计算，未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构的外围水平投影面积的一半计算建筑面积。

　　5)保温隔热层的计算：

　　“05建规”-3.0.22建筑物外墙外侧有保温隔热层的，应按保温隔热层外边线计算建筑面积。而参照国家标准《房产测量规范》8.2.1.J规定。房屋主墙体外的保温层、防潮层、地面上采光井等其它装饰性材料的贴面，均不计算建筑面积。

　　在谈及以上五个较为重要也较为明显的差异外，其实在很多处类如大厅回廊、架空走廊、落地窗、顶部楼梯间、玻璃幕墙等原本在各自部门理解上就存在明显分歧，这里也就不再一一列举。

　　曾多次有工程相关人士质问，房产面积的计算为何与他(她)自己按照《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2005)所计算的不同，并提出疑问房产面积的计算是工程建设活动的一个部份，应该按(GB/T50353-2005)计算。其实这是一个误区。

　　首先我们应该注意(GB/T50353-2005)的称谓——建筑工程建筑面积计算规则，其中可以强调的是“建筑工程”，既然它服务于建筑工程，它就代表了它是一个“工程技术经济指标”，是为了核定工程造价等工程技术活动的指标，而在建筑工程中定义计算工业与民用建筑的建筑面积总的规则是：凡是在结构上、使用上形成具有一定使用功能的建筑物和构筑物，并能单独计算出其水平面积及其相应消耗的人工、材料和机械用量的，应计算建筑面积。从这里我们先要区分什么是开发周期什么是建设周期。

　　开发周期里包括意向、可行性研究、立项、初步设计、技术设计、招投标、施工建设、竣工验收、销售。建设周期包括立项、初步设计、技术设计、招投标、施工建设、竣工验收。这其中包括工程造价的估算、概算、预算、清单、决算。每次由相关预决算人员核准建筑面积指标。

　　虽然现行制度里的房屋预售包括房屋面积的预测，但这里的房屋面积预测并不参与工程建设活动，对所有的工程造价预算、决算并不直接影响。但房产预测面积、实测面积对售价却是有重要的影响，这是因为前者是工程甲乙双方在成本与利润上的核算，后者是房屋供求双方在售价上的一个依据。前者体现生产劳动的产出成本，后者体现的是市场供需价值。比方说，一栋别墅的单位成本包括造价、土地、利息等也许10000元/平方米，但是它的售价可能由于市场原因是15000元/平方米，而由于需求方对面积的大小有不同看法，有可能面积较大的别墅在销售情况不如面积较小的情况下导致单价却小于面积较小的别墅;再有不少城市的户口有限制，75平方米可以报本市户口，这样以致于大于等于75平方米的房子售价与74.90平方米房子的价格可能差很多;再者，在现行制度中大于144平方米房子单价很有可能为了抵消一个高档住房消费税而使得其低于144平方以下的房屋单价。

　　在这种市场下，房屋面积测绘就只能是为产权登记的测绘，它必须是《物权法》在不动产登记时的体现依据，它必须代表“物权”对不动产合法处理的量化前提。房屋产权面积测绘的成果可以影响市场价格，但必须不被市场及成本利益影响。

　　在以上所述两个面积计算规则里，我们就可以这样理解：

　　在(1)不同中，2.2米是国家标准化研究所制定的关于一个普通人正常合理的适用高度，至今未变。而(GB/T50353-2005)中关心应该只是成本，因为不论大于或小于2.2米，房屋的一部份依旧是房屋。但在产权里、售价里这部份面积并不能正常使用。相信工程人员在买房时同样不会为一处并不能使用的面积买单;类比第(3)中，雨蓬“2.1米”这个数据是一个结构上支撑成本的变化，但在房产测量规范里，只需要明确面积，一个辅助面积的归属，因此就算大于2.1米只要没有围护，就没有界限—没有明确的产权界限就不需要业主为此买单;第(4)中封闭阳台与非封闭阳台，其实在工程造价上是没有太大区别，因为所需封闭材料已经另外计入成本;但是区别室内、室外的产权面积大小，却需要区别封阳台和非封阳台，在产权上一个封闭凹阳台的使用价值和一个有一扇大窗的阳光室使用价值我理解应该是相同的，而且房屋产权面积计算“计全面积”和“计一半面积”的根本区别其实是室内与室外及主体结构内与主体结构外;第(5)中的隔热保温层是否应计产权面积也好理解，因为建筑设计中本就规定房屋的节能要求，如果用节能的保温材料(例如新型保温砖)构成外墙，这是主体结构以内的部份，应计全面积。而在普通材料外墙之外附着保温层，这就非主体结构以内了。这一点与两个规范里都有的“装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙、与建筑物室内不相通的装饰性阳台、挑廊不计面积”的条文规定应该是一致的。这些都说明整个房屋的造价成本无关于产权登记的目的，房屋的结构功能、使用功能才应该是不动产权量化体现的内涵。

　　理解房屋产权面积内涵其实不仅仅对购房者有切身利益，在此基础上由工程决策者可以充分挖掘到“建筑面积”在建设成本、使用效率和市场利益最大化之间的平衡点。

　　以上的对(GB/T50353-2005)与现行省内房屋测绘规范的不同的理解仅代表个人观点。旨在说明现行房屋面积计算方法上两个规范都有它存在的必要性，这是当前市场条件下由成本、市场与不动产登记特性所共同决定的。

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