现代住宅集约开发

　　随着我国福利分房制度的取消、人民生活水平的提高，人们对住宅的需求有了根本性的改变。住宅已不再是一个仅仅可挡风避雨的栖身之所，而且还是具有优美的室内外环境、体现周到细致的人文关怀、满足人们“诗意地栖居”的精神家园。高密度高容积率的钢筋水泥建筑早已不能适应现代人追求舒适、高品位追求个性、多样性的需求了。因此，住宅开发商们不得不从最初的卖房子、买家居转换到卖环境卖景观，再从卖景观卖环境转变到卖文化卖品位卖生活方式。在这一变化中，住宅开发的集约利用形式也发生了一系列的变化，由最初的“坚决盖楼，寸土不留”的“集约”方式转向现代住宅之集约开发。

　　1 现代住宅之集约开发的涵义

　　现代住宅的集约开发不同于狭义上的讲求占地面积及地上地下立体空间的占有之利用。它具有更加广阔的涵义，即指，在“以人为本”满足居住者感官、身理和心理舒适的前提下，通过对社区的合理布局土地结构的优化组合、对生态用地指标的充分考虑、对房屋开发的精耕细作以及利用多种理念整合包括土地在内的各种稀缺资源等多种手段不断提高资源的利用效率，从而达到经济、生态与人文关怀共赢的住宅集约开发方式。它是集技术集约化、资金集约化、开发理念集约化为一体的新型住宅集约开发。

　　2 现代住宅集约开发较传统住宅集约开发的变化

　　2.1从以房为本到以人为本——集约理念变化

　　我国的住宅市场刚刚建立起来时，住宅开发就是在有限的地块上最大限度地盖楼，强调在面积一定的土地上投入经济的资金和技术，从而生产出住宅产品，获取最大开发利润。那时的住宅开发单一的以建房为中心忽略了人性的需求。

　　随着住宅市场的发展、行业竞争的加剧、业主需求的提升，现代住宅的开发讲究创造“以人为本”的人居环境。具有充足绿地、适宜的楼间距、宣扬“人与自然的和谐”的绿色生态住宅应运而生。此外，健康住宅、智能化住宅、体育地产、教育地产、科技地产等等地产围绕着人性诉求从各个角度阐述着现代住宅的真正“理念”。在这趋势下，小区的设计不仅要考虑环境景观的营造还要考虑实物空间与人心理空间的协调，现代住宅的集约开发也不得不兼顾房地产和人性，在建筑密度、容积率、楼层与自然环境的改善、人文环境的营造中寻找获取利润的平衡点。

　　2.2从直接指标到间接指标——集约指标的变化

　　集约指标按对集约程度的影响可分为直接指标与间接指标。近几年来，住宅形式日趋多样，小高层、板楼、联排式住宅等形式接踵而至，这些住宅形式在集约指标方面都有如下变化：

　　第一，直接指标，指建筑密度、容积率、建筑高度等可以直接衡量住宅开发集约程度的指标。一直以来，直接指标是衡量土地利用集约度的重要指标，是开发商密切关注的经济指标，以往的住宅开发对高经济效益追求以及对业主需求的忽视催生了高密度的高层建筑。现代人们追求“诗意地栖居”要求住宅能考虑宜人尺度、空间氛围、与自然亲近程度。于是现代住宅开发中，建筑密度、容积率逐渐摆脱了传统的双高形式，开发商纷纷通过降低密度合理规划设计小区来达到集约利用的效果。

　　第二，间接指标，指绿地覆盖率、空地比率、楼间距、停车泊位、小区配套公共设施比例等可间接影响现代住宅集约程度的指标。一个完善得小区开发，其集约程度的设计是在扩大绿地面积、拉伸楼间距、提供足够得公共设施及公共场地和生活便利设施的前提下提出的。而现代住宅和以往的住宅开发不同之一就是集约开发中的间接指标的重要性不断增大。

　　2.3从粗放型向精耕细作——集约内容的变化

　　传统的住房开发强调土地空间上和数量上的集约利用，但在房屋内部的利用效率、房屋品质、住宅的节能设计等方面还是粗放经营的。而现代住宅在考虑到大方向上的土地集约利用的同时，讲究房屋细部、质量和品质上的集约化，要求考虑户型设计、材料结构、小区设施配套、物业管理，甚至室内装修到位的套餐式设计，要求对住宅开发精耕细作。

　　现代住宅集约开发考虑住宅的品质以及居住在其中的生活品质。现代住宅的开发设计要达到“舒适”的目的。“舒”指户型在采光、通风、视野等方面的均好性，体现在室内格局与空间关系的均衡以及室外环境景观的“分景到户”上。“适”指住宅的功能性良好，房屋之间的间距能够满足住户的私密性需求。这就要求开发商在对住宅细部的设计上下足工夫，在小的细节上投入开发研究资金。房屋的进深、开间和形状如何安排才能减少墙体面积节约用地空间?餐厅、客厅、卧室、厨房、卫生间怎样安排可避免空间的浪费?窗的数目、大小和位置如何设计，才能减少室内温度，减少因使用空调而耗费资源?如何通过太阳能来供水和供电?这些研究都是对房屋空间内部和品质上的集约经营。此外，玄关的位置，各种门的宽度、卫生间蹲位的位置衣橱的高度等的设计，都体现在房屋的内在价值和品质上。

　　3 我国现代住宅开发适度集约应考虑的问题

　　住宅的适度集约是指住宅开发的集约度要符合实际的经济、社会、生态三方面的发展的当前与未来情况。我国现代住宅开发也存在居民对居住生活空间的扩大化需求与住宅用地的有限提供这一矛盾。因此，考虑住宅的适度集约开发成了开发商微观运作与政府宏观调控的重点。

　　3.1低层高密度和高层低密度是可供我国住宅建设选择的方向

　　现代住宅的集约形式按楼高与建筑密度的组合来划分，有高层高密度、高层低密度、低层高密度、低层低密四种形式。按节约土地的角度来说，低层低密度住宅大量占用土地资源的，不利于土地的集约利用，不适合我国国情;而高层高密度住宅则过度追求土地的经济效益，忽视了人的社会与生态需求，不能够创造良好的人居环境，因此，也不宜提倡。

　　低层高密度住宅与高层低密度住宅则能够达到一定的集约程度的同时，分别能够满足居住者的社会与环境需求。低层高密度住宅是尊重人性，以人为主体的居住模式，它有利于建立邻里关系，加强社区的认同感及凝聚力。由于这种建筑模式的建筑与室外空间在尺度及形态上从半私秘再到公共，形成多层次的人际交往空间，从而获得高质量的生活场所。高层低密度住宅注重扩大楼与楼之间的空间，增加了绿地与公共用地数量，也较容易满足业主在感官和心理上的需求。因此，这两种集约类型的住宅是可供我国住宅建设选择的方向。

　　住宅的合理集约开发需要政府的宏观控制

　　住宅开发的集约度在很大程度上受城市规划的影响，城市规划在控制性详细规划中往往规定了特定地区建设项目的规划指标，限定容积率、建筑密度、红线退后距离等等集约要素。在项目修建性详细规划中，政府也会对具体项目的集约程度做出具体的规定。所以，在规划中政府需要统筹考虑城市不同位置及区域的住宅集约程度。

　　现代住宅集约开发在城市中心区、城市次中心区、城市郊区应有不同的要求。在城市中心区，地价高于城市其他区位土地，住宅的集约度也要相应提高，适于建造高层住宅，且住宅的密度也不宜过低。在城市的次级中心区，住宅的集约程度也有所缓和，可多建造高层或多层低密度住宅，如小高层、叠拼式住宅等。在城市的郊区以及卫星城镇的建设中，适合开发低层高密度、低层低密度住宅，如联排式TOWNHOUSE、别墅区等。

　　3.3设计和技术的创新是开发商集约开发住宅的关键

　　现代住宅的集约开发对于开发商而言，是带着镣铐跳舞。一方面政府规定了设计规划条件，要求开发商不能过度开发土地;市场需求要求住宅的开发尽量减低密度和容积率。另一方面，开发商需要满足足够的开发利润，就需要从各个方面提高住宅开发的集约度。于是，合理设计、不断创新、寻求多样化的集约利用建筑形式成为了现代住宅开发的必然趋势。

　　开发商在规划设计中对现代住宅集约开发研究产生了一些新的建筑形式组合。如万科集团对人性化的集约开发方式中尝试，容积率在2到3之间的小高层和高层混合开发。这种形式可提供比较好的共用空间，比较符合人性化的要求，是集约开发的合适方式。又如有的住宅开发将各排建筑楼高逐排升高，该种建筑方式可以解决各排高楼通风采光问题产生较好的景观效果，从而满足人性化的需求;也可以在一定程度上增加单位土地的建筑容量，达到集约开发的效果。还有的住宅开发将高层高密度置与小区外围沿街区段，高层低密度小高层置于小区次中心，小区的中心部分则是低层住宅。这种不同高度的台阶式设计为小区营造了一个相对较独立安静的都市住宅区，同时达到了不同集约度的组合，从而完成住宅的集约开发。

　　3.4 住宅市场不断细分是住宅集约开发的前提

　　由于消费者经济情况、社会地位、工作状况，生活情趣的不同，业主们对住宅的需求日趋多样。现代住宅的消费人群不仅仅凭经济水平或社会地位来划分，工作节奏、生活方式、生活品位也成为区分住宅市场人群的标准，高级白领、丁克家庭、单身人群等小消费人群成为住宅开发关注的对象。

　　而高档住宅和大户型房屋的大面积空置，而小户型住宅的走俏说明住宅的供应结构与住宅的需求结构存在着出入。在住宅开发中，对市场的细分、确定特定的消费人群、开发特定的住宅商品，是提高资源集约利用率的一种手段，有利于有效供应契合有效需求，减少因土地的隐性浪费。

　　参考资料：

　　[1] 陶志红.城市土地集约利用几个基本问题的探讨[J].中国土地科学,2000 (9).

　　[2] 刘军民.低密度住宅:诗意地栖居[J].建设科技,2004(2).